作者: 成忻 | 2011-12-01 15:58

科海危机思考

传闻

“网上的报道已经很详细了，公司最近事情比较多，等过了这一阵子，有了合适的时间再详谈。”这是2011年11月嘉兴市科海物业管理有限公司曹卫东总经理面对《现代物业》初次采访时说的唯一一句话。

2011年11月，一些关于嘉兴科海物管的消息吊起不少物业管理人的胃口。一说嘉兴最大的物业管理公司科海物管被债权人追债面临破产，因其管理的住宅小区项目多达77个，为了维护地方稳定，政府主动介入公司债权问题。尔后见消息更正说不是“破产”而是“债权重组”，债权人在政府协调下决定重新注资，帮助企业暂时渡过难关。

同时被贴上了“地方物管企业龙头”和“以开展多项经营见长”这二大标签的科海公司成了一些评论家的谈资。《嘉兴日报》10月27日头版《建立物业管理保证金制度刻不容缓》一文如此写到：“科海物管之所以败走‘麦城’，主要是其误判形势、多元投资，最终因借贷太多导致资金链断裂。由此引发的思考是，物管企业随意抽走业主缴纳的管理费而挪作他用，这种行为究竟该如何监管?”

于是关于科海公司话题的调子，逐渐变成了一个经营失败的物业管理公司如果挪用业主缴纳的物业管理费进行不正当投资而需要更强力的监管，或者物业管理公司因微利经营的特征不具备开展高风险的多种经营业务，最好老实本分地守好小区服务业主。

但《现代物业》通过追踪发现，其实科海公司并不是一家纯粹的物业管理公司，而且它刚刚成立的时候，本来就不是一家物业管理公司。

科海公司现有的业务中最早开展起来的是小区防盗、报警器材及系统的销售。在多家企业信息网站上，都能够查询到嘉兴市科海电子工程有限公司成立于2001年，主营业务是小区安防器材。两年后，嘉兴市科海物业管理有限公司才注册成立。

《现代物业》从嘉兴市物业管理行业主管部门了解到，科海公司是先开展了其他经营业务，经营很长时间之后才开始涉足物业管理。其后公司发现旗下的物业管理还做得不错，才开始对物业管理加大投入。科海物管管理的小区数量较多，其中嘉兴市区有11个(已交付9个)，绝大部分项目为嘉善县的拆迁安置房。

在《嘉兴日报》的两篇报道中，科海公司董事长黄征并没有回避网上的传言：“公司的年营业额为3,600多万元，但目前所有债务加在一起有4,000万元，一部分是银行的，一部分是民间借贷。”黄征在此表示，公司的资产重组与物业管理业务无关。科海旗下有科海电子、科海物管以及希尔思美典女子会所服务这三个业务板块。三个板块的银行负债分别为720万元、150万元和770万元。黄征说：“从这个角度讲，物管板块负债是最少的，也是运营最好的。”在本次债权重组中，各债权人向科海公司重新注入的资金总额为1,000万元。

《现代物业》从嘉兴当地行业内了解到的情况表明，科海物管的赢利能力和经营状况均不算差，日常的服务管理也较为稳定，只是同一个集团公司的其他子公司出现了经营方面的状况。科海系其他子公司出现连带担保责任使得整个集团出现了资金链的问题，之后用物业管理公司的资产进行了抵押而产生了一系列的后续问题。在银行收紧信贷后，公司劳资纠纷等问题也显露出来，管理层和基层员工不同程度受到影响。当地物业管理的主管部门并没有在科海物管陷入借贷危机的早期发现企业的问题，直到对物业管理产生影响后才得知，也是因为起因并不在于该公司物业管理业务板块。

孤立现象

嘉兴科海物管官方网站(www.jxkh.net)上载有黄征在2010年新年时写给科海物管全体员工的致辞，其中提到：2009年，科海的组织结构全面进行了调整，建立了五大管理体系。一是物业项目基础管理体系;二是物业工程技术管理体系;三是物业市场前期拓展和品质监管体系;四是物业三产经营管理体系;五是行政财务监管体系。“这五大管理体系的建立，必将使科海物业在一个更科学、更规范的管理机制下运行。”

黄征对物业管理业务的肯定，以及2009年的这次改革，可以看作是2008年科海公司出现借贷担保危机后的反应。在这次改革中，公司不仅没有放松物业管理业务，反而对其进行强化。也许正是这次改革使得物业管理成为科海公司的头牌业务，科海公司逐渐建立了“嘉兴物管龙头企业”的声誉。但嘉兴知情人士表示，科海并不能算嘉兴的“龙头物管企业”，只是相对而言接管的项目数量并不算少。从进入行业的时间上来看，科海也只能算是比较新的公司。

新构建的“物业三产经营管理体系”中包括的业务与其他物业管理公司的社区商务没有太大的差别，包括餐饮、美容、干洗、净水配送、小型超市等项目，但这些项目的经营状况并不理想。

黄征在那份致辞中说：“科海在向前发展，也开始暴露企业自身的问题。首先就是管理层，我们的管理层思想上出现偏向，缺乏了艰苦创业时的激情和进取，管理完全凭经验、凭感觉。其次就是人才储备严重脱节，培训不到位致使员工的整体素质下降。同时制度、规章还不够健全。这一切使得我们的服务质量得不到保证，物管水准整体呈现下降趋势。”从此处来看，科海物管出现的问题也与公司其他产业无关。而从黄征向媒体介绍的其他情况归纳，能够发现小区的矛盾主要集中在收费不足与管理成本上升这一物业管理行业普遍存在的问题上。

在科海公司出现资金危机并被媒体连续追踪报道后，尽管在企业负债方面物业管理业务受到的影响并不严重，但小区内的业主开始产生疑虑，企业声誉受到质疑。由企业资金紧缺导致的基层人员劳资纠纷也影响到个别小区正常的管理秩序，以及个别开发商的楼盘交房。嘉兴市的一些开发商和小区想要与科海物管分道扬镳，或选择协议退出，或司法诉讼解除合约。

可以看出，物业管理业务在当下具备继续赢利的能力，科海公司的债权人并不希望公司放弃这些小区的管理，如果放弃了小区，债权人也暂时找不到更好的方式收回资金。嘉善县方面，因拆迁安置房数量较多，县政府方面成立了专门工作组协调小区事务，以应对科海物管一旦从项目上整体撤出，而又无法通过常规招投标程序找到合适的物业管理公司接管的紧急情况。县政府面临的已经不是简单的小区管理过渡或者交接的问题，已经属于维稳层面了。

此前当地媒体的报道中也见到政府主动介入科海公司资产重组的消息。科海公司所引发的社会问题主要在于劳资纠纷和群众信访，政府方面是由信访局牵头，物业管理行业主管部门、劳动部门、法院等都参与了处理工作。在清理项目开发单位与物管企业债券债务的前提下，按照《物业管理条例》、《浙江省物业管理项目退出管理办法》、《合同法》等政策法规，合法解决各项目与物管公司之间的物业服务合同。

该知情人士还说，嘉兴包括县域在内的总共200多家物业服务企业，从1994年第一家物业管理公司成立到现在，并没有出现过类似科海公司的情况。对于一般的小区来说，如果管理它的物业服务企业出现经营困难，要解除前期物业管理合同，或者和业主大会解除合同，那么可以再组织重新进行招投标选聘物业管理企业，并不一定鼓励通过重新向企业注资来保证小区的正常运行，所以并不存在“政府主张企业股权重组”。但物业管理企业不像其他企业一样靠生产产品经营，重新注资之后恢复生产，产品可以和原先保持相同。物业管理企业在重新注资之后，因为企业变故而造成的人员变动，包括中高层管理人员的变动，服务水平、服务标准等就会发生变化，和之前生产的“产品”不太一样。所以，尽可能维持物管企业原先稳定的服务水平就成为了各方共同努力的目标。

项目出现了问题，政府既不能不管，也不能越位管理，债权和股权如何转换，是市场行为。从主管部门的角度来看，当企业内部问题蔓延到较大范围的物业小区之后，开发商或业主想要解除物业管理合同必然会弄出很大的动静。现有法规制定的初衷是为了防止开发商在选聘前期物业管理企业时随意更换的权力过大，因此对物业管理公司退出项目有严格的规定，退出程序复杂，过程漫长，此时企业问题就已经上升为社会问题了。由于科海物管没有进入破产程序，就不能按照法规快速地终止该企业在小区的服务，只能通过开发商或业主与物业管理公司协商解决。如果小区的物业管理服务质量确实已经由于公司债权重组而下降，小区因此也无法快速实现物业管理公司的更替，避免不了“夜长梦多”的忧虑。

思考

就目前掌握的情况来看，科海公司的案例并不是一个可以进行逆推的例子，也就是说，科海公司因为其他业务资金链断裂导致物业管理业务遭受连累，并不能够逆推为物业管理公司因开展多种经营进行融资导致资金链断裂。因此，关于科海物管多种经营的成败得失在这个案例中暂时都找不到可靠的证据。

但是，通过科海公司在其他业务受挫时，公司想到的是用物业管理“救火”，债权人不想放弃小区管理的赢利能力，这些都表明以服务为主要经营手段的物业管理企业在收入方面相较其他业务更有稳定性。深圳市之平物业发展有限公司财务总监钟冶评论说，物业管理企业在任何时候都不应该放松对主业的掌控，不论是哪种形式的“多种经营”，都应该以物业管理主业为根基展开。

北京盛世物业管理有限公司董事长刘刚也认为，物业管理的多种经营并不存在融资方面的风险，因为多种经营的开展都要以物业管理服务的对象作为基础，是以物业管理的服务对象作为主要客户开展的，是物业管理的边际效应，尽管可以创收但也十分有限，对公司的整体经营构不成重要的影响;而物业管理公司的经营核心应该保持在服务小区上，尤其是工程管理方面。北京盛世物管公司曾将超市、医院、售楼处等多种经营项目引进小区，为业主服务。

就“抽走业主缴纳的管理费而挪作他用”问题，依据《物权法》等法律法规，任何物业管理企业动用属于全体业主的资产都是违法行为。但按现行税务制度来说，在包干制下物业管理公司收取的“物业管理费”能够全部等同于物业管理公司的经营收入，而业主不能过问物业管理公司的收入状况。在此问题上能够得出的是，社会有必要分清楚哪些是业主的资产，哪些是物管公司的资产，对物业管理行业各主体之间的责权利有明确的认识。这样，或可免去科海物管因业主认为“公司挪用了业主交的物业管理费”致使企业陷入声誉危机的可能。由此引申出去，又可以发现“酬金制”在这方面的优势：项目的管理资金归全体业主所有，佣金归物管公司所有，物管公司无法使项目管理资金进行债务抵押。

2012年2月，《现代物业》再次与科海物管总经理曹卫东取得了联系，他表示，目前整个公司的情况与提出债权重组时没有任何的进展，“现在还在重组阶段，到底怎么样，局势还不是很清楚。”从嘉兴市权威部门最新了解的情况是，目前科海公司债务重组仍然在进行当中，而物业管理行业主管部门如何对此定性，还没有明确的结论。

黄征在2010年新年时说的话在现在看来或许更有特别的含义，他说：“调整是痛苦的，改革是艰辛的。我们必须时刻保持敬业创新的思想、锐意进取的步伐，真诚地为业主服务，唯此才是科海改革成功的保障。”当记者为查证这句话所在的网络地址而输入科海物管的域名时，网站却再也打不开了。