作者: 程新友 | 2010-12-01 17:23

上海仙霞街道物业保安管理实践

上海市仙霞街道是一个有8万常住居民和2万流动人口的社区，外来租赁户较多，居民区发案率较高，因此街道在推进社区治安防范工作中，以加强物业保安队伍专业化、职业化管理为基础，形成“专群结合”的小区治安防控体系。

仙霞社区物管公司保安员和安全防范面临的问题

物管公司经营困难，保安员待遇低。

仙霞街道有住宅物业管理公司29家，其中民营企业4家，合资、外资、股份制等4家，国企21家。社区极大部分是售后工房，物业管理公司赢利很少，经营不能亏损在各级管理干部年度目标中是排第一位的。物业保安收入为全市最低工资标准，保安领班或班长每月仅有数十元津贴。对工作出色的保安，管理层会给予一定奖励，但奖励金额不高。在此情况下，物管公司管理干部会给保安下达收取机动车停车费的创收任务，且会给保安员有奖励提成。于是在这些售后工房小区，管理人员和保安员把精力放在收取停车费上，对进出小区人员盘问少，存在很大的安全隐患。

保安员人力成本成为物管公司的负担。

笔者调查了仙霞街道18家物业管理处、室，在418名保安中，有市公安局培训上岗证的只有94人，占被调查对象22.5%。持证人员少的原因主要有几点：一是保安流动性较大;二是培训费用较高，随着物业管理公司经营成本的提高，其在培训经费上的压力越来越大;三是脱产培训且要到郊区住宿2—3天，保安脱产培训，物业公司管理人员需另派人顶岗，无机动备用队员;四是业务培训与实际工作内容有一定距离，举案例少，空洞的宣教多;五是部分保安自身不敬业，对业务培训不感兴趣。

另一方面，一旦发生安防案件，管理人员不敢扣保安工资。因为支付保安员的已是最低标准工资，管理人员害怕遇到难缠的保安到劳动部门投诉。部分大型小区因为经营亏损就采用裁减保安来降低成本。

保安员承受的精神压力较大。

仙霞社区物业保安对公司上级的管理不满意，主要在：一是管理作风简单粗暴，不讲究管理艺术和方式方法。有的管理人员在布置工作时笼统、过于粗放，缺乏具体、细致的职责划分，一旦保安在工作中出现问题，管理人员便大声训斥，甚至辱骂，不尊重其人格，伤害了保安员的自尊。二是管理人员缺乏民主意识，喜欢独断专行，听不进去意见，对提意见存在抵触、甚至报复心理。

一些大型小区弄口多，保安无法辩认是居住或借住本小区人员还是陌生人员，在盘问中会遭遇业主及其他人员的拒绝、谩骂等。

仙霞社区规范物业保安管理的实践

2006年，上海市颁布了《上海市住宅物业保安人员行为规范》(以下简称《规范》)，对物业保安设立职业准入门槛，实行持证上岗制度。《规范》对物业保安从业人员的智能、技能和体能设定标准，同时要求各物业管理企业实行保安录用政审制度，从源头上保证保安队伍人员的基本素质。根据《规范》，物业保安的职责除阻止小商小贩进入小区乱设摊、对进出小区的各类车辆进行疏导外，还应按规定时间、路线巡逻，及时巡查消防及公共安全设施，尤其是及时劝阻制止住宅小区内的违法搭建行为，一旦劝阻无效，应在24小时内报市城管执法局受理，快速查处。

结合《规范》的内容，仙霞街道派出所保安培训机构专门下派人员对保安进行免费培训和就近培训，减少培训成本。培训结束后，考试合格者颁发结业合格证书，有关信息将录入上海市物业管理信息系统。该系统建立有物业管理企业保安管理人员信息库，物业保安统一实行持证上岗。对因违纪等被辞退的保安名单、身份情况需输入民政系统再就业信息库，让被辞退的保安人员不得到其他物业公司再上岗。物业公司也可以对每位保安建立年度评估等级，分A、B、C、D四个等级，名单及评估等级输入公安培训系统信息库。另外，要求每班保安要有一定量盘查人员的记录，定期送物业管理处或居委会，公安派出所负责对被盘查人员的身份信息核对，以便发现、拦截、归案违法犯罪人员。

仙霞街道采取了两种管理机制规范和强化物业保安在社区治安中的作用。一是“专群结合”。在小区内将物业保安队伍与夜间社保队、巡逻民警、群防群治队伍进行整合，将其纳入小区治安防控体系之中。在居民区入室盗窃案发较高的黄昏时段，由群防群治队伍配合物业保安进行巡逻;在凌晨时段物业保安配合巡逻民警、夜间社保队共同进行居民区巡逻，从而在小区形成全时段、全覆盖的安全防范网络，使犯罪份子无机可乘。二是借助优势，维护稳定。借助物业保安在日常管理上的优势，落实日常治安防范措施。比如防范偷窃方面，采取物业保安、保洁等人员和居委会干部、居民楼组长相结合的方式，及时掌握可疑人员的行踪和动态，加强对可疑人员的盘问。

截至2009年8月，仙霞社区刑事案件发案率同比下降13%。入室盗窃、盗“三车”案件同比也分别有所下降。

进一步加强物业保安队伍建设的建议

充分发挥物业保安员的作用，需要物业管理公司做到以下几点：

1、规范物业保安队伍管理制度。物业管理公司应制订和完善各项工作制度和管理制度，包括小区经理负责制、物业保安队伍工作规范及考核制度、小区机动车辆和重大物件进出登记制度、小区非机动车(“三车”)进出发牌制度等。规范保安队员岗位职责，强化保安的工作责任，做到“勤盘问”、“勤巡逻”、“勤登记”。

2、完善物业管理应急处置预案。各物业管理公司制订小区突发事件应急处置预案，并定期进行演练，提高对突发事件的处置效率。例如当小区发生刑案，物业保安配合警方开展案情的侦查;在突发情况下，物业保安能快速进入居民家中等处置现场。

3、加强物防技防管理。物业保安人员除了做好门卫室监视器的日常监察外，还要在日常巡逻过程中对物防、技防设施进行检查，对敞开的电子防盗门及时予以关闭，对出现的物防、技防设施故障及时向维修部门报告。通过落实物防、技防设施的长效管理，确保各类设施的完好使用。

4、发挥物业保安在小区实有人口管理中的作用。物业保安与楼组长、块长有机结合，及时将了解、掌握进出小区的线索向房屋协管员提供，配合房屋协管员上门采集信息，通过及时掌握信息，提高了实有人口的管理水平。

此外，政府相关部门需要积极支持。物业保安是辅警力量中极有价值的资源，组织实施好物业保安的工作，对社区平安建设可起到极大的推动作用。政府牵头负责，公安系统负责培训、检查，指导好这支庞大的队伍为社区治安服务。房地部门要解决好物业小区经理督促考评工作，要让物业管理干部做到经济、社会效益的兼顾。居委会作为地区领导核心，对保安队伍特别是物业管理干部要有考评资格，根据小区治安状况好差、同比发案状况升降，可建议物业管理处上级单位对相关物业经理、管理员的收入奖惩挂钩，让物业管理人员产生压力和动力。
(原载于《现代物业》2010年2-3期)