作者: 何晓宇 | 2016-11-14 16:37

物业管理导入价值工程的应用分析

物业管理的目的主要是能更好地为业主提供优质的物业服务功能，最大程度地满足业主对物业服务的需求，提升物业管理价值，而且能以较低的服务成本来实现这一目的。是否有一种比较有效的管理理论和方法来有效解决这些问题呢?我们不妨导入价值工程理论和思想，将其应用到物业管理中，通过对物业服务功能与成本的分析，达到提高价值的目的。

价值工程基本理论概述

价值工程(Value Engineering，简称VE)是一种现代管理技术和思想方法。其目的是以研究对象的最低寿命成本可靠地实现使用者所需的功能，以获取最佳的综合效益，也就是最大限度地提高价值。凡范围获取功能而发生费用的事物，均可作为价值工程的对象来进行分析。价值工程可以用数学式表达为：V=F/C，式中，V代表价值(Value)，F代表功能(Fuction)，C代表寿命周期费用(Cost)。其中，功能是指价值工程分析的对象能够满足人们某种需要的一种属性。寿命周期费用是指在研发设计制造到使用维护这一过程中所发生的全部费用，即在一项产品或服务的寿命周期内所发生的费用。

物业管理导入价值工程的意义与作用

价值工程由于着重于功能与成本费用的评价与分析，找出以最低寿命成本可靠地实现使用者所需功能的方法途径，获取最大的价值，与物业企业致力于降低成本，追求高价值高效益的理念是一致的，所以，将其导入物业管理非常有必要。

首先，导入价值工程，物业企业可以更客观有效地分析物业服务的功能提升及服务成本费用控制，容易找到提升物业服务价值的途径。物业企业要获得业主的满意和市场占有率，必须不断提升自身的服务水平和服务质量，不断地满足业主的服务需求，增加服务功能，同时还必须有效地降低成本，包括业主的使用成本。导入价值工程后，可以对服务功能与服务寿命周期成本进行量化分析，从功能的定义、功能的分析、功能的评价等，求得价值及费用改善期望值，从而有效地选择改进方案，达到提升价值的目的。

其次，导入价值工程，可以有助于物业企业化解经营压力，促进企业的自身发展。当前，物业企业面临着前所未有的经营压力，物业企业的生存发展受到严重的威胁。特别是金融危机的影响，经济萧条，消费者的购买力迅猛下降，物业企业的经营举步维艰。在此情形下，物业企业善于导入价值工程，可以寻找到既可降低经营成本，又能可靠地实现业主所需的功能要求，获取最大的价值和经济效益，维持和拓展企业的经营发展。

此外，导入价值工程，可以提升物业企业的管理水平和创新能力、团队协作能力。价值工程是一种先进的管理技术和管理思想，注重于系统性、定量性、创新性和协作性。价值工程强调产品系统功能满足顾客需求，需要着眼于系统设计、制造、销售、运营、维护的综合思考，是一个完整严谨的系统工程。而且价值工程致力于功能价值指标的量化比较、评价和分析。为人们处理一系列企业内部技术经济问题打开了思路，促进人们按照事物的固有规律去设计量化标准和方法体系。价值工程与其他管理技术的区别之一就是能够有效地扩展人们的想象力并提供一个创新思考的空间，创造性地开展活动。另外，还必须把企业有关各方面的人员充分组织起来、密切配合，发挥集体智慧和创造力，以保证卓有成效并最大限度地提高价值的目的。

物业管理导入价值工程的应用分析

物业管理如何导入价值工程，如何将其应用到物业管理当中，这是本文研究的重点，笔者将从以下两个方面进行论述：

(一)物业管理导入价值工程的应用方法

价值工程的实施程序分为准备阶段、分析阶段、创新阶段、实施阶段。具体为：选择价值工程研究对象→资料收集→功能定义→功能分析(发现不必要功能)→功能计量(计算功能目标成本及目前成本)→功能价值评估(通过目标成本与目前成本的比较，求出价值及其改善期望值)→方案创造(提出改进方案)→方案评估→方案实施。

物业企业可以按照价值工程的实施程序和方法导入价值工程，结合物业管理的特点和实际情况进行分析评价。物业企业导入价值工程的应用关键点首先是对物业所要实施的价值工程对象进行功能定义、功能分析，通过运用系统化功能分析技术(FAST)厘清哪些是属于基本功能、辅助功能，哪些是属于必要功能和不必要功能，把不必要的和可舍弃的辅助功能剔除，从而达到降低成本的目的。第二个关键点是善于运用价值工程表达式中的函数关系，寻找到提高物业价值的途径。笔者认为提高物业价值的途径可以采取以下五种方式：

1、

该表达式是指既提高物业服务的功能，又降低物业服务系统寿命周期费用，达到提高物业价值的目的。比如加强对物业设施设备的科学管理与维护，包括对物业楼房的维护、物业公共设施的保养维护等，哪个物业管理项目的使用年限越长、项目的保值增值趋势越好，其原理就是，物业企业需要通过加强对物业设施设备的维护保养，提高物业维修的服务功能，使物业设施设备延长使用寿命，防止其贬值，无形中降低了寿命周期费用，使物业得到保值和增值。

2、

该表达式是指在保证物业服务功能不变的条件下，降低物业服务寿命周期费用，使物业价值得到提升。比如对物业人力资源的合理配置和利用，降低人工成本。在保证现有物业的服务功能、服务质量的条件下，可以考虑将自己企业有优势的人力资源进行优化利用。例如我们的保安队伍人员素质很高很专业，我们可以帮助有需要的物业管理企业进行保安队伍的建设、培训等工作，甚至可以与其他物业管理企业合作，承接其物业小区的保安项目。又如在园林绿化方面我们有专业的园艺技术人员，我们可以为有需要的物业管理企业进行技术性的指导，这样既可以达到资源共享，又可以分摊雇用成本。

3、

该表达式是指提高物业服务功能，维持物业服务寿命周期费用不变，提高物业价值。比如提高物业从业人员的劳动技能和素质，采取有效的管理方法提高员工的劳动效率等措施提高服务功能和服务水平，可以达到物业价值的提升。

4、

该表达式是指物业服务功能大大提高，寿命周期费用略有提高，使功能提高幅度大于寿命周期费用增加的幅度，从而提高物业价值。比如物业企业可以在保证寿命周期费用增加幅度不大的情况下，在小区增设安防监控系统，大大提高安全防范的功能，既安全可靠，又能增加收费，同时达到减少保安岗位，降低人力资本的支出，两年内就可以收回投资成本。

5、

该表达式是指物业服务功能略有下降，寿命周期费用大大下降。这一途径体现了功能载体替代性的特征。只要功能能够保证或略有下降不足影响使用功能，就可以考虑使用成本相对合理的替代材料或其他载体来替代，使成本费用大大下降。比如停车场的修建，可以在现有资源的基础上铺砌石渣平整土地，划好停车位便可投入使用，不一定要规划筹建生态停车场等。

(二)玉柴物业公司应用价值工程实例分析(以维修服务提升为例)

广西玉林玉柴物业管理有限公司(简称玉柴物业公司)是玉柴机器集团下属的一个子公司。玉柴机器集团是中国最大的内燃机生产基地，2008年年销售收入达到200亿元，玉柴机器是中国动力第一品牌。玉柴集团的高速发展离不开物业后勤的保障，玉柴物业公司担负着整个玉柴集团的物业服务职责，包括厂区等业主单位和各大生活住宅区等物业服务。玉柴物业公司通过了ISO9001：2000质量体系认证，自2006年起每年邀请上海科罗思咨询公司进行顾客满意度调查测评。据2008年的调查测评结果显示，业主对玉柴物业的维修服务评价得分相对较低，业主对维修服务的满意度不高。针对这一问题，我们可以导入价值工程进行分析评价，寻找到提升维修服务价值和满意度的途径。首先，将“物业维修服务”作为价值工程研究对象，侧重于研究维修服务功能的提升。接着进行功能定义和功能分析。“物业维修服务”可以划分为“维修”与“服务”两项功能，分别定义和分类如下表所示：

表1　物业维修服务功能定义及分类

然后根据价值提高的五种途径进行分析，因为玉柴物业公司每年的维修服务费用都已做好预算，比如2008年的维修费用预算为80万元，主要用于小区的公共设施设备的维护等。在此情形下，可以根据第1、第3种途径来考虑提升价值，即在一定的成本费用控制下或略有下降情形下，提高维修服务的各项功能。依据2008年满意度调查结果显示，今后的重点改进对象在于维修的基本功能提升，确保维修质量;在于服务的基本、辅助功能提升，加强维修的及时修复、服务态度改善、树立良好的形象等。

此外，还可以进一步细化分析，根据各功能所发生的目前成本(指现实实际发生的成本费用)与目标成本(指理想的最低成本费用)进行相比较，求得各功能价值，再选取功能价值低于1，实际费用大于目标费用的功能进行重点整改。比如我们仅选取“屋面无隔热板防水维修工程”这一项目进行分析。其基本功能是“修补屋漏”及“防止漏水”，其他功能有“减少物业损失”、“方便业主”等，具体功能目前成本如下表所示：

表2　屋面无隔热板防水维修功能目前成本计算

通过经验分析法，对各功能的重要度直接权衡评分，我们邀请了相关人员参与评价，求出了各功能的重要度系数分别为：修补屋漏(0.45)、防止漏水(0.27)、减少损失(0.08)、保持楼面稳固(0.09)、方便业主(0.11)。然后，将合同的工程标准计价“28元/㎡”作为理想的目标单位成本总额，按照“功能目标成本=功能目标单位成本总额×功能重要度系数”计算出各功能的目标成本，最后计算出各功能成本价值和改善成本的期望值，从而确定具体改进目标及程序，具体见下表：

表3　屋面无隔热板防水维修功能评价表

从表3可以看出，“修补屋漏”、“防止漏水”、“方便业主”的功能价值均小于1，说明目前成本都大于目标成本，所以三者被选为改进的重点对象，由于改善期望值从大到小的顺序是“防止漏水”、“修补屋漏”、“方便业主”，所以功能改善顺序为“防止漏水”、“修补屋漏”、“方便业主”。

结论

以上应用分析显示，物业管理导入价值工程后，通过数字量化的计算与分析能有效地诊断判别存在的差距与问题，并且容易寻找到提升物业管理价值的方法与途径，有助于有目的、有针对性地提出改进方案并付诸实施，从而提高物业管理的客观性与科学性。

参考文献：

[1]王乃静，刘庆尚，赵耀文.价值工程概论[M].经济科学出版社，2006，07.

[2]申玲.价值工程在物业管理中的应用[J].基建优化，1997，18卷，13期：41-43.

[3]李蕊婷.如何开展住宅区增值服务[J].住宅与房地产，2008，238期：33-34.

[4]邓恒进.价值工程主导下的企业竞争优势构造研究[学位论文].广西大学博士硕士学位论文集.广西大学图书馆，2004年.

(本文共同作者：韦序霖、曾庆光，原载于《现代物业》2009年第2期/总第106期)