作者: 张长国 | 2016-11-22 15:15

物业前期介入工作体会

据了解，云南省昆明市的物业管理公司有600多家，纳入物业管理范围的小区总建筑面积在3,000万平方米左右。但是，有多少家物业管理公司开展过前期介入?推进此项工作的难度有多大?有多少物业管理公司因为前期的开发建设问题而影响到收费?又有多少物业管理公司在管理中，存在各种规划、设计、施工问题?

任何一个房地产项目，从拿地到立项、从规划到设计、从图纸审核到设备安装、从初步验收到业主入伙，都是开发商在主导，物业管理公司很少参加。许多的房地产项目，因为在开发周期内未将物业管理的建议和意见，甚至是介入工作纳入工作环节，导致最终产品的缺陷要到业主使用过程中方才显现。

笔者认为，物业前期介入工作主要是对建筑产品、设备设施、综合使用等方面提出合理化建议和意见，对开发产品缺陷进行现场监管和督促，从整合产品链和使用综合性的角度开展工作，便于规避风险、提高物业管理质量、方便业主居住和生活、使物业保值升值、维护业主和物业使用人权益，最终达到开发商、施工方、监理方、物业管理公司、业主和物业使用人各方满意的一种综合、科学、预见性的管理工作。

物业管理前期介入的“三个代表”

昆明怡和物业服务有限公司在2010年12月，以前期介入顾问的形式，按照住房和城乡建设部政策和相关经济技术规定，对房屋的主体建筑的梁、板、墙、地面等重要部分开展了前期介入工作。但工作中常常遇到一些困扰，比如物业管理公司是否具有专业水准，是否具有“监理”的资格和合法性等问题，都成为开展前期介入工作的障碍。

为此，公司明确了前期介入组的工作重点和任务是“三个代表”，即代表开发商、代表业主、代表物业管理公司的利益。站在物业管理公司的角度对建筑主体结构和产品缺陷提出疑问，并及时反馈给开发商和施工方，是怡和物业的主要做法。比如公司在2011年，通过物业管理公司专业人士的意见，提出了在规划设计阶段，整栋楼层中都没有设计拖布池(拖把清洗池)是一个设计缺陷。公司通过前期介入工作联系函，将内容详尽列出，并内部通过了统一的意见，优化了设计图纸，一并交给开发商，得到了开发商的重视。再如，在公司对某楼盘的介入工作中，开发商提出消防和监控中心必须按照国家的强制规定，也就是消防和监控中心分开隔离，在不同的房屋安装设备设施的做法。物业管理公司经过多次沟通，终于拿出了解决方案，圆满解决了此问题。

物业管理公司从“大物业”的概念和设想出发，给开发商提出物管用房的面积应该参照沿海(建筑面积占比)0.4%-0.6%比例配置的做法，也得到了一定的认可。物业管理在整个物业管理区域内的位置，需要考虑如何最大限度地调度部门资源为业主服务，合理利用人力资源和物资，方便办公和物流等，这些都是关乎物业管理公司今后是否发展壮大和盈利的重要因素。

前期物业介入工作的具体内容

怡和物业从2005年至今管理的云南省某地州商业街区城市综合商业体，其总建筑面积40万平方米，从建设至今，商业氛围不强，人气冷落，生意凋敝。其最主要的原因就是楼盘质量的规划和设计、施工、设备安装、接管验收等开发环节存在许多瑕疵。从自己管理的楼盘可以看出，如果前期介入时间早、前瞻性强、具有未来眼光，很多事情都是可以在介入阶段就解决的。所以，前期介入的工作，重点应该是房屋的主体质量、施工工艺、设备设施的安装、接管验收等四个重要环节。

为此，公司设置了自己前期介入工作的重点和规范：房地产立项的介入——房地产商业规划——房地产设计——房地产图纸审核——房地产施工建设阶段的介入(房屋主体质量)——房地产设备设施的安装调试介入——房地产接管验收阶段的介入7个方面。

1、房地产立项阶段的介入工作。重点是在拿地立项阶段，从物业管理和业主的角度，考虑目标地块的交通、商业价值，从升值空间、周边配套设施的完善程度等方面提出物业管理公司的建议和意见，供开发商参考。

2、房地产商业规划阶段的介入工作。重点是科学合理地提出规划的重要内容节点，比如应该考虑公办学校和私立学校、社区卫生间、物业管理用房等公建主体建筑的位置、面积大小、交通便利性、位置等。

3、房地产的设计阶段。例如卫生间不能距离物业管理用房较远;一楼的商业铺面的房门必须达到相应的高度，否则会为后期使用带来不便。

4、房地产图纸的审核阶段。物业管理公司站在小区周边配套设施和生活便利性、物业使用综合功能等方面，提出自己的见解。

5、房地产施工阶段的介入工作。房地产的施工阶段包含的内容众多，比如施工质量、材料的选取、施工工艺的合理性、监理公司的监管是否到位等问题。

6、房屋公共设备设施的安装和调试阶段。很多物业管理公司为了规避管理中的风险，往往对设备安装和调试阶段不闻不问，主要是害怕承担责任。但是，如果主动迎上去，主动寻找问题，主动参与各种设备的安装和调试，查看相关合同条款，就能为以后的物业管理工作赢得主动。

7、房地产接管验收阶段的工作。除了参与各种设备设施的安装和调试之外，物业管理公司的前期介入工作重点应该放在主体工程合格与否，主体建筑质量的施工是否存在瑕疵，成品保护阶段各种问题的汇聚等方面。

前期介入工作需要掌握的重点和界限

虽然怡和物业的前期介入工作开展了一年多，并得到了开发商的肯定，但是，要如何处理好自身和开发商、监理方、施工方之间的关系，还是需要继续思考的问题。而且，虽然在《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》中，物业的前期介入工作得到了法律的明确界定和定位，但比较模糊，而且开发商对此的认识也有所欠缺，导致目前物管的介入工作还是存在一定的难度。通过这一年来的介入，笔者认为可以总结如下：

1、注意法律的界定和尺度。如果在前期介入，特别是笔者在上述重点介入工作要点上，找不到明确的法律依据，很难与开发商、施工方、监理公司形成良性共识。

2、注意掌握介入的尺度。公司在对一些项目进行介入时，遇到问题后找到施工方和监理方，监理方认为物管方“越俎代庖”。因此，物业管理公司需要对双方的职责有明确的认识，把握好介入的尺度。

3、以代表业主和物业使用人作为工作的核心。虽然物业管理公司掌握了介入工作中的产品缺陷和设计遗憾，但是产品的最终使用者和产权人是业主和物业使用人，只有得到他们的认可才是工作的最终目标。

4、夯实基础，提高专业程度。物业管理公司的前期介入工作，除了选择具有五年以上的物业管理经验者参加之外，土建、水电、弱电、智能化工程师的加入，也会为前期介入工作的开展加强专业力量。

当然，我们也高兴地看到，越来越多的开发公司，已经非常重视前期介入的产品质量和综合使用功能。只有参与物业开发和使用的各方一起重视前期介入工作，方可打造百年基业，让广大业主在今后漫长的使用过程中减少对产品缺陷的抱怨，舒心地工作生活和学习。

(原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)