何谓“建设单位承担前期物业服务责任”
《北京市物业管理办法》(北京市人民政府第219号令，以下简称《办法》)已于2010年4月公布，自10月1日起施行。《办法》共七章四十六条，分为总则，前期物业管理，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业的使用与维护，法律责任，附则。相对《物业管理条例》而言，《办法》在物业管理的多元模式、建设单位的前期物业服务责任、物业服务的评估监理等方面有较大突破或创新，在物业管理行业产生了很大的影响。其中，建设单位的前期物业服务责任，是容易引发争议的问题之一，笔者拟就此问题进行专门分析。
《办法》第八条规定：“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。”该规定是对现行前期物业管理制度的改造，尽管建设单位仍可委托物业服务企业提供物业服务，但前期物业服务责任由建设单位承担，直至业主大会成立或者业主共同决定解除前期物业服务为止。之所以如此规定，主要是考虑到现行前期物业管理体制下，建设单位选定物业服务企业后就撤出物业管理区域，往往将本应由建设单位负责的开发建设遗留问题，事实上留给物业服务企业，并由此引发了大量的物业服务纠纷。明确规定建设单位承担前期物业服务责任，有利于建设单位进一步减少或解决开发建设遗留问题，从而减少物业服务纠纷。
围绕这一规定，应当至少明晰以下三个问题：
是否与建管分离的精神相冲突?
《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《物业管理条例》提倡建管分离原则的初衷，就是要通过市场竞争机制，破除我国许多城市物业管理发展初期对物业管理项目实行的“谁开发、谁管理”的模式。在“谁开发、谁管理”的模式下，由于“建”、“管”之间界限模糊，缺乏明确的交接验收手续，建设单位前期开发过程中遗留的大量问题往往被掩盖下来，这些问题在物业管理的阶段暴露出来，导致物业服务企业在承接物业项目后难以正确地处理前期建设和后期维修、养护的关系，容易引发纠纷，加大物业管理的难度。而招投标等制度的推行，打破了“谁开发、谁管理”的旧有管理模式，为物业服务企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境，有利于物业管理行业整体的健康发展。特别是对于面向广大业主的住宅物业，住宅物业管理主体的确定与广大居民的利益密切相关，为此，《物业管理条例》特别地强制要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。
令人感到有趣的是，《物业管理条例》提倡建管分离的一个重要目的，就是为了消灭建管不分时建设单位把开发遗留问题推向物业服务企业的现象;而《办法》要求建设单位承担前期物业管理责任，也是为了遏制建管表面分离时建设单位事实上仍把开发遗留问题推向物业服务企业的现象。但《办法》的该项制度是否为政策的“回潮”，并引向建管不分的老路?细究起来，与其说是政策的“回潮”，毋宁说是否定之否定规律的实践。《物业管理条例》之所以否定初期的“谁开发、谁管理”的现象，实质上是要遏制建设单位在无需竞争的情况下实施物业管理，以避免产生质价不符等损害业主正当权益的后果;而《办法》规定由建设单位承担前期物业服务责任，并非必然由建设单位自身进行物业管理，建设单位仍可委托物业服务企业或其他管理人进行管理。其只是强调由建设单位承担最终的前期物业服务责任，以避免因前期开发遗留问题产生的物业纠纷，并利用这一机制推进业主尽快承担后期物业服务的责任。当然，《办法》的规定还需配套相应的具体政策，明确前期物业服务企业的选择条件、前期物业管理的服务项目与前期物业服务的定价机制等内容，并实现与现行物业管理招投标等制度的有机衔接，避免出现建管不分时的弊端，以确保建设单位、业主和物业服务企业利益的平衡。
是否与物业服务转委托的限制相矛盾?
《物业管理条例》第四十条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
《办法》也规定，物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人(《办法》第二十一条)，原则上与《物业管理条例》关于物业服务转委托的限制是吻合的，都是考虑到物业服务合同具有一定的人合性色彩，物业服务企业相应地只能根据物业管理区域的规模、服务项目的多少、自身服务能力等情况，决定是否将该项目中的专项服务业务委托给他人承担。但是，由于《办法》中的“物业服务企业”包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位(《办法》第四十五条)，而作为“物业服务企业”的建设单位，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业(《办法》第八条)，这就从形式上突破了物业服务不能一并转委托的限制。需要明确的是，在物业服务或专项服务业务委托之后，建设单位和业主之间，仍然是物业服务合同关系;建设单位和物业服务企业、专业服务企业之间，则属于委托服务合同关系。
前期物业管理阶段业主是否可以不交费?
《办法》出台后，有的媒体在解读时认为，前期物业管理阶段业主可以不交费。笔者认为，这是对政策的误读，正确的理解似乎不是业主可以不交费，而仅仅是建设单位可以不收费。主要理由如下：
第一，当前，我国前期物业管理的期限长短(即何时实施后期物业管理)，并不仅仅取决于建设单位的态度，更要取决于广大业主的意愿。赋予业主前期物业管理阶段可以不交费的权利，会诱发业主迟迟不行使自治管理权利，从而恶意维持前期物业管理的现象。
第二，物业服务就是商品。前期物业管理作为物业管理的重要组成部分，也应遵循市场经济的客观规律。让建设单位承担前期物业服务的责任，事实上是为了让其承担前期物业服务阶段的质量担保责任，并通过这一责任的强制，督促其尽快推动实施规范化的后期物业管理，并非要消除前期物业服务的商品性质，也不应剥夺建设单位就物业服务进行正当收费的基本权利。
第三，《办法》第八条规定：前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。可见，如果业主可以不交费，则关于前期物业服务合同收费标准进行约定的规定就失去了意义。
应当看到，持之以恒地推进制度创新，是物业管理行业发展的重要动力。物业管理制度的每一次改进，既要谨慎考虑、充分尊重上位法律和法规的基本精神，又要周密思考、着力解决现实问题和疑难，这都要求物业管理政策的制订者大胆假设、小心求证。囿于滞后的政策环境与复杂的现实情况，我们不应求全责备，更应保持宽容。
(原载于《现代物业·新业主》2010年第08期/总第159期)
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