作者: 张新存 | 2010-12-01 11:40

适用现代金融体系支付物业费

物业费的收取，是困扰各物业管理公司的一大难题。为此，各物业管理公司八仙过海，各显其能，想出了很多行之有效的招法，取得了一定成效。然而，在收费方式上却多有忽略，除了在公司办公场所每日安排专人收取外，就是派人上门催收;对于借助银行等资金结算专业机构，却鲜有涉足，这在金融业高度发达的市场经济中，无疑是一种缺憾，使得物业管理业界不能充分享受现代化支付体系的发展成果。

适合交纳物业管理费的支付方式

现金支付

这是各物业管理公司普遍使用、接受程度最高的物业费收取方式。但这一方式存在着明显的弊端：公司收费人员从清点、整理、保管到交存公司银行账户要付出很多重复劳动，占用人力、物力、财力;面临持续的防伪反假压力，一旦误收假币，公司或收费人员将遭受直接经济损失;业主要准备足额的现金，特别是中高档住宅小区，业主交付的费用高，需要准备的现金也就更多，给业主增加了现金支取、保管、清点等成本;现金库存不产生任何收益，导致资金无效占用。

信用卡支付

据中国人民银行发布的2009年支付结算报告，截止2009年底，全国累计发行银行卡20.66亿张，远远超过13亿的人口总数，说明信用卡在我国已经得到相当程度的普及。特别是有能力自购住房的业主，必定是各发卡银行竞相追逐的目标客户，这些人持有一张甚至多张银行信用卡是极为平常的事情。因此，物业管理公司为业主提供信用卡交费服务，可以有效节约业主交费成本，便利业主交费，而物业管理公司唯一要做的是向银行或中国银联公司申请收费终端POS。这种POS既可以是固定的，也可以是移动的，业主既可以到物业管理公司办公场所刷卡交费，也可以由收费人员持移动POS上门收取。

转账支票支付

根据我国票据法的规定，支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。根据当前的实际情况分析，使用转账支票结算物业费的需求是在一定范围内存在的。一是随着个人支票的逐步推广，可以签发转账支票的个人越来越多;二是很多业主自办企业，可以通过企业账户支付物业管理费(当然能否抵扣税款是另一回事);三是很多业主将房屋出租，租客可以使用转账支票结算物业费等等。

银行汇票支付

银行汇票是出票银行签发的，由其在见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票目前只适用于异地结算，但这种需求也是存在的，例如异地购房的业主，或者外地机构在当地设立办事机构或者分支机构，由上级机构统一支付各项费用的情况下，为避免携带现金，可以在外地开立银行汇票，到目的地后交存物业管理公司结算物业管理费。其另一方便之处还在于，可以按预估的金额向银行申请开立银行汇票，票面金额多出实际结算金额的差额，可以由收款银行主动退回申请人账户。

银行本票支付

银行本票是银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。目前银行本票的使用量比较小，但实际上银行本票等同于现金，在携带现金不方便但又必须当天向物业管理公司支付物业管理费的情况下，可以向银行申请开立银行本票，不仅费用低廉，而且收款银行见票即付，物业管理公司账户当天便可收入款项。

转账汇款支付

汇款方式较易理解，是汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。汇款方式较为简单，只需交费人向汇款银行提交汇款申请，由银行将款项汇入物业管理公司账户。使用这一方式的前提是交费人提前获知物业管理公司的银行账户名称和账号以及开户银行全称，这就需要物业管理公司向交费人完整准确地提供这些信息，保证汇路畅通。

银行柜台收费

大型的物业管理公司可以采用这种方式。交费人只需到银行提出交费申请，并备足支付款项，资金便由银行自动记入物业管理公司账户。这需要物业管理公司与合作银行提前签署代理协议，确定合作银行可以受理物业管理费交费服务的银行网点范围，当然最好是合作银行在协议区域内的所有网点，以方便交费人就近交费。

银行代扣

由交费人、物业管理公司和开户银行签订三方协议，或两两签署双边协议，交费人向物业管理公司提供自己的交费账户(个人账户、公司账户均可)，物业管理公司在约定的扣费时间将扣费明细(包括交费金额、交费账号等信息)提交合作银行，由合作银行自动扣划交费人账户，将资金记入物业管理公司账户。使用这一方式的好处是无需交费人耗费周折交纳物业管理费用，银行会定期扣收，但前提条件是交费人对交费事项没有任何异议。

网上银行支付

网上银行交费方式最为简单，只要交费人向开户银行申请了网上银行，可以通过网络进行资金支付，便可以足不出户，只需轻点鼠标，资金便进入物业管理公司账户，而且不受时间的限制，交费人可以享受每周7天×24小时的网上银行服务。

外汇支付

在中国境内是严禁以外汇计价结算的，但随着我国对外交往的加深，很多业主会在境外工作一段时间，有时会举家前往，这样交纳物业管理费时便需将外汇由境外汇入国内物业管理公司。还有一些情况是境外机构在我国境内设立办事机构，由境外支付办公用房物业管理费用，也需将外汇由境外汇入境内。这些情况下需要物业管理公司开立外汇账户。根据我国目前的外汇管理规定，这一操作并不复杂，物业管理公司可以自由地决定开户和将外汇兑换成人民币事项。据银行外汇业务的具体实践，以外汇支付物业管理费的情况是在一定范围内存在的。

物业管理公司实行多元化收费方式应采取的措施

加强收费员和财会人员培训，提高其业务素质

物业管理费的收费方式是很多物业管理公司普遍忽略的环节，长时间来仅依赖于现金交费，服务稍好一点的可以提供信用卡刷卡结算服务，但至于其他交费方式，则鲜有涉足。为了满足业主多元化交费方式的需要，首先应该提高收费员和财会人员的素质，加强业务培训。目前各种专业培训机构很多，可以极大程度满足公司培训的需要。

加强与开户银行互动，了解更多更详细的银行结算知识

物业管理公司应加强与银行的沟通交流，掌握尽可能多的银行支付结算知识。可以邀请银行工作人员定期不定期地来企业进行讲授，方便企业内部更多的人员倾听。在银行业竞争日趋激烈的情况下，银行也乐于向企业推介各种金融服务和产品，以争取更多客户。沟通过程中应摒弃单纯的逐利心态，以双赢为目标与银行展开合作，了解银行产品和服务动态。

加大宣传力度，最大程度地争取业主的支持

减少现金支付，增加转账结算，需要对业主进行广泛而细致的宣传，让更多的业主了解转账支付的好处，调动其使用转账方式交费的积极性。转账方式是一种双赢的选择，既便利了物业管理公司，又方便了业主交费。当然，对交费事项双方要提前商定，避免因双方分歧影响费用的交纳，否则便谈不上交费过程的简化和交费成本的降低。

重视与银行对账，及时确认业主交费信息

以转账方式交费的情况增多以后，业主所交纳的费用会直接记入物业管理公司的银行账户，因此财会人员要及时与开户银行对账，第一时间掌握业主的交费信息，避免时间过长之后给确认交费信息造成困难。与银行对平账务之后，要及时更新公司内部的收费信息，将转账收费工作纳入良性循环轨道。

加大科技投入，确保结算畅通

科技手段的日新月异，使银行服务的电子化、自动化、网络化越来越普及。作为与银行合作的物业管理公司，也应在财务电算化上加大投入，下足功夫。首先是提高办公设备的软硬件水平，安排专项资金更新优化财务记账设备，尤其是在计算机设备研制水平突飞猛进的情况下，长时期使用落后设备会使企业的财务管理水平大大落后于时代的要求。在更新设备的同时，更要关注财务软件的先进与否，只有软件水平上去了，才能真正发挥先进设备的全部功效，避免大马拉小车的窘况。更为重要的一点是加大网络建设的投入，保证企业财务部门方便地接入银行提供的服务系统，确保及时接收银行信息和服务。

加强监督检查，确保资金安全

财务管理人员在日常工作中应加强对财务操作人员的管理，督促其认真执行企业财务制度，规范支付结算行为，大力推行转账支付，做到每一笔结算业务都有据可查，账目清楚。同时应加大内部检查力度，及时发现企业结算行为中存在的问题和漏洞，及时整改，对于企业内部人员有意违反财经纪律的，要加大查处力度，以儆效尤。要加强对银行账户的管理，确保按照国家规定使用和保有银行账户，避免银行账户资金的违规收付，确保资金安全。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第05期/总第150期)