物管企业如何看待上市？
2016年7月12日，绿城中国旗下的物业管理公司——绿城服务集团有限公司在港交所挂牌上市。尽管其上市首日表现不俗，截至收盘总市值达到61.1亿港元，市盈率超过之前上市的彩生活，成为在香港上市的最大市值内地物管公司，但其当天公开发售认购不及一半。有媒体记者向绿城服务的管理者发问：这是否意味着公司并不被资本市场看好?绿城服务表示：“公开认购只占整个股票发行的10%，这部分是认购不足，但占比90%的国际发售已经超额几倍。”值得关注的是，绿城服务作为第四家登陆港交所的内地物业公司，毛利率偏低仍然是其上市后面临的一道坎，而绿城服务采取的主要策略仍是通过“收购”做大规模，计划将集资中近49%用于收购物业管理公司。
2014年6月花样年集团旗下的深圳彩生活物业服务公司在香港分拆上市，成为中国内地首家上市的物管企业，并引起了资本市场的关注和追捧。尽管彩生活的运营方式在业内存在很大的争议，但是其在上市后的两年里获得了高速增长，其规模已跃居行业前列。彩生活的成功也引来了很多效仿者，尤其是对其通过收购、并购快速扩大规模的方式效仿者众多。在此之前，行业内的企业是甚少关注和研究资本市场的。彩生活的上市，使很多物业管理公司甚至是其母公司地产公司，都对物业管理业务上市充满了期待和想象。2015年10月，中海物业在香港上市，随后11月中奥到家也在港上市。2014年下半年至2016年上半年，在近两年的时间里，仅在新三板上市的物业管理公司就有30余家。
截至2016年5月30日，新三板挂牌公司共7,377家，其中物业服务企业28家，成都德商物业服务有限公司、北京中经世纪物业管理有限责任公司、深圳荣超物业管理股份有限公司等6家物业管理企业也已正式申请新三板挂牌。(见表1)
近年来集中上市的物业管理公司，无论是港交所还是新三板，很多企业上市的首要目的，就是扩大规模、扩大市场占有率。但是除了彩生活以外，大部分物业管理公司并未实现预期的发展目标。规模化或许可以暂时给投资者们一些想象空间，但能否获得良好的回报，能否把这些想象变成收益，这并不是一件简单的事情。这也是目前物业管理公司在追求上市的过程中，并未真正想清楚的。
企业上市的目的是什么?自身的需求和条件如何?上市之后如何宣传?如何运作?这些都是应该在上市之前研究清楚的，但显然很多物业公司并没有搞清楚。这就造成了当下物业管理公司竞相申请上市，事实上很多新三板上市公司上市后很久都是“零成交”。这样的上市能有多大意义?这样的上市行为，其背后的思维模式往往是：别人上市，我也上市;别人可以上市，我也可以上市;别人上市扩大规模，我也要……典型的从众心理导致了趋同的企业决策，其结果就是一窝蜂上市，然后是上市后的集体蒙圈。
中国主板市场长期没有物业管理公司上市，并不是资本的疏忽，这是和物业管理公司自身运营特点和成长状况相吻合的。物业管理作为一个劳动密集型的行业,无论是快速还是持续提升主营业务收入都有难度。而另一方面，充满想象力的O2O、社区资源运营等商业模式又未成熟落地。目前而言，也罕有物业管理公司运作成熟的实例。事实上，真正基于互联网的O2O商业模式，对于物业管理公司的依存度、客户忠诚度并没有想象中那么高。
那么，物业管理公司到底该不该上市?如何分析自己是否具备了上市的条件?上市后又该如何运作呢?
第一，要清楚为什么上市?
通常意义上来说，上市多半是为了募集资金。但对于大多数物业管理企业自身而言，资金往往不是其主要目的，甚至有些物业管理公司只是期望通过上市提高企业的知名度和地位。在这种情况下，企业就更应该明白上市的利弊。(见表2)
现行物业管理公司选择上市大体有三种目的：一、融资用于收购兼并，扩大企业市场占有率，扩大企业规模。二、融资用于互联网+新业务的推广运营。三、提高企业估值，通过资产证券化，管理者在继续保持控制权的情况下安全退出。作为企业管理决策者，首先必须明确自身上市的目的，才能够做出正确的决策。
第二，做好上市前的准备
上市前的准备，不仅是指操作实务方面的准备，企业的管理决策层还要做好心理准备：确定上市的目标，则必须正视上市可能对企业带来的影响与冲击。不是每个企业都能够顺利实现上市，企业要有上市不成功的心理准备，对上市准备过程以及付出的成本要有一定的承受能力。同时，企业管理决策层与高管人员应该对企业的长远发展有清晰的目标，根据企业自身特点权衡利弊选择合适的资本市场。当前，新三板是众多物业管理公司选择上市的首选，其主要原因无外乎新三板的门槛设置相对其他资本市场来说比较低。但如果企业并不具备更充分的上市条件，只是为了上市而上市，那么选择新三板上市长期“零交易”并不能够为企业带来实质的好处，甚至长期来看，在物业管理企业扎堆上新三板的情况下，想通过上市提升品牌知名度的目标实现也会大打折扣。众多零成交或许还会使“物业新三板”成为一个黑标签，加分不成反而减分。
第三，重视企业上市后的运作
企业上市成功，并不意味着上市目标的实现。相反，企业各方面的管理运营都将暴露在公众视野之下，这对企业的管理水平、运营能力、盈利空间等都有了更高的要求。因此，不少物业管理公司通过并购快速扩大规模实现上市，上市之后仍然不断收购、并购持续扩大规模。若没有更好的盈利模式支撑，单纯凭借规模化也难以持续满足市场预期。企业仍然要在盈利模式的创新、业务发展方面下功夫。否则，上市也仅仅是多了一件资本的外衣而已。
此外，企业上市之后的资本运作能力也尤为重要。在行业目前上市的企业中，只有彩生活在资本运作方面有比较实际的作为，尽管其推出的“彩生活住宅”还在试运营阶段，但至少是有备而来的，至于能否得到市场的认可，不妨拭目以待。
上市，不是跟风，不是盲从，更不是仅为披件资本的外衣。上市，需要企业更具理性的思考。当然，上市也并非物业管理企业提高知名度、追求更快发展的惟一选择。不上市的华为，更显高人一等!
(原载于《现代物业·新业主》2016年第7期/总第362期)
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