作者: 李钊 | 2003-12-01 09:49

什么是建筑物区分所有权

现代建筑物区分所有权不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权形式，而且构筑了现代物业管理的理论体系。作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、奥地利、日本、意大利、美国、英国、新加坡、葡萄牙、西班牙、乌拉圭、比利时、荷兰、墨西哥、瑞士、巴拿马、洪都拉斯、秘鲁、魁北克、波兰、巴西、希腊及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。全国人大立法机关正在立法审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。因此，深入学习和研究现代建筑物区分所有权制度，用现代建筑物区分所有权理论指导我们物业管理实践工作，依法处理我们在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题都具有十分重要的意义。

一、建筑物区分所有权与物业管理

现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示出了重大功能。所谓建筑物区分所有权是指建筑物按照单元划分并出售后，在单元所有者之间所形成的、多产权的所有权关系。而单元所有者就是业主。

生活在同一栋建筑物上的业主(即区分所有权人)，虽唇齿相依、祸福与共，但生活习惯却不尽相同，对居住环境的品质要求也不一致，业主长期高度聚居，其间的争执、纠纷势必层出不穷。调节之间的利害关系，化解彼此之间及业主与管理团体之间的争执、纠纷，促进社区文明和谐就具有极为重要的意义。自己所有的物品，由自己管理是理所应当的。对于单一产权的一栋一户建筑物显然并不发生管理问题。对于一栋多产权的区分所有建筑物，各业主虽然单独拥有专有部分，但共用部分却为全体或部分业主共有，就产生了各业主之间的利害关系，也就产生了管理上予以调整的必要，区分所有建筑物的管理就由此应运而生。

区分所有建筑物的管理是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥建筑物社会的、经济的机能而进行的一切经营活动。因此，管理包括建筑物的保存、改良、利用、处分以及对业主共同生活秩序的维持。其中保存是指以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的，维持建筑物现状的行为。例如，建筑物修缮，屋顶漏雨的修补，门窗、玻璃破碎的换修等等。改良是指不变更建筑物的性质，而增加建筑物的效用或价值的行为。例如，粉刷墙壁，地板或外墙加贴瓷砖，大堂装修等增加美观的行为。利用行为是指为满足业主共同需要，不变更建筑物的性质，而对共用部分或地基所为的使用、收益行为。例如，将公共场地、地下室作为停车场使用，广告位收益性出租等。处分行为指建筑物的权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动的行为。如将共用部分设定为专用使用权而由特定业主或第三人专属的排他性使用等。

从法律概念的角度看，物业管理反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的，但物业管理却不能直接体现出建筑物区分所有权这种权利形式，更不能体现区分所有建筑物中专有部分、共用部分持分权以及管理团体成员权这些法律概念。在我国香港地区的法律、法规以及政府的官方文件中也没有物业管理的名词，表述物业管理的法律、法规仍然是以建筑物的管理的方式进行表述的。我国在最早引入物业管理名词的目的是为了与传统的房屋管理概念有所区分，但物业管理的实质仍然是建筑物的管理，仍然是房屋的管理，只不过由于房屋所有权的多元性，融入了市场经济的企业化、市场化、专业化的有偿服务的新含义而已。而这种新含义全部都包容在建筑物区分所有权的法律制度之中。因此，物业管理是作为市场经济的一种新的概念和体制，引入物业管理名词的最根本的作用就是要与计划经济下的传统的房屋管理相区别。所以说，作为上下认同、约定俗成的物业管理只不过是一种名称而已，不能采用 “物业+管理=物业管理”这种简单化的数学加法来理解和解释物业管理的根本含义，更不能将物业管理割裂成为“物”、“业”、“管”、“理”这种支离破碎、望文生义、形而上学的简单方式庸俗地解释物业管理的概念。物业管理的实质应该是国际通用的区分所有建筑物的管理。因此，相应的物业实际上就是区分所有建筑物，业主就是建筑物区分所有权人。

把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理，不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律，体现了民法物权法的基本精神，可以完整地体现住房制度改革所产生的房屋所有权的多元性，兼顾目前由计划经济体制向市场经济体制过渡时期不动产所有权的特点，准确地理解和确立物业管理的完整概念，赋予物业管理概念的科学化，规范物业管理的基本模式，消除在物业管理学术界所引起的不必要争议;而且可以完整地解决我们近年来在物业管理行业中所遇到的一系列热点、难点问题，有利于物业管理行业的健康和规范发展，有利于我国物业管理行业在走进WTO中更好地与国际市场和国际惯例接轨。

从我国目前的实际情况来看，随着改革开放和经济的高度发展，经过十多年的住房制度改革，城市国际化、大都市迅速崛起，多层和高层住宅已由单一僵化的国家或集体公有化、福利化变为国家、集体、公民个人所有，公有房、福利房变成了商品房。一栋多层或高层建筑物的所有权也由过去的单一产权的业主拥有变成了多个产权的业主，甚至上百、上千个业主共同拥有，已在我国形成了事实上的建筑物区分所有权。在物业管理行业最发达的深圳经济特区，物业管理所管辖的物业，很少有单一业主拥有一栋多层或高层建筑物的所有权，几乎都是多个业主，甚至上百、上千个业主共同拥有的区分所有建筑物。因此在物业管理中的物业概念更准确的应该是指区分所有建筑物。物业的业主自然就是建筑物区分所有权人。相应的业主所有权也就是区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权以及管理团体成员权的总称。自然而然物业管理就成为区分所有权建筑物管理的同义词。

建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵盖了物业管理立法、物业管理各责任主体的法律地位、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、“二房”和“二金”的建立与使用、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到的一系列理论和实践问题，并能以建筑物区分所有权的角度从理论和法律关系上对此做出合理合法的解释，因此，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。下图即为用建筑物区分所有权理论构建物业管理基本框架的示意图，从这个示意图中我们就可以更加清晰地看出建筑物区分所有权理论与物业管理活动的必然联系。

二、建筑物区分所有权制度的专有所有权

建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋区分所有建筑物时，各业主对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因业主之间的共同关系所产生的成员权的总称。在处分、继受或抵押时，这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。

专有所有权是指业主对专有部分自由使用、收益及处分的权利。业主作为专有所有权人所享受的权利与一般所有权人所享受的权利相同。业主可在法律、法令和管理规约的限制范围内，自由行使对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人(包括其他业主)的干涉。因此，业主可直接占有、使用专有部分，以实现居住、营业等其他目的，可将其出租收取租金，也可设定抵押或予以转让等。业主在行使这些权利时，要求专有权、共用部分持分权和成员权这三者必须作为整体处分不可以分离处分。

业主作为专有所有权人所承担的义务主要有：

1、按照专有部分的本来用途和使用目的使用的义务，而不能随意改变。如日本法律规定在纯居民住宅用途的公寓内经营餐饮业、卡拉OK店、色情应招店等有碍居家安宁时，即构成对专有部分的不当使用行为，其他所有权人和管理人可以违反共同利益为理由，对其加以禁止。

日本的卡拉OK店

2、维护建筑物安全和外观的美观义务。业主就自己的专有部分加以装潢、改建或增建，而需要拆除或加建内部柱、梁、地板或墙壁的全部或一部分时，虽然该柱、梁、地板或墙壁都是属于其专有部分的范围，若因此危及整栋建筑物安全或影响建筑物的外观，其他所有权人和管理人可以违反共同利益为理由，对其加以禁止。

3、不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气等维持建筑物正常使用的各种管线的义务。业主新设、附加、拆除或变更通过专有部分的各种管线，致使影响其容许量，其他所有权人和管理人可以违反共同利益为理由，对其加以禁止。

4、应独立出资修理其专有部分的义务。业主对自己所属专有部分的维修应该自己独自承担维修费用，并有维修好其专有部分，维持建筑物存在的义务。

5、维护环境卫生和安宁以及所在地的善良风俗习惯的义务。

6、相互容忍的义务。业主为使用、修缮、改良其专有部分必须使用其他业主的专有部分或不属于自己所有的共用部分时，其他业主负有彼此间相互容忍的义务。例如，一楼天花板漏水，二楼专有部分的业主就必须容忍一楼的业主利用二楼的地板从事修理补漏。无正当理由拒绝一楼的业主维修，将构成侵权行为。

为实现建筑物区分所有权的各项保护，各国在法律上都对专有所有权的行使加以一定的限制。《德国住宅所有权法》规定，为达到住宅所有权下列各项之保护，行使专有所有权受到限制:⑴为保护建筑物使用目的;⑵为保护建筑物基础、结构、牢固及安全;⑶为保护建筑物美学上之外观;⑷为保护其他住宅所有权人之安全、宁静及住宅环境之秩序;⑸为维护
善良风俗、各地方之习惯及住宅居民的作息和名誉。

(本文共同作者：曹阳，原载于《现代物业》2003年第7期)