业主权利的性质：论私人财产共有份额权
购买商品房的业主不知晓、不重视他们之间是共同持有私人财产的关系，是造成目前物业管理事务部分矛盾的根本原因。
愿卖愿买，储户变“业主”
商品房愿卖愿买的买卖过程，出现了“业主”：例如买股，入伙变股东;买房，入伙变房东;买车，变独个车主。合伙买船，变船东;合伙买矿，变合资矿主。于是把买房入伙的房东，简称，业的“主”。
“钱”变成了“业”，肯定还是自己的财产，只是形式变了，原来一人持有，现在多人持有了，那么这种多人持有的财产权是什么样的呢?这种多人持有的小区资产的财产权，可以称之为共有权和专有权。
开发商卖小区房子的性质，其实就是按照拟好的招股说明书转让份额权，业主买到的是共有财产的份额权利和责任。因为，小区财产类似公司财产：多人共有;按投票规则投票决定与共有财产有关的事情;份额权转让可以不经其他共有人同意自己决定——“把房子再卖掉”。主要不同点在于：在中国，业主入伙的共有财产权不能登记为法人，公司则是法人。不过在中国例外的是，台湾的所有社团法人都称之为“财团法人”;业主共有财产权组织非营利，公司是营利组织。
共有财产份额权的份额是怎么形成的?什么时候确定的?
仍以公司为例，公司发起人招股的文件上，也就是销售共有财产份额权的合同，决定了一共多少股，每股占总股数的比例份额。
同理，小区规划设计建设的文件也非常明确地规定了，用于居住的、用于商业营业的，这两种独立使用的空间面积，也是专用空间总面积，加起来就是100%;卖的一个住宅单元的面积，或一个商用营业单元的面积，占总面积的比例，就是共有财产份额的大小。
按照开发商建设项目的过程来看，专用空间总面积的具体确定，是在规划部门对报建正式批复规划设计要求，开工前核发《建设工程规划许可证》的时候，此时独立使用面积构成及比例的数据就已经具有了法定效力。此后，从销售专用面积的第一份合同生效的时候开始，开发商就再也没有独自决定修改变更规划的余地了，因为需要各份额权人共同投票决定。
但是，实际上，开发商在销售的时候，对专用空间面积的构成，也就是共有财产份额权的内容，并没有将其当作合同的正式条款;买房人也不认为自己买的只是专用空间和专用空间对应面积的共有财产份额比例。直到成立业主大会或其他被迫需要表决的时候，才听说“面积要(双)过半”的说法。
如此普遍地不知晓，不关注，不思考，怎么会形成小区共有财产的共同决策和运转呢?如果要关注、思考，需要问问自己几个基本问题：
置业变业主，业主的权利到底是什么?
居民拿存款置了业，到底换得什么权?名称上讲是“业主”，就是能做主的人，那么能做什么主呢?
对自己口袋里的钱，能做的主是清楚的，自己说了算;换成股权，能做什么主，也是清楚的，那么换成了某某小区的财产，换成了“房产证”、“土地证”以后能做什么主呢?这需要在下面细细说明：
买房人买的实际上就是专用空间和专用空间对应面积的共有财产份额比例。或者说，就是专用空间权和共有份额权。所谓“专用空间”，就是进户门里面的部分;但是，更重要的其实是整个小区共有财产的份额。
专用空间权
对于“专用空间”，就是在进户门里面的空间范围里，自己家能独自做主，包括空间怎么隔断、墙上涂抹什么颜色、挂什么画，家具怎么摆放;请什么人到里面来。要这个专用空间，就是要能在里面过日子，在里面起居饮食活动的权利。所以说到底，对“专用空间”，就是一个满足自己使用功能的专用空间使用权。
但是，对许多跟自己专用空间联在一起的东西，就绝对不能独自做主了，例如柱子、上下楼板、跟左右邻居专用空间的隔墙，还有上下水管、烟道等各种管线，因为一旦自己家施工改变了原来的情况，其他人家使用就要受到影响。通过与相邻专用空间的相互影响可以看出来，其实每户人家对专用空间能做主的目的就是能舒服地在里面过日子——舒服地过日子，那么前提就是对绝大多数重要的结构和管线都不能独自做主，例如，落水管改造，外墙面、外阳台改造，虽然好像在自己进户门里面，也是跟其他人家有关联的，所以没法独自做主。
违章搭建何时休 图片：盖爱东
不过，专用空间权实在是每户人家买房子的总价值中，很小很小的一部分;绝大部分财产价值，体现在小区的共有份额权中。下面讨论共有份额权。
共有份额权
一个小区住宅和商用专用空间的建筑总面积如果是1万平方米的话，那么买了100平方米住宅(专用空间面积近似为100平方米)的业主就买入了这个小区1%的共有份额权。对全小区私人共有的财产，所有业主都是按一定的比例(自己专用面积占全部专用面积总和的比例)持有份额，所以《物权法》第七十条对专用空间使用的词语是“所有权”，即通常“对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，而对“专有部分以外的共有部分”——小区私人共有的财产，使用的词语是“共有和共同管理权”。其实这就是业主对共有财产持有的一定份额比例的所有权。所以这里称之为“共有份额权”。
持有共有份额权能做什么主?怎么做主?其实也分两类：
第一是独自能做的主，即独自能做主把这个共有份额权(连同专用空间权)卖掉，或者做主不卖掉。做这个主不需要事先征得其他共有权人同意，就像卖不卖股票一样(别人也不能强迫你卖);
第二是协商投票共同做的主，即对全小区私人共有的财产，怎么进行保值增值的投票权;怎么才能把共有财产使用得舒心的投票权。“保值增值”和“用得舒心”是根本目的，投票权是不可或缺的手段。这种权利《物权法》称之为“共有和共同管理”的权利，实际上可以理解为实体和程序两层意思，实体的权利是指对小区共有财产的使用、收益和处分，能做主的、应该受益的人，是小区全体业主;程序的权利是指协商投票共同做主过程中，怎么协商怎么表决立规矩的权利。程序的权利实际上是更重要的。
共有份额权之一：对小区私人共有财产“占有与使用”的实体权利
“占有与使用”的事情相当繁杂，根据经常发生的业主之间利益关联的事情划分，大致有这样几类：小区共有财产怎么用得舒心需要共同决定;不同业主对共有财产用多用少的利益协调需要共同决定;怎么进行共有财产保值增值需要共同决定;
1、共有财产怎么用才舒心，或者说小区的运转状态，必须共同决定。
业主们使用他们的共有财产，类似使用自己的专用空间，都要享受一个清洁、舒适、安静、漂亮的环境。自己家要决定室内怎么打扫、光线或者音量调多大等等，那么小区环境如何安排才能使业主们感觉清洁、安静、漂亮和舒适，更是相当重要的。所以，诸如：
对楼道要一周还是两天还是每天清洁一次;
大楼外墙几年清洁一次(台湾的业主们一般是六年清洗一次大楼外墙);
中心绿地补种什么花草树木，要不要增设喷泉;
小区里面允许不允许放鞭炮;
小区里面是否允许遛狗，或者必须怎么遛狗;
……
都是关系到共有财产使用如何清洁、安静、漂亮和舒适的事情，这些事项也只能由业主们行使他们的共有份额权来决定。
2、不同业主对共有财产用多用少的利益协调，必须共同决定。
不同业主对共有财产有人用得多，有人用得少。小区里的业主们围绕“占有与使用”就有可能产生特别突出的矛盾。例如，停车位越来越紧张，一些小区里的道路还算宽敞，在不影响消防通道的情况下，在路边新划出一些机动车停放泊位，这是比较普遍的情况。如果小区外面营业性的停车场很远，那么有车的业主能把车停在近处就是舒心的;不用这个泊位的业主则会感觉变拥堵一些了，但是，用这个泊位的业主愿意给其他不用泊位的业主每月支付一定数额的费用，那么有了这个补偿，各方业主都会有所补偿或改善，就都会更舒心一点。如何决定，就要靠业主们商量，靠持有共有份额权的各户业主们投票。
停车位的权属问题 图片：江洋
这个例子说明，个别业主对共有财产的占用使用比其他业主要多的时候，其他业主基于共有份额权，有权通过投票决定是否允许或得到补偿。
3、怎么进行共有财产保值增值——检修维护保养和更新改造，必须共同决定。
关于保值增值的事情，包括对所有共用部位、共用设备设施的检修维护保养和更新改造，比如小区里面：场地上铺的砖、刷的墙、种的树、栽的花，还有更重要的排水系统(落水管、窨井、抽排水泵、化粪池、雨污管)、消防系统、加压供水系统、照明系统、门禁监控系统、电梯等等。一旦破败失修，这个房产作为中国居民最大的财富，就损失惨重了。所以，实物形态的财产保值增值权至关重要。此外，如果遇到意外损失，没有购买保险，那么小区或者大楼毁损就惨了。
除了实物形态的共有财产，还有货币形态的共有财产，即物业专项维修资金。如果不及时把自己的这部分钱保值起来，随着物价上涨，任其处于活期状态，贬值速度非常快。一般5万平方米的小区，至少有300万- 400万元的资金，一年固定与活期利息之差3个点的话，就有10万元钱的差别。
怎么进行保值增值?主要是检修、维护、保养和更新改造，一般最常遇到的事情就是跟谁签合同，购买谁的服务或者产品。其实，买谁的并不是最重要的，最重要的是要购买服务的标的，也就是平时检修维护保养的标准，或大修更新改造要达到的标准。有了标准，才可以货比三家，再谈判签合同。对这样事关自己财产贬值还是保值增值的重大事情，就需要行使自己的共有份额权。
共有份额权之二：支配小区私人共有财产“收益”的实体权利
小区里面有许多共用部位颇具商业价值，例如大楼外立面上或者电梯轿厢等处可以布置广告、移动通讯经营单位希望在小区楼顶上安装中继信号发射天线、小区共用地下室仓库可用于出租等等。用业主们的共有财产获得收入的事情，也只能靠业主们商量，持有共有份额权的各户业主们投票。这个财产是各户业主们共有的，所以，没有得到产权人集体的授权，业委会、物业管理公司或者社区街道办等任何其他组织及个人都无权做主。
这个例子说明，如果能用共有财产获得收入的话(租给小区业主以外的人)，所有业主基于共有份额权，有权通过投票决定是否同意租用方案，决定收入的使用分配方案。
共有份额权之三：怎么协商、怎么表决立规矩的程序权利
上面围绕共有财产怎么保值增值、怎么用得舒心的各种事项，都要靠业主们行使他们的共有份额权来决定。那么，怎么协商、怎么表决，要立规矩就是最最根本的事情了。立规矩的权力是谁的?当然也是财产共有者——全体业主们的——尽管业主们普遍并不重视这个最基本的权利。
鉴于业主们普遍不重视，也不知道，关于如何协商行使共同财产份额权的方式，简单地说就是怎么行使立规矩的投票权，政府相关部门陆续给出了不少建议或者规定。这些规定或建议可以大致分三个层面：私人财产共有份额权的组织形式、共同决定的事项和表决规则，以及行使共有份额权的程序要求。
值得特别强调的是，这些建议或规定的根基只能是私人财产的共有份额权。
第一层面：私人财产共有份额权的组织形式。《物权法》第七十五条的表述是“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。
第二层面：私人财产共有份额权的共同决定的事项和表决规则。《物权法》第七十六条规定，业主大会表决采取“专有部分面积”加“业主人数”的双重计算规则——
针对大多事项：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
针对：(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”
第三层面：私人财产共有份额权行使的程序要求。国务院2007年修订的《物业管理条例》规定(下简记为国务院《条例》)：
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。……应当于会议召开15日以前通知全体业主”(国务院《条例》第十三、十四条);
议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定”(国务院《条例》第十八条)。
前面大量讨论了业主的共有份额权，都是对既定共有财产而言的，不过，属于小区业主们私人共有的财产究竟是哪些，却未必清楚，或者对绝大多数买房的业主来说，自中国商品房销售至今，基本上都不清楚，甚至一点儿都不知晓。于是，就引发了两种可悲的局面：一是因为不知晓不关注导致共有设备设施年久失修，房产贬值，居住使用遇到故障困难;二是与开发商与物业管理公司利益纷争经常激化，出现社会冲突。这两种局面的根源都是小区业主们私人的共有财产边界模糊。
现有法规造成的“共有部分”财产模糊含混
作为小区业主们私人财产的共有份额权，对应的资产是什么呢?其实在法理上这个资产是可以清楚界定的，这就是小区销售的建筑区划内除了“专有部分以外”的所有东西;从情理上考虑，开发商在卖房子的时候，“专有部分”和“共有部分”都应该已经明确，才能销售，业主买到“专有部分”的同时就自然应该取得一份详尽的“共有部分”资产清单，这本是买卖合同最核心的标的物。但遗憾的是，现实中的买卖和法律法规的操作性规定，都对“共有部分”财产采取了模糊含混的处理方式。
首先，几乎所有的房屋买卖合同都不包括这样一份详尽的“共有部分”资产清单，也就是规划部门对报建正式批复的规划设计要求(《建设工程规划许可证》所对应的一套设计资料，包括确定的专用部分和共用部分构成的法定图纸资料)。买房人并不关注这种“共有部分”，作为政府部门进行合同鉴证也没有把这个作为合同成立生效的要件予以把关。
其次，在法律法规的操作性规定中，也不利于买房人获得清晰的“共有部分”资产清单。例如，国务院《条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，也就是买开发商房子的时候，必须同时签订“前期物业服务合同”，但是，却不要求开发商向买房人提供“共有部分”资产清单作为买卖合同最核心的标的物。从逻辑上说，“前期物业服务合同”是新入伙的业主与开发商一道作为共有财产方，把共有财产的维护保养委托给服务企业，所以共有财产的业主究竟拥有了什么财产当然是前提，但是买房的新业主却无法获得这份财产清单(不知道自己究竟买到了什么共有财产标的及自己的份额)。由此可见，业主买房置业是现有法规设置下被欺骗、被蒙蔽的行为，所签的商品房买卖合同和“前期物业服务合同”并不是他们了解实情条件下的真实意愿，也正因为如此，才给开发商留下了继续用共有部分牟利的空间，诸如车位、会所等等这些非专用部分也就成了引发普遍冲突的祸端。
与此房屋买卖形成对照的是，国务院《条例》第二十九条规定，开发商要向前期物业服务企业“移交”的“资料”反而比较明确，包括：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。不过，这些只是维保业务的技术资料，而不是“共有财产”权属性质的法定文件(物权登记才生效)。鉴于业主们并没有获得明确界定的“共有财产”，所以，《条例》第二十七条规定的“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，实际无法操作(因为哪些是“共有部分”，恰恰在法规设置上是模糊不清的，怎么才能清晰?一是规划设计批准文件——《建设工程规划许可证》所对应的一套法定图纸资料，应确定专用部分和共用部分构成;商品房买卖合同鉴证生效应以全小区专有部分构成和共有部分份额转让为要件;共有部分财产应纳入物权登记，业(待续)主大会成立后登记为权利人主体)。
合理的“共有部分”财产构成
就人类居住活动来说，除了鲁滨逊一个人流落孤岛以外，几乎所有“专有部分”的居住使用都离不开“共有部分”。
比如，村里只有两户人家，各自盖了一栋互补相连的房子。虽然两栋房子没有共用的墙，但是，进出村里的路总是共用的。如果一起花钱路修得好，受益的只是这两家;路坏了不修的话，受损的也只是这两家。再如，即使是独栋别墅的小区，小区周界的围栏、安全监控系统、各栋之间道路、室外照明、雨污排水等系统，也都是非常重要的共有部分(相应的市政管网只能接到小区总的管网接口处)。至于最普遍的多层或高层住宅小区，“共有部分”财产更是不可或缺的前提。所以，就当代城镇居住而言，几乎不存在纯粹“专有部分”的住宅。
需要进一步指出的是，在最普遍的多层或高层住宅小区中，共用部位、共用设施设备又是依不同共用范围而具有多层面的性质。例如，一梯两户的楼道单元里，同一层的两户共用着他们专用空间的隔墙、同一层的楼道灯;同一个楼道单元里各层业主共用着步行楼梯、该单元的上下水管线等等;同一栋楼里各单元的业主共用着整栋楼的屋面、基础、避雷、消防、给排水等等;同一小区各栋楼的业主共用着整个小区的场地、停车位、绿地等等。由此可见，建筑设计时的共用、销售时的共有，是满足城市住宅居住功能的基本条件，如果不具备这样的共有部分，只有户内面积专有部分的话，实际是没法住人的。
“共有部分”既然是不可或缺的，那么就现在城市基本生活条件考虑，“合理”的成套住宅至少应该包括哪些“共有部分”财产呢?留到下一篇文章中讨论。(待续)
(原载于《现代物业》2011年第09期/总第199期)
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