作者: 贺云华 | 2011-12-01 14:30

重庆公租房战略：管好与建好同等重要

房市虚火，何以退烧?蜗居之苦，谁人知晓?何以解忧，优先选择公租房?何时能“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”……笔者愿与业界共同见证重庆公租房风采!

战略定位

据近期中国社科院发布的《经济蓝皮书》观点，目前我国85%的家庭无能力购商品房。中国的中低收入者占到了全体居民的70%—80%，他们中的绝大多数都无法轻松支付居高不下的房价。2010年1月，国务院办公厅下发了针对楼市的较严厉的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称为“国十一条”，要求政府在“商品房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。重庆市长黄奇帆提出：重庆30%—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。市长对外宣布重大决策，要为新生代城市居民——大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”兴建“公共租赁房”，并加大投资力度，以此作为重庆未来十年保障住房政策的重点，公租房将成为重庆住房保障体系的三支大柱之一。据相关文件，重庆公租房的内涵明确为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或委托的机构持有产权，面向在重庆市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。

进展

各级领导高度重视，决策神速。作为责任政府，紧抓民生工程，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”迅速有可能变成现实。2009年10月起，重庆市委、市政府就启动公租房建设计划，薄熙来书记先后三次专题研究公租房建设方案，市委常委会两次听取公租房建设方案汇报，市政府组织相关部门16次酝酿讨论公租房建设方案。2010年2月28日，首片公租房在重庆渝北鸳鸯片区正式开工，拉开了全市大规模建设公租房的序幕，该项目总建面100万平方米，拟吸纳1.89万户入住，主力户型50—60平方米，租金约10元/平方米。目前，已有25栋楼封顶。

配套政策法规及时跟进，强化公租房专项行政管理。重庆市政府、人大常委会已讨论通过了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，并向社会公布。为力保公租房能有效运行管理，2010年7月29日，重庆市公租房管理局挂牌成立。

完善规划，明确目标。从2010年起三年内每年建设1,000万平方米，后几年视社会需要再建1,000万平方米或更多面积的公租房，未来若干年重庆将建设4,000万平方米公租房。实行商品房、公共租赁房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。公租房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，公租房楼盘与商品房楼盘按照1：3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。人均建设面积20—30平方米之间，户型面积35—80平方米，60平方米以下占85%以上，按建面10%进行公建配套，约400元/平方米的简装，公租房约80万套，大体可解决200多万中低收入群体的住房问题。

明确准入用户条件和项目运行方式。目前规定，年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业就业的无住房人员、进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。目前的低收入标准为单身人士月收入2,000元以下，家庭月收入3,000元以下。此外，重庆市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难者，按属地原则申请，可不受收入标准限制，租金为同类商品房市价的60%左右;五年后可以购买自住，如果业主需要另购更大商品房，可将售后公租房以原价加上相应活期利息，由原公租房管理机构回购，不能随意外售。

在重庆形成公租房的公建体制，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源为最主要投资建设模式。建设主体明确为市政府和区县政府。公租房产权由国有的重庆地产集团或区县政府性投资公司持有。目前，政府全资持有的地方投融资平台公司重庆地产集团、重庆城市建设投资公司承担了主要建设任务。城投公司三年内将投资300亿元，建设约1,000万平方米，承诺2011年上半年将有35万低收入群体入住公租房。

形成政府先导型的建设资金保障机制。重庆未来三年建成3,000万平方米公租房，投资规模约为750亿元以上。计划其中250亿元由政府投入，其余500亿元通过融资方式解决。政府200多亿元的先期投入由四部分组成：1、中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金;2、土地划拨相当于投入，如拿出主城储备地3万亩，至少相当于150亿元;3、每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，三年共计约30亿—40亿元;4、减免建设环节相关税费。由于公租房建设与使用具有政府保障和公共属性，今后遭遇的风险小，收益有保障，各类社会资金兴趣大，融资渠道比较畅通。

战略意义

经济意义

公租房的建设打破了政府疯狂卖地、“卖光吃光”的土地财政怪圈。在城市化加速发展的过程中，人口涌入城市产生的人口红利和土地增值，如果全部流入少数开发商手中，那将是全民的不幸。政府当审时度势，越是土地好卖越要慎重，卖地生财不如持地生财，今天的投入每年有利息上的回报，最大回报还在于数年后地价、房价的大量增值。这些重估价值，可以使我们的政府自豪地成为拥有巨量资产的政府，而不是“破产”政府。今天投入的“750亿”，十年后也许会是“7,500亿”的价值，国资保值升值功能值得期待。就有创业冲动和创业能力的市民而言，为解决住房问题花巨额资本金并不合算，不如用本金创业，用利息租房，刺激市民的多种创业模式。

政治意义

我国的住房制度经历了从“大公”到“大私”的过程。“大公”时代住房由公家或单位所有，职工只能缓慢等待分配住房，住房条件长期得不到改善;“大私”时代强调市民持有产权，释放了市民财力，加速了住房问题的解决。但就现阶段来说社会长期都是分阶层的，都有中低收入者，房屋作为不动产和巨大价值消费品，总是会有人买不起。但买不起不一定租不起，要让全体市民人人体面地、有尊严地工作、生活，而不形成城市贫民窟街区，防范社会过度分化而导致坠落和各种矛盾尖锐激化，推行公租房战略既是对过去相关住房政策的纠偏，也是构建和谐人居环境的大手笔策略。该民生工程系民心所向也是巩固政权的必然选择。

环境意义

由于公租房的高标准、高品质规划建设，大多布局在轻轨沿线或交通较好的地区，容积率约3.8，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行及健身、图书馆等设施和场地。房租只考虑成本中贷款利息、房屋维修管理费用等因素，约相当于同类商品房市场租金的60%。这将吸引那些长期蜗居在城市各个“阴暗”角落的“夹心层”倾巢出动，抛旧图新，刺激老旧房业主改造环境，带动整个城市环境品质的升级，从而使整个城市对外形象不断提升，吸引力增强，投资环境也随之不断升级。

调控意义

2010年3月全国两会期间，中央领导曾表示要严控房价非理性上涨，引发了“房价由总经理说了算还是总理说了算”的议论。此后，国家采取了较严厉的房市调控政策，房价一度有所调整，但仍然缓慢上涨，因此年度原材料价格上涨等因素，2011年房价或许会有报复性反弹，可见，政府直接干预房地产经济难度很大。而建设公租房则变被动为主动，从需求上分流被动购买家庭，减少房奴式的购房群体，使商品房的消费者变得更加真实、准确，也将使购房群体大大缩水，商品房趋涨压力会大大减轻，盲目涨价会有较大市场认可风险，从而实现对房市价格的间接调控和抑制。

管理建议

建好后的公租房和普通商品房一样要实施物业管理。谁来管、怎么管，也是必须考虑的问题。笔者对公租房的物业管理提出如下建议：

强力推进物业管理的前期介入。由于公租房的产权人目前还算很单一，五年之后才有所变化，但估计永远以“公”为主体。这样，有条件让建设方与管理方站在同一条战线上，以建好项目为共同的目标，尊重各自的专业特长和优势，尽可能发挥和采用管理单位对规划、设计、建筑、安装、装修等领域的经验和具体建议。尽可能科学、合理、低成本建好项目，使今后的维修养护变得更容易且成本较低。

尽早以公开招投标方式聘请优秀物业管理企业管理公租房项目。重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇表示，公租房小区跟普通小区一样，也要实行物业管理，将通过招投标的方式公开选聘物业管理公司，为公租房小区提供专业的物业服务;还要引入智能化的门禁系统和水、电、气费收缴系统，用科学的管理理念、先进的管理技术进行规范化管理。建议面向全国发布项目招标公告，首先划定项目区域，拟定管理服务标准，选拔国家二级以上资质物管企业担任项目管理者。

成立永不“没落”的产权人、使用人自治管理组织机构。市长曾强调，公租房永远姓“公”。不管五年后是否有人购买，按目前方式运作，公租房项目将会长期以“公”为主，由此，公租房管理的决定权将属于政府主管部门及其指定的运作机构，应当成立产权人和使用人代表组成的自治管理机构，代表产权人和使用人的利益和需求，与物业服务公司配合，形成良性互动机制。

改进物管经费筹集与使用办法。物管经费分大修资金和常规物管费、特约服务费等。常规物业服务费收缴逃不脱由高到低至难以维持的“宿命”。公租房可以做到物管费与租金捆绑在一起，租金中已包含物业维修资金。由于所有权的单一性，建议小修费也在租金中考虑，常规服务费可在租金外按服务等级标准的差异，分别按合同期确定，但收取应与租金一起收取或支付，收齐后，产权单位再一次性拔付给物业服务公司，可以避免物管费收缴率的由高至低变化。也可以优先选择以酬金制模式拟定年度服务项目标准、内容等。

公租房同样需要形成一面物管服务旗帜。公租房虽然面向中低收入的“夹心层”，但他们大多属于成长中的新市民，素质大多不低，哪怕是进城的民工，也是村中最聪明的群体。政府也考虑到创业群体需要扶持，也需要受到尊重和体面生活，公租房项目的管理和服务不能输于同类商品房项目。由于大业主控股，发言权长期集中于主管部门和其授命的国有操作公司，选择先进、优质的物业服务模式才有利于提升政府形象和人民福祉，以物业服务方式让人民分享改革、开放、发展的成果。我想公租房物业管理应当也会成为物管行业的一面不倒的旗帜。

以上这些关于公租房的公开的“秘密”，似乎仅仅是个开始，公租房的话题已受到各界广泛关注，希望公租房项目能承担起在城市运行中的战略使命，演好自己的角色，产生良好的多重效益。

(原载于《现代物业·新业主》2011年第01期/总第176期)