美国物管企业经费如何运作
美国物业管理企业的收入
美国物业管理企业的收入可归纳为两大类：管理费收和多种经营收入。
管理费：管理费的收取方式一般有两种：商业楼宇和出租住房的管理费，由于通常物业管理公司还可以出租经营，因此管理公司一般从租金收入中直接支取管理经费。办公楼、厂房、仓库等楼宇的租金，通常已包含管理费，有的住房租金甚至包含水电气、冷暖空调费用。自有住房的物业管理费则是定期向业主收取，与我们所熟悉的做法一样。在物业交付使用之初，管理公司一般还收取相当于六个月管理费的启动资金。
多种经营收入：由于美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是分为租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。
美国物业管理企业支出项目
美国物业管理费用支出一般分为管理费用、业务费用、维修保养费用、税费、娱乐活动支出和储备基金等六类。
管理费用：是指物业管理企业的自身管理活动所需的费用，如人员工资、邮费、文印、通讯、办公设备、住户通讯等费用，还包括支付给物业管理公司的利润。
业务费用：包括因开展管理服务所发生的电梯、水、电、气、燃料、垃圾清运、窗户擦洗、技防或人防等费用;
维修保养：主要指公用、共用部位维修保养的人工、材料和合理的管理费(即合约费)，主要包括：保安、地面保养、围墙保养、例行保养、通风、内外墙油漆、娱乐场所等。合约费实际上也就是维修保养承包人的毛利润;
税费：除上缴政府的税金以外，一个很重要的部分就是保险费。一般包括火险、责任险、赔偿、失窃、锅炉爆炸、主体结构和公共场所的安全;
娱乐活动的费用：这一单列的费用反映出美国物业管理也是很重视社区文化活动的，他们一般称之为社区公共关系活动。
储备基金：主要有两类，设施重置基金和意外事故应急基金。
设施重置基金的方法是繁杂而又详实的。大堂的地毯、家私、中央空调、应急发电机等，根据其重置费用、预计寿命，逐项计算。应急基金计算就比较简单，联邦住房署建议应急基金应当是年度预算总额的3%。而一般出租公寓的应急基金则要高一些。
美国物业管理企业经费运作特点
美国物业管理市场经过长时间的自由竞争、优胜劣汰，机制相对成熟、稳定。制度健全，经费的收支也相对规范、稳定。与中国物业管理比较，笔者认为美国物业管理企业的经费运作有如下几个特点：
严格执行预算控制制度
掌握和做好物业管理的财务预算，是每一个注册物业经理(Certified Property Manager，简称CPM)的首要任务。美国物业管理研究院(简称IREM)经常提供这一专门的课程，提供标准化的资料。从业人员申请CPM也必须通过财务预算的考试。物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会(Board of Directors或Association)根据预算决定。因此做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务动作甚至利润多寡的关键。而预算一经批准，则业主和管理公司都必须遵照执行。一分钱一分货，一清二楚。
由于预算要求详实，如前所述，重置基金得根据实际每年调整，逐项计算，对偶然事件也有充分考虑，保险观念强，因此，预算的灵敏度也往往很有保障，进而使业主的费用、物业公司的财务动作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序。
物业管理融入房增市场，注重经营的综合服务
虽然中美的物业管理都强调多种经营，但是两者的重点有所不同。我们的多种经营主要是家政服务，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。IREM在培养CPM队伍的过程中，一直强调一专多能，看重市场营销技能，因而美国物业管理的多种经营体现如下3点特色：一是CPM的时间分配和收结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容;二是管理物业方面，住宅和住宅并重;三是组织类型上，CPM主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
美国的同行们对物业经理职责的论述，也很说明他们的观念。他们认为物业经理的职责主要是：保证物业出租;收取物业的经营所得;支付物业的经营费用;维护物业的完好、完整。前三项都属经营性质，第四项的维修保养还是为前三项服务的。所以说物业经理的首要任务是提高物业的收入，降低物业的维护成本。
物业管理企业参与房地产市场的多种经营，笔者认为，有相辅相成、相得益彰的效果。物业管理企业发挥自身优势，取得经济效益的同时，推动了物业市场的流通;市场流通的结果，引导人们更注重物业的价值，注重聘请专业机构搞好物业的维修保养和社区环境的维护，因而物业管理的市场更加繁荣。
专业化经营必低成本，规范财务管理
美国物业管理企业的管理，一般以一名或多名注册物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作，因此一般规模不大。管理服务的日常事务主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。物业管理企业起一个总调度和付总现的作用。因此，往往只有几个人的公司，实际管理着几百栋物业。专业化经营等于把看似飘忽无序的管理服务搬上了生产流水线。其结果，首先是降低了管理成本，专业人员得到充分利用，员工的技能更加熟练、更易创新提高，批量采购材料也降低了材料费。在美国的市场经济中，由一个机构集中支付水电费、通讯费等都能够取得优惠。其次是经费的项目化，业主更明了管理经费的去向，管理公司更容易发现弊病、改进运作。同时因为费用的项目化，物业管理和相关分包人的利润也基本公开化，管理者和业主两相安乐;第三是服务更加规范化，因为业务工作由专业性机构实施，行业标准得以更好地遵守。
(原载于《现代物业》2002年12月/总第6期)
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