作者: 黄显能 | 2016-11-18 18:23

香港物业管理专业发展

房屋管理的专业性

对社会的贡献

房屋管理的工作范畴，并不局限于楼宇落成后的物业管理工作。在英国及许多地方，房屋管理的工作包括制订房屋政策，分析房屋需求，选取土地，兴建楼宇单元的类型、面积及数目，楼宇设计及用料，选取承建商，楼宇落成后验收，代业主出租或出售，售后服务包括收取租金，楼宇日常维修、清洁和保安，拟订及执行大型维修计划，以至楼宇清拆重建的工作。因此，房屋管理是涵盖物业的整个生命周期，期间综合多种不同专业，为业主及住户提供良好居住环境及提高物业价值的工作。

土地是社会最重要的资产。房屋是每个家庭的基本需要，房屋管理与市民日常生活息息相关，在精神上和物质上为住户提供良好的居住环境，关系和谐的小区，从而对社会的经济发展和民生发挥作用。良好的居住环境，家家安居乐业，房屋管理隐藏着更深层的意义。

随着社会的发展，房屋管理变成复杂的专业。从业员制订良好的预算计划和严谨的监管，为住户节省日常管理和维修费用;利用房屋管理的法律知识，合法而公义地保障住户和业主的权益;利用先进的科技，改善楼宇的设施及管理系统，提升住户的生活水平。

房屋管理不是每天与冷冰冰的砖瓦为伍，而是着重于为人提供一个安居的“家”的行业。

个人的专业性

由于房屋管理工作牵涉广阔的领域，房屋经理需要领导、协调不同专业，包括建筑师、工程师、测量师、律师等以完成最高价值效益的管理服务，所以他必须具备广博的其他专业的知识，才能够与他们有效地沟通。房屋经理的工作性质，就像执行了会计师、工程师、公关经理、社会工作者等专业人士的工作。所以房屋经理是“通才”的“专才”。

“专业人士”一般是指某人在某行业的知识或成就达到一定的客观标准，例如考获医生或会计师执照成为执业医生或会计师，和物业管理从业员考获中国物业管理师的资格，被视为“专业人士”。但是，“专业人士”与“专业性”中间的等号不是必然存在的。

专业学会还要求它的会员具备良好的专业操守，并且订定个人专业行为守则，作为“专业性”的一部分。以英国特许房屋经理学会为例，它根据英国皇室宪章的规定，制订会员专业行为守则，并有权就会员为违反守则事宜作出研讯及制裁。专业行为守则涵盖范围包括会员对行业的责任，例如不能参与危害行业或其个人职务的事务;以保持最高的知识水平执行职务。个人方面，须对工作热诚勤奋;与时并进，自强不息;处事一视同仁，不偏不倚;遵守当地法律规定，并向雇员、住户及业主提供正确的法律意见及须承担的法律责任;态度谦恭，确保工作不会与个人的政治及经济利益冲突;不接受可能会影响专业决定的利益或款待;重视私隐等。

房屋管理行业在中国，其认受性仍未普遍，一方面因为它是新发展的行业，市民不太了解它的工作;另一方面与从业员的专业性有莫大的关系。“罗马不是一天建成的”，房屋管理的专业性，有赖从业员的表现，以清晰、客观及科学的理据去处理个人工作，以其专业为终身事业，日积月累地在市民心中建立形象。期望房屋管理这个朝阳行业，在从业员的共同努力下，逐步迈向专业化，并且具备良好的社会责任，从而为社会的稳定和谐，发挥积极的作用。

英国特许房屋经理学会开展大厦管理专业服务计划

上世纪五十年代发展公共房屋，香港开始引进英国的专业房屋管理。七十年代随着经济的发展、私人大型屋苑的落成，香港房屋管理发展趋向专业化。目前香港越来越多的大型住宅小区落成，增加了对专业房屋管理的需求;而已建成楼宇渐趋老化，造成维修的问题。市民对物管专业有较多认识并认同专业化的物业管理，对物业管理水平的要求日高。与此同时，物业管理趋向政治化，同业间的竞争也日趋激烈。目前香港约有40,000幢私人大厦。大厦的楼龄方面，约17,000幢为30年或以上，约4,000幢为50年或以上。

香港约有800家物业管理公司。当中约10%各管理超过50幢大厦。香港房屋管理的公营机构是香港房屋委员会(房屋署)，根据有关法例成立的房屋管理非牟利机构有香港房屋协会和东华三院。私营的物业管理公司可分为地产发展商(如新鸿基、长江实业、新世界)属下的物业管理公司，以及无发展商背景的物业管理公司，如世邦魏理仕CBRE、仲量联行JLL、第一太平戴维斯Savills和新昌管理服务公司等。

大窝口富荣楼(香港房屋署)

香港的房屋管理业体制以专业学会为主导，从业员参加学会属自愿性质，非会员亦可从事房屋管理业。

房屋经理注册管理局于1999年11月立法通过房屋经理注册条例而成立，作用在于检讨房屋经理的资格，为符合资格的专业房屋经理注册及执行纪律控制。

香港房屋经理学会于1988年按照公司法例(香港法例第32章)以有限公司形式注册。1997年按照香港房屋经理学会条例成立为注册法团(Body Corporate)。目前有会员2,400人，是中国物业管理协会常务理事单位。英国特许房屋经理学会亚太分会1966年在香港成立。行业组织有香港物业管理公司协会。专业学会和行业组织是业界的代表，就房屋政策、法规及有关事宜，向政府反映业界的意见。并且组织义务工作，推动小区发展，造褔社群。

专业培训方面，香港大学、香港城市大学、香港理工大学提供正规的物业管理本科学士课程，部分甚至提供硕士、博士学位课程。另有不同专业教育学院提供各类物业管理文凭及证书课程。大部分课程都经过专业学会认证，以提高其认受性。学生毕业后可以申请成为学会的会员，完成“实务训练”后，可以申请成为专业会员。

香港与物业管理行业有关的发牌及规管制度有：《保安及护卫条例》规定保安员及保安公司须分别领有许可证及牌照;《升降机及自动梯(安全)条例》订定条文，就注册承建商和工程师定期维修及检查升降机和自动梯的工作进行规管。物业管理从业员的规管发牌咨询于2011年3月完毕，预计2014年制订相关的法规。此外还有一些小型工程监管的制度。但是，在物管迈向专业化的道路上，香港在立法强制物业专业人员和公司注册方面，都比中国内地、澳门、台湾地区和韩国落后。

香港政府对物业管理的参与和管理

民政事务总署是负责部门，包括制订及修改物业管理法规及由各区的民政事务处地区大厦管理联络小组，协助私人大厦业主的管理工作。

香港政府委聘物业管理公司对30年以上楼龄、平均应课差饷租值低于10万元港币的住宅楼宇进行大厦管理专业顾问服务计划，内容包括协助成立业主立案法团、提供管理专业意见、管理报告、培训、协助法团申请维修资助及贷款计划，以及跟进维修工程。

香港房屋协会物业管理咨询中心现有10个中心分设各区，就一般物业管理及维修保养问题向市民提供意见;安排预约专业团体职员免费提供专业意见;提供指导并协助业主成立业主立案法团;协助勘察大厦状况，定出楼宇所需改善范围和性质;协助业主聘请物业管理公司及工程顾问公司，统筹有关物业管理及维修等事宜;协助业主解决维修保养工程当中所涉及采购和招标等技术问题;举办物业管理研讨会和工作坊等活动，增进大厦业主物业管理及保养知识;以及提供有关物业管理各类资料，供市民参考。

政府于2012年6月30日开始实施“强制验楼计划”，查验的是高于三层、楼龄达30年或以上的住用楼宇。香港屋宇署每隔10年送达法定通知，由业主/业主立案法团负责，由注册检验人员，检验楼宇的公用部分、外墙及伸出物/招牌，包括结构构件、消防安全构件、排水系统以及找出僭建物等。最终由注册承建商在注册检验人员的监督下，进行修葺工程。与“强制验楼计划”同时实施的还有“强制验窗计划”，对高于三层、楼龄达10年或以上的住用楼宇进行验窗。屋宇署每隔5年送达法定通知，由业主/业主立案法团负责，由合资格人士检验楼宇的公用部分及个别处所的所有窗户，由注册承建商在合资格人士的监督下，进行修葺工程。

“楼宇维修综合支持计划”，旨在协助业主维修及管理楼宇，由市区重建局、香港房屋协会及屋宇署负责推行，资助组织业主立案法团，资助公用地方维修工程及专业顾问费，提供公共地方维修免息贷款、家居维修免息贷款，实施楼宇安全贷款计划、长者维修自住物业津贴计划等。获批2-6项的业主，如符合资格规定，可申请额外补助金。

在“小政府、大市场”的管治方式下，香港政府于上世纪九十年代开始外判管理服务，扩大私营物业管理公司参与管理公营房屋的物业和设施，包括出售及出租屋邨。1998年香港房屋委员会推出售卖公屋计划——“租置计划”，让公屋居民购买他们的现居单位。共有39个小区由公屋变成私人楼宇，共18万7千个单元交由私人公司管理。2005年推行产业出售计划，将180项零售和停车场设施分拆售与领汇房地产投资信托基金。这些物业都交由私人物业管理公司管理。

(原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)