作者: 李季平 | 2010-12-01 11:28

向“百强企业”学习什么

根据媒体公开报道，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院主办的“2010中国物业服务百强企业”研究成果发布会于2010年11月10日在香港会议展览中心隆重开幕，现场发布了“2010中国物业服务百强企业名单”，列前三名的是深圳市万科物业服务有限公司、中海物业管理有限公司和长城物业集团股份有限公司。

中国房地产TOP10研究组和中国指数研究院联合发布的《2010中国物业服务百强企业研究报告》显示，“百强”企业的共同特点是：企业规模较大，在管项目均值超过800万平米;营业收入连续3年实现增长;多种经营业务突出;业主满意度连续3年超过80%;服务模式不断创新，特色服务业内领先等。

参与2010年度“中国物业服务百强企业”研究活动的物业服务企业共有278家，全部为国家一级资质。其评价结果是根据企业的管理规模、经营业绩、服务质量、发展潜力以及社会影响力、政府评价等多项评价指标体系而得出的。

一个必须面对的现实是：在全国数万家物业服务企业中，具有一级资质企业占比很小，在一级资质的企业中，能够进入百强榜单的更少。有道是“胜出必有所长”。笔者仔细分析《中国物业服务企业百强研究报告》，感到“百强企业”这样三个方面的共性值得所有物业服务企业学习：

一是先进经营理念。比如在“百强企业”收入构成方面，2009年写字楼、商业物业、停车场、科技园区等非住宅类物业项目收入占总收入的比例达到42,8%;而传统的住宅类收入占比则较快下滑，这就为“百强企业”多种经营提供了更多机会。另一个先进经营理念就是服务外包，将那些技术含量低、占用劳动力多且管理比较分散的服务种类实行外包管理，既节约成本又可以投入更多的财力和物力去开展效益比较高的行业经营。

用“百强企业”的经营理念，对照大多数物业服务企业的经营模式，就可以找出明显差距，即：一般物业服务企业经营重点总是放在利润较低的住宅物业方面，并认为如保洁、秩序维护等“百强企业”外包的业务是物业管理的主要工作内容，很难放手，经营者主要精力都陷入了事无巨细当中，企业既没有专门机构或组织研究先进经营理念，经营者也缺乏对先进经营理念学习和实践的基本概念。

二是完善服务特色。一个成功的物业服务企业的服务特色，是品牌的象征，是提升企业竞争力的必要前提。公众认知一个企业，多数情况下首先是从认知企业服务特色开始的。在“百强”物业服务企业中，如浙江绿城物业管理有限公司的“人性化服务”、深圳市金地物业管理有限公司的“7-24-365无间断服务”、重庆新东原物业管理有限公司“24小时管家式服务”、港联物业(中国)有限公司“将服务融入每一个细节”、河南鑫苑物业管理有限公司“六心服务”、河北卓达物业服务有限公司将“物业服务与社区养老相结合”等，都各具特色。

相比较而言，多数物业服务企业在服务方面很少有自己的特色，多是模仿，甚至有的企业连模仿也不到位。对于大多数中小物业服务企业来说，也许在短时间内难以在经营规模上扩张，但是“船大吃水深，船小好调头”，只要利用自身优势，找准定位，就能探索出属于自己的、不同于其他企业的服务特色。

三是不断追求创新。如“百强企业”中的江苏新城物业服务有限公司推出以满足用户需求为主要目标的创新模式;港联物业(中国)有限公司推出以高端物业全程服务机构为企业定位的发展目标，为开发商、跨国企业、投资业主等高端客户提供系统化服务的全新物业服务方式;北京市均豪物业管理有限责任公司探索一切从业主需求出发，为业主提供更加便捷、贴心的延伸服务等。

对于“百强”企业这些创新经营思路，无论是已经付诸实践的或者是仅仅结合企业自身实际提出的一个概念或目标，都能给业界非常有益的启示，即，物业服务企业的发展正处于黄金期，前途广阔，只要大胆地试，积极地闯，就会有属于企业的一片天地。像港联物业(中国)有限公司提出的为高端业主全程化服务的创新，实际上是对传统物业服务概念的一个突破，经营触角已经延伸到房地产、跨国企业和金融领域，这种经营气魄和思维方式值得所有物业服务企业经营者借鉴。

《孙子兵法》有云：求其上，得其中;求其中，得其下;求其下，必败。我们可以将此理解为：一个人或者一个企业，应当有一定阶段的追求目标，这个目标应当是有一定层次的，不能确定得过低，如果过低，就失去了追求的动力。大多数中小型物业服务企业向“百强”企业学习，就是学习这些先进企业的精髓，从而推进自己的企业成长进步。

信息链接：

2010中国物业服务百强企业服务综合排名TOP10

1、深圳市万科物业服务有限公司

2、中海物业管理有限公司

3、长城物业集团股份有限公司

4、中航物业管理有限公司

5、浙江绿城物业管理有限公司

6、深圳市金地物业管理有限公司

7、上海陆家嘴物业管理有限公司

8、上海明华物业公司

9、广州天力物业发展有限公司

10、北京市均豪物业管理有限责任公司

2010中国物业服务百强企业服务规模TOP10

1、深圳市万科物业服务有限公司

2、浙江绿城物业管理有限公司

3、中海物业管理有限公司

4、长城物业集团股份有限公司

5、中航物业管理有限公司

6、广州天力物业发展有限公司

7、深圳市金地物业管理有限公司

8、上海陆家嘴物业管理有限公司

9、北京市均豪物业管理有限责任公司

10、北京首欣物业管理有限责任公司

2010中国物业服务百强企业服务质量TOP10

1、深圳市万科物业服务有限公司

2、深圳市金地物业管理有限公司

3、浙江绿城物业管理有限公司

4、深圳市卓越物业管理有限公司

5、北京市均豪物业管理有限责任公司

6、深圳市鹏基物业管理有限公司

7、港联物业(中国)有限公司

8、佳兆业物业管理(深圳)有限公司

9、重庆金科物业管理有限公司

10、江苏新城物业服务有限公司

(来源：中国指数研究院)

(原载于《现代物业》2010年第12期/总第171期)