作者: 谢宏坤 | 2010-12-01 17:10

漳州市物业行业近五成企业收入持平

漳州市物业管理基本情况

为全面掌握漳州市物业管理行业发展状况，总结行业发展经验，漳州市物业管理站于全市范围内开展物业管理行业专题调研活动，通过走访部分物业服务企业，以及向各物业服务企业发放基本情况调查表的方式进行调查，得出基本情况如下：

截止到2009年底全市已有物业服务企业107家。其中一级资质企业1家，二级资质企业2家，三级资质企业71家，暂定资质企业19家，另有异地备案的物业服务企业14家。物业服务企业从业人员共1万余人。

漳州市物业管理活动

全市实施物业管理的住宅面积达1,400余万平方米，物业管理覆盖率达到46%，物业管理用房2万多平方米，约占房地产开发面积的2.5‰。全市共200余个物业管理服务项目，国家级物业服务示范项目1个,省级物业服务示范项目8个,市级物业服务示范项目21个。

本地物业服务企业总注册资本9,950万元，2008年度经营总收入5,282万元，经营总成本4,940万元，营业税金及附加328万元，企业所得税金87万元。总体核算亏损73万元。物业服务企业中盈利企业20家，占21%，平均盈利额2.78万元;亏损企业40家，占41%，平均亏损额3.21万元;持平37家，占38%。

主管部门主要工作

近年来，漳州市物业管理工作取得一定进展，主要有：

起草并颁布了《漳州市物业管理规定》，于2008年5月1日开始实施，明确了物业管理“属地管理”的原则，厘顺了物业管理工作体制，芗城、龙文区建设局也分别指定专人负责物业管理工作。2007年以来，共指导成立业主大会10余个，为物业管理工作的可持续发展奠定了基础。

规范前期物业管理工作。根据《福建省物业管理条例》的有关规定，2008年以来，漳州市房地产管理局共办理前期物业管理备案登记手续104项，督促房地产开发企业配足物业管理用房共73项，补增面积12,105平方米，为业主争取4,800多万元的应有财产。加强新建住宅物业承接验收备案工作，2008年7月出台了《漳州市房地产管理局关于加强市区新建住宅物业承接验收的通知》，一年多来办理新建住宅物业承接验收备案共35项，督促房地产开发企业整改的有27项，整改投资约800余万元，确保了住宅小区公用配套设施建设的完整性，维护了广大业主的利益。

漳州市房地产管理局联合市物价局出台了《前期物业服务等级收费基准价格及其浮动幅度标准的通知》和《漳州市区住宅物业管理服务标准评分细则》，把物业管理服务标准定性的指标定量化，以评分的方式来考评物业服务企业的服务质量。

漳州市房地产管理局开展咨询活动，方便市民了解物业管理相关工作

开展了物业服务质量专项整治活动，在市区抽取24个小区进行专项整治，对不符合规定的12个小区，列为2009年度重点跟踪项目，指定专人跟踪督促，落实长效机制。加强对已成立的物业服务企业信用档案的管理，2008年度对全市物业服务企业进行资质检查，对违反规定的、不具备资格的物业服务企业进行查处，共取消23家企业的资质。2008年以来，对向荣、世纪城、兴福园和盛德行等四家物业服务企业的信用档案的不良记录进行通告。

围绕国家创卫要求和创卫标准，与市区81家物业服务企业签订《漳州市区物业管理区域创建国家卫生城市责任书》，组织成立了漳州市物业管理区域创卫督导队。创卫期间，共发出整改通知书21份，督导达1,500多人次。

做好物业服务信访投诉受理工作。2008年以来，漳州市物业管理站接受业主来信、来电和来访的投诉共811件，解决673件，基本解决的43件，转其他部门95件，把矛盾问题及时化解。

主要问题及原因

漳州市物业管理工作起步较晚，存在的主要问题表现在以下几点：

物业管理涉及相关部门工作职责相互推诿。物业管理是一项涉及多部门的综合工作，国家有关法律法规对各相关部门的工作职责做了明确的规定，但在实际工作中有一定的协调难度。当小区内出现擅自违章搭建的行为，物业服务企业无行政执法权，只能采取发出整改通知书等方法，往往得不到业主的理解。在劝阻制止无效后，依法向城市管理执法和室内装饰装修监督等相关部门报告，有的执法部门接到物业服务企业报告后经常互相推诿责任。

物业管理区域内停车位紧张。随着生活水平的提高，汽车数量逐年迅猛增加，而许多小区内配建停车场不够，致使很多老住宅区甚至是较新的住宅区的停车位也严重不足。有些开发商还实行小区车库车位“只售不租”的规定，小区内的车位售价高达10万元至12万元不等，使得业主宁可将车辆随意停放在小区道路的空地上，甚至在消防通道上，也不愿意购买停车位。另外，不少已建成的地下停车场由于设计不合理，坡道陡，出入不方便，车库内照明、消防设施不全等原因，造成停车人不愿使用地下停车库，而是图方便将车辆停放在地面。物业服务企业并非执法人员，工作人员只能采取上前劝说或上门做疏导工作和张贴违章通知书的形式进行管理。

物业服务费收费标准和收缴率低。近年来人工费和材料费也不断攀升，物业服务的成本上涨，使得原有的物业服务费标准显得过低。群众的物业服务消费意识不强，部分群众只要服务不愿交费，使得物业管理费的收缴率不高。随着《劳动合同法》的实施和物价的上涨，物业服务企业的生存受到严峻的考验，在规范企业行为的同时，提高物业费收缴率的措施、方法不多。

无物业管理小区的管理问题亟待解决。当前，漳州市还存在着大量无物业管理的小区。根据相关规定，街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应做好无物业管理小区的监督管理工作，并在区建设局的指导下引导无物业管理小区业主成立业主大会并选举业主委员会进行管理。但由于相关部门对辖区内无物业管理小区的管理工作重视程度不足，认为没有相应经费，对此项工作采取敬而远之的态度。另一方面，业主们对于参与业主大会和业主委员会的积极性不高，认为小区的管理应由政府无偿承担。

政府行政职能强加给物业服务企业。物业服务企业要为供水、供电、环卫等职能部门收取水费、电费和垃圾处理费等，甚至把社区治安、计划生育等政府行政职能加到物业管理企业身上，造成企业行使政府职能的局面。供水、供电等相关部门与物业服务企业在“终端用户”这一问题上认识意见不一，分歧严重。供水、供电等单位认为物业服务企业就是“终端用户”，只向其收费，却不依法承担起物业管理区域内相关设施的管理、维修和养护责任。有的物业服务企业还存在大量的垫付行为，这样不仅加重了物业服务企业的负担，而且混淆了各种社会角色。

房地产开发项目竣工综合验收监管缺失。国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定(国发〔2004〕16号)，取消了《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，导致住宅小区的公共配套基础设施和公共设施情况监管的缺失，房地产开发建设后遗留问题转嫁给物业服务企业，严重影响了物业服务企业的正常经营。由于没有物业管理的早期介入，建管衔接较差，使物业服务企业常常是一接手就已问题成堆，往往代人受过，又无力解决。

措施和建议

明确物业管理活动中各相关部门的职责。对于物业管理活动中经常遇到的问题，如违规装修搭建、破坏绿化、占用绿地、占道经营、违反规定制造噪声、饲养家禽宠物、排放油烟等，建议进一步明确具体行政部门进行监管。明确房地产开发商的职责，由房管部门厘顺关系，相关部门把关，保证物业承接验收时住宅小区的公共配套基础设施和公共设施运行情况良好。对水、电、环卫等专业单位维修责任进行原则性规定，依法承担建筑区划内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。

多渠道多方法解决物业管理区域停车问题。物业服务企业应加强小区内车辆的秩序维护引导。建议交警和城市管理执法进小区，对于占用消防通道、妨碍他人正常通行权益的停车行为，参照道路违法停车办法进行处罚，以促进有序停车。建议物价部门适当提高车位使用费，引导开发商改变车位“只售不租”的行为。对设计不合理、设施不齐全的停车场进行改造建设，发挥其作用。在不影响行人使用道路的情况下，要利用城市道路的资源，设置和盘活道路停车泊位。在有条件的小区内，可以建设立体式的停车场，解决老住宅小区停车泊位不足的问题。

加强对业主法制意识和物业管理政策的宣传教育力度。建议主管部门编制物业知识、实务和相关法规等专题文件和刊物，提供给各社区和物业服务公司，以便在各小区张贴和宣传，引导全社会增强物业管理商品化、社会化服务的意识，让老百姓了解目前物业服务企业的困境。媒体播放物业管理公益广告，宣传物业法律法规，形成正确的舆论导向，倡导业主进一步转变消费理念。

(本文共同作者：郑志毅，原载于《现代物业·新业主》2010年第08期/总第159期)