作者: 张栋栋 | 2010-12-01 15:56

“免费”模式为物业服务开源

物业管理作为一个产业，在我国还是住房体制改革后的产物。“产业”一词原特指工业，强调提供产品的生产性特征。当第三产业迅速发展之后，现代产业概念才凸现了以提供劳务为主的经营性内容。目前中国大部分的物业管理企业经营处于“保本微利”的状态，如何增加经营收入成为业内人士共同关注的话题。

业内曾有“零物业费”的说法，提出时备受质疑，许多人认为这种做法会降低原本就不高的企业利润。可是，推行“零物业费”的深圳花样年物业管理有限公司成立后第一年的企业年净利润增长率超过100%。(朱武祥、魏炜，2007)这种全新的营运模式，就是“免费模式”，在其他领域已经有了不少成功的运用，尤其是互联网产业，如360杀毒、腾讯QQ、Google搜索等，都是先期运用了免费的营运模式，而后创造了巨大的利润。

在《免费：激进价格的未来》一书中，作者克里斯·安德森这样描述：“一种商业模式既可以统摄未来的市场，也可以击垮当前的市场——在我们这个现代经济社会里，这并不是一件不可能的事。‘免费’就是这样一种营运模式，它所代表的正是数字化网络时代的商业未来。”他试图解释 “免费”为何越来越成为一种成功的营运模式。免费的营运模式，是建立在经济学家称作“交叉补贴”的基础之上。也就是让钱在不同的产品之间、在人之间、在现在和未来之转移。“交叉补贴”有不同的作用方式，如：用付费产品来补贴免费产品;用日后付费来补贴当前免费;用付费人群来给不付费人群提供补贴等。“免费加收费”模式是在网络生存空间中最常见的营运模式之一，它把服务从免费到昂贵收费分成各种不同等级。

“零物业费”的免费模式，其实在实践层面并不意味着绝对不收取物业管理费，而多是指收取低价物业费，也就是利用低价的主业平台，建立几十个乃至上百个新盈利点，从而实现收入多元化，既能成功地留住用户，又能排除竞争对手，创造企业的全新价值。这种免费模式应用在物业管理领域，有其必然性。政府物价部门制定的物业管理费指导价，相对飞涨的物价来说显得过低，而且多年未变。很多业主意识中还没有形成“花钱买服务”的观念，一旦物业服务企业要提价，业主们势必怨声载道，抗拒涨价。

这种免费模式以用户为立足点和出发点，以产品和服务为依托，以全价值链价值最大化为根本目标，以核心竞争力保证利润来源。(刘庆远、陈运涛，《商业模式实质与设计理念》，2010)这样的免费模式，并不能保证所有的物业服务企业都会赢利，要看所接项目的基础条件是否良好，如果基础差，那么免费模式要想赢利也很难;如果基础良好，免费模式要想成为成功的营运模式，还必须充分利用物业区域内的冗余资源。

这里所说的冗余资源，包括冗余的物质资源、冗余的人力资源、冗余的市场资源等，并不是没有价值的资源，而是闲置的、被低估的、没有充分利用的资源。任何资源都是有价值和可以物尽其用的。在不同领域，看上去或许没有价值的资源，若经过重新组合，则可能产生新的价值，也许对他人而言是闲置、免费的东西，但通过深入挖掘，总能找到可以利用的亮点。特定资源的价值不是既定的，往往有待人的创造性行为和即兴发挥。

楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房等都属于物业管理冗余资源，对它们价值的合理定位十分重要。如住宅小区内共有房屋出租费、促销活动商家赞助费、各类广告宣传收费以及停车费等等，这些都是小区物业公司创收的来源。但前提是利用冗余资源进行的创收活动，要得到业主授权，收入也要列入监管项目。《物权法》明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。如停车场资源，有些小区为了缓解路面停车的压力，辟出空地建停车场，甚至占用规划绿地或道路两旁。这是对冗余资源的一种利用，收益去向必须明确。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说露天停车场所占用的“空间”，是小区的共同配套空间，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益归业主。

如江苏省扬州市《物业管理实施办法》中规定，利用物业共有部位获取利益，归共同拥有该物业的业主所有。扣除适当的管理费用后，将收益的30%用于补贴物业服务企业，70%补充进专项维修资金，用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《办法》中还规定，经业主大会批准，业委会负责审批专项维修资金的使用。在利用共有资产、共有设施和共有空间等冗余资源开展多种经营活动时，物业公司要与业主大会、业委会进行合理的收益再分配，这样才能在低价的主业平台上，健康持续有效地开展经营活动，否则物业公司会有官司缠身。如厦门市中级人民法院曾对一起商品房屋面和外墙使用权纠纷案作出终审判决：商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权归全体业主共有，开发商、物业公司无权用以悬挂广告谋利。而该小区楼房外墙的广告位一年的收益达百万元。

值得注意的是，“免费经济学”的兴起是由数字时代的科技进步来推动的，在互联网时代，物业服务企业可以借助网络平台，建立庞大的服务网络，更快捷有效地为用户服务，获得低价物业费之外的经营收入。“免费”或低价的营运模式，在物业管理产业结构升级的热潮中，已经被数家物业服务企业运用于实践之中，也取得了一些成功，但它并不是放之四海皆准、适合所有物业服务企业的一种营运模式。其中对冗余资源的创造性利用，物业服务企业必须在严格遵守《物权法》的基础上，积极地与业主大会、业委会沟通，避免一些利益纠纷，合理定位和重新整合冗余资源，多开辟一些盈利点，发挥组合优势。物业服务企业还要不断探索完善经营手段，着眼全局，以业主和使用人为中心，精心研究他们的需求，提供多层次、多维度的服务，以实现资本价值最大化。

(原载于《现代物业》2010年第12期/总第171期)