作者: 杨国兴 | 2016-09-26 10:55

西安物业管理概览

西安物业管理与沿海存在差距

本世纪初，中央提出西部大开发口号，西安成为西部大开发的重镇之一。

与此同时，西安市本质意义上的物业管理于上世纪末本世纪初得到了发展，物业服务企业由单一的地产子公司、产权单位分部门开始向专业化、市场化、社会化方向迈进。如西安高新区著名的三大物业管理公司——西安高科物业、西安高新物业和西安紫薇物业均是源于地产公司的业务需要而成立的;西安高新区创业园中心则是将原物管部分离出来，于1999年成立面向市场的物业公司;同时一些外资企业和外地企业如第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、东湖物业、保利物业等也开始进入西安，西安物业管理开始进入市场竞争时代。

据西安市住房保障和房屋管理局局长延锡铭介绍，1999年西安市物业服务企业仅62家，从业人员仅2,800人，管理项目380个;截至2008年年底，全市注册登记的物业管理企业已达到509家，从业人员达到35,208人，管理物业项目1,061个，管理总面积达到17,536万平方米。截至2008年，西安市共创建38个国家级物业管理示范项目，100个省级物业管理示范项目;按照建设部《业主大会规程》等相关规定，成立业主大会59家;累计归集房屋专项维修资金8.66亿元，为物业小区住宅共用部分、共用设施设备的维修奠定了基础(《陕西日报》2009年10月29日报道)。

总体来讲，西安物业管理行业经过10年发展，规模从小到大，管理领域从单一住宅到各种不动产，物业管理社会化、法制化、市场化程度逐步提高，但作为西部城市，西安市物业管理从产业规模、经营理念、行业规范、管理手段、经营效益、政策引导等方面与东部城市存在着较大的差距，即使与西部一些城市也存在着一定的差距。

截止2009年初，全市共有500多家物业服务企业，其中一级资质4家，二级资质40多家，大多数物业服务企业依附于开发项目的房地产开发公司，品牌形象往往与房地产开发公司的形象相近，物业公司缺乏自主独立的品牌形象;物业管理市场上“开发物管利益共同体”、“派生”关系的存在，致使物业服务企业不能完全主张权益，行业市场化与法人化处于不完全状态，行业市场扩张能力受到限制，物业招投标流于形式多;行业内各企业之间恶性低价竞争及维持在操作层次的管理现况，不利于行业整合和提升管理层次。

物业服务企业本身的实力和规模普遍较小，缺乏规模经营的能力;具有相当影响力的知名物业公司数量偏少，仅有高科物业、枫叶物业、锦园物业等有比较高的知名度和美誉度。

目前西安物业管理覆盖率大约为50%，物业管理小区成立业主大会的不到10%，已成立业委会的多数不能有效运作，业主作为物业管理需求主体的地位尚未真正形成。反映了行业经营环境不成熟，难以培育纳入市场规范和具有消费意识的业主群体，从而导致全市物业服务企业生存艰难，收费水平低，行业利润微薄。

行业人才流失严重，经营型企业和人才偏少，且难以吸引高端人才投入物业服务行业。物业管理教育不足，职业训练体系不完整，高素质的物业管理人才缺乏。

另外，物业服务费依然实行政府指导价，政府支持性政策不到位、市场监管不够、垄断部门未全面承担责任、行业发展缺乏相配套的支撑体系也严重制约着行业的成熟和壮大。

西部大开发给西安物管带来的战略良机

西安经济以年均13.7%的速度递增，高于全国平均增幅3.8个百分点。到2009年，西安市国民生产总值已达2,719.10亿元，同比增长14.5%。据《陕西日报》2009年10月报道，2003年至2008年，西安市共批准商品房预售面积4,635.39万平方米，房屋交易面积达到3,504.38万平方米。西部大开发当中制定的各种战略部署，如西安——咸阳经济一体化、“关中城市群”的推进以及西安实施的国际化大都市战略，都为本地以现代服务为特征的物业管理行业提供了难得的发展环境和历史机遇。

在建设国际化大都市大背景下，西安房地产市场保持发展强势，一些国际知名企业和投资商纷纷投入巨资登陆西安，全市物业项目尤其是高端物业项目、行政办公、公用设施物业等覆盖面不断扩大。2010年1—7月份商品房销售面积同比增长15.68%，7、8两月，商品住房成交均价均环比上涨，西安房地产市场健康平稳，这为西安物业管理发展提供了良好的前提条件和巨大空间。预计西安未来5年物业管理市场将呈现高速增长态势，社会化物业管理覆盖率将达到80%，年需建房800万平方米，需新增物业管理企业400家，可吸纳4万人就业。

地铁开通、世界园艺博览会召开、大遗址公园、生态型园林城市的建成，可使西安物业管理行业实现一次越级发展。2011年，西安地铁将开通，地铁沿线的物业组合，会带来一个全新的物业经营管理领域。而主题为“城市与自然和谐共生”的2011西安世界园艺博览会将于2011年4月至10月在西安灞生态区内举办，会期183天，应邀参展的城市及机构将有100多个，预计参观人数将超过1,200万人次，将成为历史上规模最大的一届世界园艺盛会。本次园艺博览会充分考虑了后续利用的问题，展示了未来园艺、节能减排、环保等方面的新科技，参与这一盛会将会为西安物业管理行业积累宝贵的管理理念和实践经验。

早在1999年，西安市制定并颁布了《西安市城市居住区物业管理条例》，十年间进行了数次修订并更名为《西安市物业管理条例》。2010年最新修订的《西安市物业管理条例》等一系列物业管理的政策法规现已经得到实施，国家和省级相关法规制度不断得到完善和细化。目前，西安市相关部门正在积极推动、研究制定物业管理相关政策规范，在政府主管部门指导下，拟实行政府部门联席会议制度。随着各种物业管理配套法律法规逐步健全，物业管理行业的政策环境将不断得到改善。

未来十年“软环境”和“软实力”是寻求突破的关键

未来10年，中国将继续深入实施西部大开发战略。在新一轮西部大开发中，西安将迎来城市基础设施改善、促进和谐社会和实现可持续发展的关键期，物业管理行业如何抓住这一历史机遇，实现行业转型?笔者认为要寻求以下几点突破：

发挥政府和行业协会的作用，营造有利行业良性发展的社会、政策、法规环境。政府需充分重视物业管理在营建和谐社会、提高城市管理水平、社会资产保值收益以及节能环保等方面的巨大作用，认真调研，制定合理制度引导行业健康持续发展。完善物业服务市场公平交易制度，推进行业诚信机制，建立企业诚信档案和综合评价体系、资格评定，为行业调查统计和行业发展规划等做好基础铺垫;建立行业标准和执业规范，加强规范化的内在自律，限制行业内无序的低层次的竞争;积极引导产业升级优惠政策，引导物业服务企业向资产经营管理层级升级，鼓励采用新技术、新手段，促进物业增长方式转变。

物业服务企业要培养和增强企业的品牌价值，强化企业的市场竞争力。随着市场竞争日益加剧，西安物业服务企业要有清晰、独特、独立的市场定位和品牌形象，进行整体形象设计，并通过加强形式多样的自我宣传和推销，提升服务水平的同时制订规划实行品牌管理，传播知名度和美誉度，形成品牌优势，为实现真正的规模效益做准备。

加快行业整体信息化进程，建设物业服务行业数据库，为政府提供决策服务，为企业提供信息和咨询服务。应积极推动建设西安物业公共服务信息平台系统，重点突出企业信息、管理规范、专业咨询、政策指导、服务应用等内容，满足物业管理及相关行业企业、政府、社区和社会不同层面公众对物业信息服务的需求。另外，通过建立信息披露制度，将综合评价结果作为分类指导、培育扶持的参考，并对政府委托职能、年审结果、表彰或违法违规查处等，以适当方式公示，接受社会和舆论的监督。物业管理行业协会应是推进信息化建设方面的主力军。

推动“软实力”前进还必须创建示范团队和示范项目，推进实施ISO9000质量体系认证和ISO14000环境质量体系认证及ISO1800职业安全质量认证，以能适应经济与环境的可持续发展。鉴于西部物业服务企业现状，大多数企业实施ISO质量体系认证还有一定的难度，政府或者物业管理协会应当帮助企业积极推进认证工作，如西安高新区对通过ISO14000认证的企业给予一次性奖励补助。此外的认证和考核还有：物业服务专业技术人员在职训练和技能鉴定、各层从业人员持证上岗制度、继续教育和物业管理师制度等。鼓励物业服务企业积极参与沿海及国际组织，加强交流。

西安拥有现代高科技产业、众多研究机构和大专院校以及良好的社会区位优势，应当有信心打造西部物业管理理论、服务实践的“高地”。校企合作模式将进一步构建行业内的知识共享体系，名牌企业发挥品牌效应建设物业管理教育研究基地，可使学校生源得到有益补充，同时有利于企业自身人才梯队的建设。政府推动打造本市物业管理名人工程;依托协会专业委员会积极开展物业管理专题研讨、技能竞赛;出版物业管理研究专集，提高本地行业学术水平。

西安市物业管理行业协会已顺利完成与行政部门脱钩工作，被增补为中国物业管理协会常务理事单位。随着政府职能转变，政会分开，协会应构筑起对全行业发展的高效服务体系，充分发挥协会在加强行业服务监管、诚信自律、维权保障、提高规范化程度、增强行业竞争实力、提升城市人居环境的助推器作用。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)