作者: 贺云华 | 2010-12-01 15:13

重庆物管二十年（1991—2010）概览

重庆历史悠久，文化深厚，抗战时期曾为“陪都”，解放初期为大西南首脑所在地，1997年成为西部唯一直辖市，承担着中央赋予的多重战略使命。有人说重庆是中国的缩影，振兴重庆的实验不但对西部而且对中国乃至世界都有时代意义。西部大开发十年后的今天，中央又在继上海浦东、天津滨海新区之后在重庆设立两江新区，赋予先行先试多种特权和优惠。这是中国改革开放30多年后，为中国经济社会协调发展而采取的重要战略举措，也是西部大开发向纵深发展的重要谋略与布局。

管理规模以数量级递增

20世纪80年代末，重庆主城建成一百多平方公里，尚无“物业管理”一说;90年代翻至数百平方公里，从1991年组建第一家物业公司开始，重庆物管从无到有日渐壮大。

2000年以后重庆的核心规划区逐渐放大，至今已调至5,000平方公里以上，正向人口千万级的特大城市迈进，每年新增房屋面积数千万平方米，2008年重庆人均住房面积达到27平方米。这说明两方面问题：一方面城市迅速扩大，可供物业服务企业接管的项目不断增多，硬件规模提高很快;另一方面，业主对物业管理的认识水平和消费能力已得到了极为明显的提高。

据相关资料显示，1998年底重庆市物业管理面积为825万平方米，2000年底物业管理面积4,500多万平方米，物管覆盖率近30%;2008年则达到2亿平方米以上,预计2010年年底物业管理面积可达2.5亿平方米左右，新建项目几乎实现物管全覆盖。

到2020年重庆物业规模将数倍于今，市民收入也会大增，服务项目议价能力更强，物业服务行业产值一定会有很大提高。未来十年，随着重庆多个功能新区规划的实施，智能化高档楼宇、专业化的各类功能园区管理将有较快发展，物业项目类型丰富，品质更佳，物业管理人的工作环境和收入将会上新台阶。

行业的成长与竞争

重庆1991年诞生了第一家物业公司，到2000年底达到566家;2003年底990余家;2007年1,232家;2008年1,400家;2010年直奔1,500家左右，已拥有国家一级资质企业30多家。2000年时有6家企业通过ISO9002国际质量体系认证;2004年有87家，目前已有100多家。

2000年年底仅3个国家示范项目，8个国优;2004年国家示范项目达16个;2008年达国优35个。1997年第一家外地物业公司入渝，现在(2010年)有15家以上。国内一线地产企业纷纷入渝，如：万科、保利、中海、金地等都大刀阔斧开发项目，既带来了先进的开发建设经验，也为重庆引入了其先进的物管模式。重庆物业管理市场开放程度日益提高。

重庆物业服务企业虽然整体水平不高，但也有位居全国前列的，如龙湖物业公司曾多次荣获全国住宅用户满意度调查第一名，龙湖集团也已在全国多个城市布点开发和管理项目。以龙湖、金科为代表的重庆物业公司已开始走向全国。

1998年，重庆物业管理从业人员约1.2万人，2000年达到4万人左右，2004年5万人左右，2008年超过20万人，目前有20万人以上的规模。

1997年重庆首招成人类物业管理大专班，1999年开始招普通高考大专班，目前有6所以上的高校设有物管专业。2010年起，重庆大学开始招收高级物业经营管理方向本科学员，从业者接受教育和培训的机会也大增。建设部设执业物管师考试以来重庆在首考中通过了38位。

近年来，随着房地产业的大发展，物业管理从业人员的功能更多，待遇有所改善，物业经理数十万年薪并不鲜见。许多相关专业学生不断加盟物管行业，成为中高层管理骨干。目前职业素质稍差的为操作层员工，但相对于过去的下岗再就业和进城务工人员而言，物管企业的稳定工作方向和待遇，提高了他们的熟练程度，也减少了失业风险，总收入较稳定并有所上涨，使重庆物管行业队伍壮大很快。

法规的建立

1991年至1998年，重庆物业管理几乎无章可循，处于酝酿相关规章制度的阶段。

1998年11月，重庆市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，1999年4月1日实施。同时，重庆市房管局牵头制定了一系列配套文件实施。1998年11月20日，重庆数十家物管企业发起成立了行业自律组织“重庆市物业管理协会”，标志着重庆物业管理成为了一个独立的新兴行业。

2002年9月25日《重庆市物业管理条例》出台，并于当年11月1日起施行，至今有过两次大的修订，一次为2003年国务院《物业管理条例》出台后的相关修订，一次为2007年《物权法》出台后的相关修订。反映较大的是有关安全防范的责任划分，不少业界人士认为新的《重庆市物业管理条例》让物业服务企业担责偏大，可能不利行业发展。物业服务从国外的经验来看也不应过多强调“保安服务”，还是应该立足于物业功能和物质属性探究维修保养和经济价值的变动规律，关注物业作为财产的最佳运作和管理模式，为城市人民创造宜居宜业、物业资产价值不断提升的环境。

行政体制的变化

1998年前重庆物管行业在行政上归当时的建委管理，1998年明确划归市房管局管辖，市房管局新组建了物业处，区县房管局建物业科，市区房地产行政主管部门正式成为物业管理的主管部门。1999年将建设、规划、市政、公用、园林、交通、公安、物价、邮电、供气、供水、电业等有关部门纳入协同实施机构。2002年起，将街道办事处、居委会、乡镇人民政府、村民委员会纳入物业协管机构行列。

2010年，为平抑物价，让广大市民特别是新市民住得起房，重庆计划近三年中建设50多万套公租房。为管好、用好公租房，重庆新组建了公租房管理局，成为城市房屋经营管理体制创新的亮点，也将会形成公租房物管的一种模式。

房管局牵头下的物业行政管理体制虽然日臻完善，也为行业发展争取到了一些优惠政策与措施，推进了各项法规的出台与完善，但由于物业管理非常综合复杂，承担任务和使命过多，业主的认识水平差异巨大，加上物业管理的规律和本质并未能得到真正的揭示，导致物业行政力度较弱，难以完成自身使命和附加使命。应有必要探索物管行政体制新模式，大方向上应将其纳入城市运营管理体制。

业主组织的发育

重庆2000年前仅组建几十个业委会，2000年底近150个，2004年10月约658个，2010年数千个。部分业委会还在串联筹建业主联合组织。但目前业主组织的发育程度与《物业管理条例》的贯彻落实应达到的水平仍有不小差距，不少区域业主难以组织，相关单位指导不力，成立业主大会的积极性不高。已成立的业主组织运行中的问题仍然很多，如某业委会主任在物业公司领取工资，曝光后引起大家强烈反响。

业主组织建设有先天缺陷和后天不足的原因，主要有：物管区域划分不科学，太过随意，甚至难以划分;业主组织的地位和性质尚未明确;业委会的运作经费和相关运作条件欠缺;已成立的业委会多数是因为有不满情绪想维权才筹备产生的，与物业公司合作较差;有些项目满意度高的不愿成立业委会，满意度低的又怕成立业委会，等等。业主组织的建设跟中国基层百姓民主意识的培养和觉醒进程有密切关系，得有一个持久的过程。

物管模式多元化

上世纪90年代，是多种房屋管理模式，如后勤管理体制、房管所体制等向市场化物业管理体制转轨的时期。2007年以后，随着《物权法》的实施，业主可以选择专业物业管理，也可决定自管，一般新建高档房屋会选择专业物业管理模式，半新或旧小区会有多种管理模式，如“菜单式”、“自助式”等。还有部分小区物管选择与业主共享经营成果，2009年年底重庆有几个小区将经营利润的一部分用于给业主发放现金或购物卡，也可冲抵物管费。这应当是物业资产经营管理向前发展的一个苗头，将会在下一个十年得到更大发展。

龙湖花园是重庆唯一的国家2000年小康住宅示范小区，该项目重在以科技为先导，以市场为导向，促进住宅科技与住宅建设的全面结合，探索二十一世纪住宅产业现代化和中国住宅的新型物业管理模式。

有人说八十年代看深圳、九十年代看上海、2000年后看津滨、2010年后的十年应该看重庆。重庆是我国重要的老工业基地，有雄厚的三线建设打下的工业基础和数十年的改革试点城市经验和发展积累，在地理位置上承东启西，随着统筹城乡综合改革试验区、保税港区、两江新区相继获准落户重庆，重庆市将建设成为宜居重庆、森林重庆、平安重庆、畅通重庆、健康重庆。“五个重庆”建设将极大改善物业服务企业生存的外部环境，在新一轮缩小东西部差距的西部大开发浪潮中，重庆物业人需努力奋进，勇担责任，不辱使命，为重庆的建设与管理做出更专业、更现代的努力。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)