石河子市物业管理的现状及改进
从1981年深圳市开始实施物业管理至今，我国的物业管理工作已走过了近三十年的发展历程。新疆维吾尔自治区石河子市在1994年国家建设部颁布的33号令(即《城市新建住宅小区管理办法》)之后，同年成立了全市第一家物业管理公司。
截止到2009年底，全市实施物业管理面积为713万m2，物业管理覆盖率为68%
石河子市物业管理基本概况
据统计，截止到2009年底，市区已有36家物业服务企业(含外地2家)，其中一级物业管理资质1家、二级物业管理资质2家、三级物业管理资质的有13家，其他均为临时资质。全市物业管理从业人员3,100余人。全市实施物业管理面积为713万m2，物业管理覆盖率为68%，24#小区被国家住建部评为全国城市物业管理“优秀示范小区”，同时也被中宣部命名为全国创建“文明城市、文明小区”102个示范点之一。有14个住宅小区、市场和大厦连续多年被自治区建设厅授予城市物业管理“优秀小区”或“优秀大厦”，市里在近年荣获的联合国“最佳人居奖”、全国“园林城市”、国家级“文明城市”等殊荣中，都离不开住宅小区的物业管理。实践证明物业管理对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市管理水平、维护社会稳定、扩大再就业都起到了积极作用，有效地推动了石河子市四个文明建设的发展。
目前物业管理存在的突出问题
旧小区配套设施不完善，共用设施设备严重老化
在2000年前建成的小区里，配套设施不齐全，建管脱节时间长，共用设施设备严重老化。至今个别小区的次干道还裸露黄土，住宅楼门前无桌凳、无绿化，有的小区旧平房改造建成新楼房后，部分旧平房仍未拆除，时间最长的已达十五年之久，既影响周围居民的居住环境，又影响物业服务费的收取。
建成区内单插独建与私搭乱建
在旧小区内单插独建住宅楼，建筑施工行为及施工车辆使原有小区的道路、绿化等配套设施遭到破坏。个别小区于十几年前单插独建的住宅楼周围至今还是空地，绿化及配套设施未建全。个别小区内居民私搭乱建，随意改变房屋的用途，既侵占了小区居民的公共用地，又影响了居民的整体居住环境。
房屋维修资金收缴及使用困难
市政府从2000年10月25日开始向购房户征收“房屋专项维修资金”，当时仅限于新建房屋，在此前已办理房屋产权证书的均未收取;二手房交易的维修资金暂收了两年后也停止了收缴。这造成现实中约90%的旧住宅的共用部位和共用设施设备出现不同程度老化损坏而需要维修时，物业服务企业无资金可用。已交的维修资金因维修使用手续繁琐，造成业主使用困难，业主又以此拒交物业服务费。
部分小区多家物管管理，服务和收费标准不一
由于历史的原因，石河子市部分小区由多家物业管理企业管理，有的竟达6家之多，相互结合部太多而无人管理，出现问题后企业之间相互推诿，卫生环境质量差，服务和收费标准也不统一，居民反映强烈。
物业服务企业负担多，承担过多风险
市区部分物业服务企业还在为供水、供电部门代收水电费，尤其是原房产开发企业下属的物业公司，想移交时供水、供电部门也不予接收，使物业服务企业背负水电损耗费用。即便是供水、供电、供暖等部门直接收费的小区，对小区内相应的设施设备也不维修和养护，将维修责任推给物管，造成物业服务企业与业主之间矛盾加剧。居民产生的生活垃圾清运处理费也由物业服务企业承担。
全市大部分小区都未按照市政府2005年67号文件规定的按面积收取物业服务费，仍然按户收费，造成大多数物业服务企业亏损。
按《业主大会和业主委员会指导规则》第三章第四十二条的相关规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担，可现实中凡是成立业主委员会的小区大部分该经费均是从物业服务企业的收入中提取的，业主委员会在签订服务合同时，又要求降低物业服务费的等级收取标准，业主委员会只讲权利不尽义务的现象较为普遍。
此外，《劳动合同法》的出台也增加了企业用人成本，对以人力为主的当地物业服务企业的生存和发展产生了直接的影响。
物业管理企业经营环境不佳
政府有些部门强加给物业服务企业过多的社会职能。如社会治安、计划生育、劳动就业等，还要求物业服务企业无偿在居民家中投放灭鼠、灭蟑药及花草撒药等。部分媒体在报道物业管理的新闻时，没有起到正确引导和规范物业管理各方主体的作用，反而加深了业主对物业管理的误解。部分小区的商服及办公用房由环卫处收取服务费，而其垃圾的收集清运和室外排水管道的疏通和养护却由物业服务企业承担，明显不合理。部分业主只讲权利，不尽义务，还有少数的业主热衷于动辄炒掉物业服务企业，而对业主共同事务的管理缺位，尤其是国有单位人员整体居住的住宅，甚至出现联合拒交物业服务费。
物业服务企业专业化程度不高，规模小，服务质量良莠不齐
由于物业管理企业资质门槛较低，在市区36家物业服务企业中，只有16家有三级以上的资质。全市管理面积不足10万平方米的物业服务企业约占五成，部分企业在市场竞争中恶意竞争，建管衔接等问题未得到合理妥善解决。部分管理和服务人员没有受到应有的专业培训，职业素质过低。
解决上述问题的改进设想
要改变石河子市物业管理的现状，就必须严格按照《物权法》和《物业管理条例》的有关法律法规执行，使物业管理的各项活动都在法律约束下规范的运作，由此笔者提出以下几点改进设想：
对于2000年以前建成未缴纳维修资金的整体规划成型小区，建议由房产主管部门对小区逐个进行摸底、清查。对旧小区配套设施的缺少或损坏部分进行有计划的维修，此维修资金应从当年市财政城市维护费中列支。同时也要加大责成相关单位在建城区遗留旧平房的拆迁工作力度。
新建小区和2000年以后单插独建的住宅，严格按照国家建设部建法[1993]第814号文件的规定，由市政府组织规划、城建、房产、环保、消防、质量监督、供水、供电、供暖、开发、建设等单位限期负责完善和维修后交付物业管理。
政府相关部门要加大清欠房屋专项维修资金收缴工作的力度，尤其是要把好发放房屋预售许可证关，可参照施工单位保证农民工工资备案的方法，拟建立预交维修资金的制度。对于上世纪80年代建成房屋的维修费用，建议由市财政或单位(国有单位)全额出资;90年代建成的房屋由业主、业主所在单位和市财政按照1：3：6的比例出资进行维修。
按照2003年市政府文件界定的物业管理区域，对市区的物业服务企业进行区域管理整合，原则上一个区域只能由一家物业服务企业进行管理。
按照国家的相关规定，由供水、供电等部门向最终用户收取费用，并承担相应维修责任。物业服务企业自愿代收的，双方也要协商合理的代收费用。
全市所有小区均应统一实行按面积收取物业服务费，以解决物业服务质价不符和收费标准偏低等多年困扰物业服务企业的问题。
市政府应积极推动全市树立正确的物业消费意识，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值。
(本文共同作者：明照，原载于《现代物业·新业主》2010年第06期/总第153期)
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