作者: 陆善辉 | 2016-09-23 15:12

案例回顾：由纠纷案例看空置房管理

空置房长期无人照料，设备设施容易损坏，造成业主自家房产受损，同时也可能殃及毗邻，从而形成物业管理纠纷。物业服务企业除应遵照法规收取空置房业主物业管理费之外，也应做好空置房业主的提醒和通知工作，避免不必要的损失。

目前，对空置房收取物业费这一问题业界存在较大的争论，各地立法也尚无统一标准可循。笔者认为，无论从物业服务企业生存与发展的需要，还是从“空置房”业主的利益考虑，“空置房”不但要缴物业管理费，而且要全额缴费;同样物业管理企业对“空置房”不但要管，而且必须要管好，以维护“空置房”业主与已入住业主双方的利益。

案例一

吴某在扬州市西区早期开发的一个高档住宅小区有一套带阁楼的顶层房屋，闲置多年。每年物管数次通知催缴物业费，吴某总是以房屋无人居住为由拒绝缴费。每年雨季前物管总是发信息或电话要求吴某将露台、阳台清扫干净，防止地漏堵塞，或者把钥匙放在管理处，委托管理处定期清扫，吴某却不以为然。结果2009年10月下旬，楼下业主电话告知吴某，因楼上长期无人清扫，阳台地漏堵塞，雨天阳台、室内积水无法排走，渗到楼下，导致楼下室内装璜严重浸水、霉变，要求赔偿5万元。吴某认为自己没有入住，楼下损失与他无关，结果楼下业主一怒之下将吴某告到法院。在物管出面协调下，楼下业主作出让步，同意庭外调解，最后吴某赔偿了楼下业主2万多元。事后吴某主动到管理处补缴了物业管理费，并留了一把钥匙给管理处，委托管理处今后定期帮忙打扫。

案例剖析

像吴某这样长期空置的房屋，如果不定期检查打扫，对毗邻业主会造成侵害，同样对空置房业主本身也是一种损失。在保修期内通过不定期检查会及时发现质量问题，这样就可以由物业管理处通知建设单位免费维修解决。如果不检查，一旦过了保修期，就需要业主自行解决。这个案例说明空置房的物管费应该全额缴纳，因为物管公司对空置房的管理，在人力与成本方面要比非空置房相对付出得更多，如果业主委托物管代为检查与清扫的话，物管还要承担一定的责任。同样，空置房的业主应及时缴纳物业管理费用、积极配合物业管理工作，以避免造成对毗邻业主的损害，保证物业的价值，达到物管与业主双赢的局面。

案例二

张某2007年为了方便小孩上学，在学校施教段内买了一套二手房居住，原先购买的一套底层住房由于装修较为高档，所以没能出租，就成了空置房。张某搬家时也没有通知物业管理处，也没有将新的居住地点告诉物管。张某搬走后，物管电话提醒张某经常回来查看房子，防止排污管道堵塞，污水倒流户内(该房底层无车库，加上老城区排污系统容易堵塞)，同时把欠缴物管费缴清。张某认为空置房没有必要缴物管费，为了躲避物管公司电话催缴物管费，更换了联系方式，即使偶尔回到空置房看看也不到物管公司缴费。2009年12月初，楼上业主发现卫生间排污管道有堵塞现象，请物管联系张某，协助疏通。当时因张某原登记的电话已停止使用，无法联系，此事不了了之。2010年元旦假期期间，张某想出售该空置房，带人来看房时发现室内木地板地坪全泡在污水中，墙面壁纸、天花板全是霉斑，卫生间地坪积了几公分的脏水……整个屋内臭气薰天。购房人本想买了就住，但此种情况需要花几万元重新装修，于是不再打算购房。张某想找楼上业主算帐，楼上业主说不是他家责任;要求物管疏通、清扫、赔偿损失，物管告知已超过保修期，自己处理。张某一气之下打电话给新闻媒体，想给物管曝光，反映物管公司对公共设施的维修、维护工作没做好，要求物管公司赔偿损失，媒体记者到物管公司了解、核实情况后，未予播出。张某无奈之下，给室内一地污水的现场拍照作为证据，将楼上共用一根排污管道的几户业主和物管公司一起告到法院，要求赔偿一切损失。法院在向物管和楼上业主了解情况后，作了庭外调解：物管公司免去张某欠缴的二千多元物管费，楼上业主承担管道疏通、室内清扫的费用，其余室内装修恢复由张某自行解决。

案例剖析

张某的空置房全年的物管费只有四百多元，空置五年也只有二千多元，为了不缴物管费改了联系方式，最后损失的却是自己。物管公司对空置房的管理不但是为了防止因房屋空置的原因造成毗邻房产的损害，同样也是为了防止空置房内的财产免受损失，而空置房的业主们不理解物管公司的苦衷，只有到了自己受到损失后才后悔，为时已晚了。

对于空置房业主而言，在小区的公共区域和公共设备设施上同小区其他业主一样都有一定比例的份额，无论住与不住，物管公司对小区每个业主都占有份额的公共区域和公共设备设施进行了管理与服务，因此按合同全额交纳服务费用是每一个小区业主的应有责任与义务。

物业服务企业在项目接管验收前，根据合同约定的服务等级与相应的收费标准，按小区的建筑面积，测算了服务成本与人员配置。小区存在的空置房，虽然适当减少了生活垃圾的投放量，但物管保洁、绿化、保安等相关人员的配置并没有因此而减少，相反为了防止因空置房的增加所引起的毗邻房产之间的侵害(如上述二个案例)，额外地增加了工作量与成本支出，因此我国部分地方规定降低空置房物业收费标准是不可取的。

空置房的日常管理

购买房屋后入不入住，是业主的自由与权利。因此物业服务企业应从接管验收交房开始，及时了解业主的购房意向，建立健全空置房业主档案，尤其是联系电话与通信地点等方面信息，并把类似上述与空置房相关联的案例等整理成册发给空置房业主，认真做好缴费重要性的宣传工作，以得到空置房业主的理解与支持，确保空关房物业费的收缴率。对于本地政府部门已规定空置房收费标准，要严格按照规定收费。

对于数次催缴仍拒绝缴费的空置房业主，物管公司要制作催费相关信函和空置房日常检查、防止造成毗邻房产不必要损失的通知等文字资料，及时整理归档，以备通过法律途径解决纠纷和催缴物管费时作为证据资料。

结合小区空置房实际情况与管理需要，编写《给空置房业主的一封信》，分别寄发给空置房业主。信中应强调以下几点：

①提醒业主，定期清扫阳台(或露台)，确保地漏、排水畅通，防止雨天积水渗漏到楼下，造成不必要的经济损失。

②如发现渗漏水等质量问题，及时到物业管理处报修，如物业尚在保修期内则可避免自己承担维修责任。

③与楼上楼下业主互留联系电话，一旦需要空置房业主与楼上、楼下业主协助解决时，便于相互之间的联系与沟通。

④每次检查清扫后，必须关好外墙门窗和户内水电开关，切断总电、水源。

⑤业主如果自己没有时间定期检查打扫，可以把钥匙放在管理处，填写委托单，委托物管公司代为检查、清扫，处理相关事宜。

每当雨雪季节，物管公司应逐一通知、提醒空置房业主。物管公司也可根据空置房业主的需求，为其提供房屋代租、代售等特约服务项目，在方便空置房业主的同时，也为物管公司增加了收入。

近几年新建的住宅小区，房屋空置率达到了30—40%左右，有的高达50%，确保空置房物管费的收缴率，直接关系企业的生存与发展，因此要求物业服务企业规范、加强空置房的管理，用心去为空置房业主服务，只有让空置房的业主感受到物业服务的重要性，才能提高空置房业主的缴费意识，同时保证空置房业主和物管企业的利益。