企业无资质签订的物业服务合同是否有效？
案情简介
汇杰公司系上海市闵行区绿地春申花园物业管理单位，其与春申房产签订前期物业管理服务合同及补充合同，2001年起由春申房产委托汇杰公司对该绿地春申花园进行前期物业管理至业主委员会成立后终止。前期物业服务期届满后，汇杰公司与该小区业主委员会签订物业服务合同，由汇杰公司继续对该小区提供物业管理服务至2013年12月31日。姚某系小区29号502室业主，其认为汇杰公司没有物业管理资质，即使提供管理服务，也属非法经营，其所签订的物业服务合同当属无效，故拒绝向汇杰公司支付物业费。案件经一审、二审，法院最终确认物业服务合同有效，姚某应当向汇杰公司支付物业费。
律师分析
一、物业服务企业资质制度不属于效力性的强制规定，因此在没有资质的情况下签订的服务合同应当是有效的
《合同法》第五十二条明确：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”这里的法律、行政法规应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。《物业管理条例》属于国务院颁布的行政法规，其第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格;国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”所以，如果物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的，应受到行政主管部门的行政处罚，这属于行业监管的行政法管理范畴。该条款不属于效力性的强制规定，违反该规定亦不同于建设施工企业不具备资质进行施工的情况，不会侵犯国家与社会公共利益，因此笔者认为物业公司即使未能取得相应资质签订的物业服务合同也是有效的。本案中，法院也认为，物业公司是否具备相应的资质的问题，属于相关的行政主管部门审查监督的范畴，不影响合同的效力，姚某作为业主在接受汇杰公司提供的相应服务后应履行支付对价之义务，最终支持了汇杰公司的诉请。
二、实践中存在无资质的物业服务企业在管理项目的过程中取得相应资质，此种情况原物业服务合同有效
上述案例中物业服务企业签订合同时虽然不具备相关的资质，但在实际提供物业服务的过程中取得了相关的资质，法院最终认定物业服务合同有效是基于何种考虑呢?笔者认为，虽然物业管理方面的法律规定没有对此情况作出相关说明，但是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的施工合同无效”，第五条：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”可用来给本案的判决做参照。也就是说物业服务企业在管理项目的过程中取得相应的物业管理资质的，原物业服务合同有效。本案中汇杰公司虽然在签订前期物业合同时不具备相应资质，但其在管理项目的过程中取得了相应资质，对合同效力进行了补正，法院应当支持汇杰公司要求姚某支付物业费的诉讼请求。
三、根据现有法律条文，法院判定无资质情况下合同效力会存在不同观点
2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”
2009年7月7日，《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》第十五条规定：“……人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情况认定其效力。”第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”
结合上述相关条文的释义，物业服务资质制度属于规制物业服务企业“市场准入”资格的管理性强制性规定，所以法院在认定物业服务企业无资质情况下签订物业服务合同是否有效时，可能会有不同的观点，但不能否认法院作出有效性判定前一定会慎重把握，不会简单地一概认定无效或有效。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第10期/总第371期)
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