作者: 陆善辉 | 2016-08-02 11:29

镇江推行物业服务企业履约保证金的经验

自前几年引入外地先进的物业服务企业以来，至今已有数十家知名的物业服务企业落户镇江

物业服务企业履约保证金是只限用于保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及物业管理企业非合法退出项目后过渡管理所发生的费用。

镇江市自前几年引入外地先进的物业服务企业以来，至今已有数十家落户，其中有全国知名的物业服务企业——上海陆家嘴、深圳万科等。但近年来，部分物业服务企业不注重提高管理水平，在利润得不到保障或与业主发生矛盾后，就擅自撤出小区，导致小区陷入管理真空，不但影响了居民的日常生活，而且给接管的物业服务企业的管理带来了诸多不便。为了约束物业服务企业的违规行为，规范镇江市物业服务市场管理，2008年5月份镇江市在全省率先建立了物业服务企业履约保证金制度，同时根据《中华人民共和国招标投标法》和《镇江市物业管理实施细则》等相关规定，制定了物业服务企业履约保证金管理办法。物业服务企业在服务合同终止办理交接且经上级相关部门监督、验收合格后，方可办理、退还履约保证金，当交接验收过程中一旦发现业主的合法权益遭到了侵害，就动用保证金来给予业主一定的补偿。这样一来让物业服务企业在擅自撤离小区时有了后顾之忧。

镇江市通过这种安全保证体系的建立、实施，促使物业服务企业认真地履行物业合同中约定的责任和义务，同时也规范、加强了全市物业服务企业的管理，提升了全市物业服务水平，真正让小区业主享受到优质、等价的物业服务。

目前在江苏已经有镇江、南通、昆山等城市推广、实施了物业服务履约保证金制度，虽然各市制订的标准不相一致，但其目的、要求是一样的，就是规范物业服务企业管理，提高物业服务质量，维护业主的合法权益。从三个城市制度的制订与实施情况分析来看，笔者认为物业服务企业履约保证金制度的制订与实施应该注意以下几个方面：

一、明确物业服务企业履约保证金的约定、支付、用途。

1、建设单位或业主大会与其选聘的物业服务企业在合同中对涉及保证金的相关事项进行协商并明确约定：

(1)保证金提交和返还方式。

(2)保证金提交数额和期限。

(3)保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式。

(4)保证金提交、返还及相关费用等发生争议的处理方式。

(5)逾期提交或返还保证金的违约责任。

2、物业服务企业履约保证金必须由物业服务企业支付。

3、物业服务企业履约保证金是只限用于保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及物业管理企业非合法退出项目后过渡管理所发生的费用。

二、明确物业服务履约保证金的监督管理：

1、由政府房产管理部门负责物业服务履约保证金的监督管理，指导建立履约保证金制度。

2、辖市房管局(处)负责本辖区物业服务履约保证金的监督管理。

3、市辖区房管局(处)负责本区物业服务履约保证金返还的审核。

4、由物业招标交易中心负责物业服务履约保证金的财务建帐等。

三、物业服务企业提交履约保证金的具体数额应由建设单位或业主大会在物业服务合同中与受托的物业服务企业约定，但原则上不低于下列标准：

1、物业项目总建筑面积5万平方米以下的：前期物业服务阶段不低于2万元;业主大会选聘的不低于1万元。

2、物业项目总建筑面积5—10万平方米的：前期物业服务阶段2—5万元;业主大会选聘的1—3万元。

3、物业项目总建筑面积10万平方米以上的：前期物业服务阶段5—10万元;业主大会选聘的3—5万元。

四、前期物业服务项目在办理中标备案前，由中标的物业服务企业将合同中约定的保证金缴入物业招标交易中心帐户。由业主大会选聘物业服务企业的，在双方签订合同后的10日内，物业服务企业按合同约定将保证金缴入物业招标交易中心帐户。

五、物业服务企业有下列情形之一的，暂不退还履约保证金，待完善并经项目所在地的辖市、区房管局(处)认定后办理：

1、合同约定责任期内，未尽对物业共用部位、共用设施设备管养维修之责，造成损坏，不能正常使用的;

2、不移交或少移交物业服务用房的;

3、不移交相关资料，或资料缺失的(以建设单位或业主大会签章的资料清单为准);

4、合同终止时，未按上级相关部门的有关要求撤出的;

六、物业服务合同正常终止后10日内，双方应按下列程序办理保证金返还：

1、由物业服务企业书面向市辖区房管局(处)提出返还保证金申请;

2、市辖区房管局(处)接到申请后，应于15个工作日内会同建设单位或业主委员会、社区居委会、物业服务企业，按照合同约定的内容和本办法第八条规定的内容进行核实;

3、如无异议，应当在核实后5个工作日内，由市辖区房管局(处)出具返还保证金的书面通知给物业招标交易中心，并报房管部门备案;

4、物业招标交易中心在接到返还保证金通知后5个工作日内返还保证金。

七、建设单位或业主大会与选聘的物业服务企业对保证金返还以及产生的费用有争议，按合同约定的争议和纠纷解决方式处理。

推行物业服务企业履约保证金制度，有利于保障业主的合法权益，保证物业服务企业在合同约定的服务期间不出现违法违规等行为，同时约束、控制、杜绝少数物业服务企业不注重服务质量，一旦出现经营困难，就擅自撤走的现象。