作者: 倪斌鹭 | 2010-12-01 10:37

案评小区车位的管理归属

[案情回溯]

2008年3月，厦门某小区地产商与业主陈某签订了一份车位买卖合同，地产商将一个地下车位以人民币30万元价格售予陈某。合同约定，该地下车位的使用期限与小区建设用地剩余使用年限(59年零10个月)等同，物业管理费暂定每月150元。

厦门岛“禁摩”已超10年，随着机动车保有量的持续急剧膨胀，现已达到了每3.2人即拥有1部机动车的超高数量级。2010年初以来，加上房价高企的叠加效应，全市车位紧张状况骤然加剧，最贵车位首超50万元。该小区许多业主买了车以后，回到住处却陷入“一(车)位难求”的尴尬，“停车难”问题日益凸显。于是，陈某的私家车位就常常被一些不明来源的他人车辆占用。为此，他多次向小区物业服务公司投诉并寻求帮助，要求查找“鹊巢鸠占”的车主，并予警告、驱离，但物业服务公司相关工作人员仅作口头应承，事后均未向陈某提供实质性的协助。遇上车位被占时，陈某只能自己解决。

2010年春节过后，陈某向法院提起诉讼，要求判令物业服务公司为自己的私家车位屡遭侵占承担责任。面对诉争，物业服务公司向法庭辩称，物业服务公司本身并没有占用陈某的私家车位;停车场面积大、车位忙闲不均、进出车辆杂，物业公司无法一一分辨某个车位(包括原告陈某)的车位是否被恶意占用，这已经是属于车主的道德自律层面的事情;再说，停车位买卖合同是陈某和地产商一手签订的，物业服务公司不知情，不属于物业服务公司的服务范围，因此，不同意承担责任。

法院审理后认为，该地下车位使用权虽属陈某享有，但车位是在小区内，属小区配套公共设施，根据2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，车位必须与小区其他物业统一、有序地进行管理;再则，物业服务公司既向陈某收取车位的物业管理费，双方存在着事实上的物业管理服务合同关系。因此，物业服务公司关于陈某的车位不属于物业服务公司管理范围的辩称理由不能成立。对于业主陈某的车位，物业服务公司应承担相应的管理、服务职能，有义务排除妨碍。物业服务公司因怠于履行管理服务职能，致使业主的车位经常被占用，应承担相应的法律责任。2010年9月，法院判决，自判决生效7日内物业服务公司必须负责恢复陈某地下车位的正当使用秩序，确保该车位专属于业主陈某使用，并在物业服务合同期限内保有维持该车位使用秩序的义务。

[法律评析]

小区车位管理是物业管理职责之一。

通常，物业的基本构成是：(1)供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位;(2)配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备;(3)配套公共设施，指物业区域内业主、使用人共有共用的设施，如停车场等;(4)相关场地，指物业所占用的场地。物业管理的内容则由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，实务中主要涉及两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。确保业主和非业主使用人遵守各类物业管理规约，约束他们在使用公用地方和共同设施方面的违约行为;处理投诉;制止、纠正甚或按规约处罚建筑物使用者的违规行为，均为物业服务企业履行物业管理职责的具体表现。总之，小区车位作为物业配套公共设施之一，对其实施管理，是物业服务企业的职责所在。

小区车位应当首先满足业主的需要。

本案中该小区物业服务公司有15个用于出租的车位，均由邻近的小区业主或由小区外的律师事务所、媒体公司等工作人员长期承租。本小区知情的业主多次要求物业服务公司立即收回，并优先出租给本小区的业主或非业主物业使用人，以满足他们的停车需求。但物业服务公司认为，那15个车位当初是由地产商委托其对外出租的，租赁期较长，到期之前，无法收回。

这里涉及到非本小区业主或物业使用人的车辆停放问题。作为小区配套公共设施，设置停车位的初衷主要是为了方便本小区的业主或物业使用人停车。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区内车位对小区外的使用人出租，其收费固然可以作为物业服务企业甚或是开发商的收益，但物业服务企业对外开放停车位用于经营，则需虑及管理的便利和风险的承担，直至法律风险的担责。

若对外经营停车位，由于物业服务企业与小区外的车主之间没有这种总括式的物业服务关系，在权利义务确定上存在一定的难度，且容易引起小区内业主和物业使用人的不满。在车位拥挤的情况下，这种不满情绪更容易产生。

从物业公司风险承担角度看，物业小区管理要求相对封闭性，从安全的角度考量，应尽量避免外界人员进入小区，而停车位若对外经营，小区外的车主和车辆使用人则必须时常出入小区内，小区保安监控识别尤其困难，增加了安全隐患。

小区车位应当首先满足业主的需要。因此，物业服务企业应当对非小区业主或物业使用人承租本小区车位，特别是属于业主共有的车位的情形进行评估和检讨，并加以纠偏。

小区停车位的管理归属源于其权利归属。

通常情况下，小区停车场的所有权应贯彻“谁投资，谁所有”的原则，结合实务和《物权法》等法律和规定，主要包括以下四种情况：(1)属于业主共有;(2)开发商保留停车场的所有权，则必须在物业买卖合同中明确规定，且停车场的建造成本必须由开发商自己承担;(3)对本案中的物业服务企业已经对外出租的停车位，则必须加以甄别。在分清停车位权利归属后，属于业主共有的，业主可以召开业主大会，对如何使用和收回被物业服务企业对外出租的停车位形成决议后，以业主委员会作为业主代表，向法院起诉，请求确认物业服务企业对外签订的停车位租赁合同无效，从而收回停车位，按照业主大会决议进行安排使用。(4)停车场如果分割为车位向业主出卖，则停车场的各个车位归购买的业主所有，而停车场的其他公共部分原则上应该由所有购买车位的业主所共有。

本案中，业主陈某车位的权利归属，是由开发商通过出售的方式来约定的。但它与小区的房屋一起，属于同一个物业管理区域，应当由负责该区域的物业服务企业实施统一管理。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第12期/总第171期)