被“免”去的税金：物管“无所谓”，业委会“
2013年2月5日，《北京晚报》刊发了一篇名为《物业费免税小区的新鲜事儿》的报道，称“采取酬金制管理模式的海淀区长河湾小区一年可以节省96万元税金”。
北京海淀长河湾小区，图片：房价网
该报道中提到，小区“免税”的依据为北京市地税局2011年6月30日发布的一份《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》(以下简称《营业税公告》)。公告非常短，仅有180几个字：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：
一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。
二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。
当《现代物业》向北京市地方税务局了解该文件的实施情况时，一位不愿透露姓名的北京地税营业税处相关负责人表示，对该份文件准确的表述是，对符合规定条件的物业管理企业可以“不征营业税”，而不是“免税”。
该负责人特意说明：“‘不征营业税’是说，某一类经营行为在以前是征税的，那么现在认为这类行为可以不征税了;‘免税’的意思是说应该征税而实际没有征收。”
当记者问到“截至目前全市有多少物业管理公司来办理过不征收手续”时，该负责人表示，因实际办理不征税手续的是各区的地税部门，目前北京市地税局没有相关统计。
而实际上，北京市已经办理酬金制住宅小区不征物业管理公司营业税的不止长河湾小区一家，长河湾小区也不是媒体普遍报道的“京城第一家。”
一
2011年4月完成物业管理交接后，北京市朝阳区建外SOHO西区和新选聘的物业管理公司北京城建物业管理有限责任公司(以下简称“城建物业”)在第三方监理评估机构实施承接查验和物业费测算之后签订了酬金制物业管理合同，并于2012年起实现了代管资金不缴营业税。
建外SOHO西区，图片：搜狐焦点网
城建物业总工程师张祖松同时也是建外SOHO西区的项目经理。他向《现代物业》介绍，城建物业管理施行酬金制的项目也只有建外SOHO西区这一个，该项目在交接前(上一任公司管理期间)一直实行的是酬金制，因此城建物业也按照业委会的要求在投标时即确定了采取酬金制。
建外SOHO西区业委会干事张华沙对《现代物业》说，实行酬金制是为了实现小区业主利益的最大化。包干制下，所有公共收益都成了物业管理公司的“囊中之物”，在第三方监管下实行酬金制，小区业主就能对公共收益进行支配。
建外SOHO西区的保安和保洁两项专项服务实行外包，而工程管理等由城建物业负责。所有外包服务的支出以及城建物业的员工工资等费用，都算在“物业管理基本开支”当中。
城建物业在年初要向业委会提交年度预算报告，包含公共区域能源费、外包服务费、第三方监理评估费用、办公成本、物管人员工资及酬金等共九大项。除年初进行总预算外，每月还有一次预算，由业委会审批完毕后按预算实施，月底结算一次;但一些设备、硬件的大修，需要业委会单独审批，这部分钱很难预计在物业费之内，基本上需要从小区公共收益当中开支。
张祖松补充说，业委会委托物业管理公司收缴物业费，收费率为96%(张华沙认为是95%)。物业费发票由物业管理公司向交费的业主开具，使用普通发票，发票上写明“代收代缴”，就可以适用“不征营业税”的政策。
建成于2006年的北京朝阳区卓锦万代小区是一个别墅小区，总建筑面积约84,500 平方米，总户数约247户，目前由北京均豪物业管理股份有限公司(以下简称均豪物业)管理。
均豪物业卓锦万代管理处经理袁平告诉《现代物业》，在2007年5月公司进入项目时就实行了酬金制。和建外SOHO西区相似，卓锦万代在均豪物业接管之前，也一直是酬金制。小区的绿化、保洁、保安等服务实行专项外包管理，工程管理由均豪物业自己负责。所有外包服务费用和物管公司的人工成本均计算在“物业管理基本支出”内。小区目前的物业费收缴率大约为87%。
“我们是在每年的11月份就启动第二年的预算，然后结合我们当年度实际发生的情况，再做一些略微的调整，比如说根据市场、物价等，再根据园区年限、设备设施的老化程度，实施计划性的设施设备的更换或维修，我们会把这些费用纳入到年度预算里面。”袁平说。
《营业税公告》发布后大概半年左右，与地税部门接触较多的均豪物业财务部得知了“不征营业税”的消息，之后便去办理相关手续。与建外SOHO西区一样，在向业主开具的物业费发票上写明“代收”，即可适用“不征营业税”的政策。
袁平回忆说，最初公司去咨询税务部门的时候，税务部门的解释并不怎么清楚，政策推出期间也没有大力地宣传，“最后是我们公司财务部组成专门小组，到处去询问流程、如何申报，才办下来。”
二
回到《营业税公告》的内容上。“不征营业税”要符合几个特定的条件。首先必须是酬金制。长河湾小区、建外SOHO西区和卓锦万代小区都符合。
其次，物业管理公司要“开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金”。那么物管公司“代管”的应该是哪部分资金呢?
《营业税公告》下发的时间是2011年6月30日。而在2011年7月19日北京市住建委公布的《北京市物业管理办法》(于2010年10月起开始实施)的配套文件《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》中，明确提出“业主共有资金”的概念：
本办法所称业主共有资金是指物业管理区域内，由全体业主共同所有的资金。主要包括：
(一)物业服务资金;
(二)住宅专项维修资金;
(三)物业共用部分经营收益;
(四)业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用;
(五)业主大会的其他合法收入。
早于该征求意见稿下发的《营业税公告》中的“物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金”，从其来源及用途来看，除去“住宅专项维修资金”外，很大程度上与“业主共有资金”应当是相同的。
因此，“代管帐户”中资金用途的一部分就应当是支付物业管理的基础成本及支付物业管理公司的酬金，也就是由各个业主分摊的平时所惯称的“物业费”。业主和社区问题专家舒可心认为，业主们自己筹集资金，管理自己的共有财产，法理上就不该缴税，政府在行政法规上也应给予说明。
对于建外SOHO西区和卓锦万代两个项目，只要物业管理公司向业主开具的发票上写明“代收代缴”，即可证明与此发票相对应的款项的性质为“物业管理公司代管资金”，而不是自己的营业收入。但是，既然为“代收”，为什么还要开具发票呢?
“如果真想按酬金制的方式(运作)，这个文件(《营业税公告》)只是说你们开设单独帐户，为业主委员会存钱不征收营业税。现在一般都是应税行为才能用发票，所以(酬金制下)物业管理公司不能(给业主)开具发票。”北京市地税局相关政策负责人如是说。
城建物业张祖松解释到，城建物业是应业主的要求为他们开物业费发票的，如果开成收据业主并不认可。他说：“按理说，税务局应该提供免税发票给我们的，但我们现在还是开成普通发票，然后注明是‘代收’。包括代收的水电费也是一样的。”
均豪物业袁平表示，有些有报销需求的业主需要开发票又不允许写“代收”，不是“代收”的发票就要上税，不过目前就整个小区来说，只是很少的一部分。
业主要发票要报销而不准写“代收”，物业管理公司应该怎么处理?“那没办法，如果你真想按酬金制的方式，你就不能给业主开发票。因为这个是不征收营业税的项目。如果你适用这个项目，就不能说是‘代收代缴’。”北京地税政策负责人说。
《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》第十三条写明：住宅区的业主应当按照管理规约的约定或者业主共同决定向业主大会交纳物业服务资金和其他分摊费用。这条规定可以理解为，业主共有资金的归集主体为业主大会，可是业主大会无法为业主开具“发票”——业主大会既不是一个经营主体，向业主归集物业费也不是一种经营行为——从这个意义上说，业主确实无法获得物业费“报销”凭据。
仅就给业主出具一个“收款凭证”的角度来看，建外SOHO西区和卓锦万代无疑采取了一种较为“简陋”的方式。城建物业张祖松说，地税局始终也没有将政策解释得很明白，物管公司去办理手续，对方会说“您先搁这儿吧”，建外SOHO西区不征营业税也始终没有得到明确的批文。目前的状态相当于“默许”，只要见发票上写有“代收代缴”，也就不计入征税范围了。张祖松称现在的状况“等于只是挂了个号”。
当《现代物业》向北京市地税局询问办理不征营业税需要什么手续、准备什么材料时，对方回答说：“没什么手续，不需要带什么资料，如果你符合这个条件，你就适用这个政策。”
北京业内一些人士却对地税方面对于该项政策所持的冷淡态度表示质疑。一位物业管理行政主管部门的人士向《现代物业》表示，地税部门要考虑完成税收目标，扩大宣传或广泛推广明显对完成税收任务不利。持同样意见的还有一些物业管理公司的管理层人员。
舒可心则认为，原因在于中国的行政法律不接受“自组织”。在他还担任朝阳园小区业委会职务期间，该小区便实行了酬金制，但是并没有通过税务方面“代管资金不征营业税”的审核。
三
《营业税公告》第二条中提到：业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。
长河湾小区、建外SOHO西区和卓锦万代小区三个项目都实行了一定程度上的专项服务外包。据均豪物业袁平介绍，卓锦万代小区采用支票的方式向小区的几个专项服务承包商支付款项，承包商开具发票并正常纳税。物业管理公司作为小区业主共有资金的代管者，在支付专项承包商费用时也是“代支”的角色，因而在这部分资金上不牵涉任何的赋税。
张华沙所在的建外SOHO西区情况也基本相同，他说：“我们在保安、保洁专项服务劳务公司外包这方面还没有‘免税’，只是在物业费(物管公司)代收代缴上‘免税’，外包的服务公司并不是物业管理公司旗下的服务企业，对它来说没有‘免税’。”
对中国物业管理行业的税收问题有长期研究的福建永安物业管理有限公司董事长林常青对此评论说：“物业管理公司设一个独立帐户，把保安、保洁外包，外包之后物业管理公司支付给保安公司的费用，保安公司要给物业管理公司开发票，它收入的那一部分要征一道营业税，实际上整体税负对国家没有减少，而我们物业管理公司就可以避免重复征税了。”
在包干制下，物业管理公司所收取的全部物业费都将算作自己的营业收入而需要为此缴纳营业税。包干制下实行专项服务外包，专项承包商营业所得也要从物业管理公司收取的物业费中支付，就会存在重复征税的情况，从而可能间接抬高物业费价格。这也是包干制企业不愿将保安、保洁等专项服务外包的原因之一。
实际上，外包的专项服务由服务承包商纳税，物业管理公司不再纳税，对物业管理行业应当是一种正常情况。林常青告诉《现代物业》，如果物业管理公司是“服务集成商”，把保安、保洁外包出去之后，在物业管理公司的运营成本测算中，就要扣除这部分支出(包括人员工资、薪酬、福利及相应的物耗)。他说：“因为只有收入剔除、成本剔除，分清哪些是代管费用，哪些是真正收入(佣金部分)，帐才能做清楚。代管部分公司财务是不能作为营销收入的，只能是做预收预付款。这样财务科目处理，包括纳税处理都发生了变化，对物业管理公司来说今后的整体收入会减少。这样的物业管理公司就是我们所讲的集成商的概念了。这符合、也还原了最原始的物业管理。我20年前去香港，香港一家公司就33号人，管理1,000多万平方米建筑面积，我们感觉不可思议。”
香港彩霞邨业主立案法团
四
在卓锦万代小区业委会公示的《卓锦万代项目部2011年度物业管理运营收支平衡表》中显示，在“支出”的大项下，2011年度的税费一项(按小区收入总额5.5%计)为604,349.05元。该小区的收入主要包括主营业务收入(主要为住宅及其他建筑物业费收入)和其他业务收入。
袁平说，适用不征营业税的政策后，“对我们物业管理公司拿酬金来说是没有任何影响的，只是原来我们每年得交几十万元的税，现在不用交了，这些钱节省出来还原到小区的公共区域的服务上了，等于替业主们省了钱，和我们没多少关系。”
林常青对此表示，物业费的税负实际上是“羊毛出在羊身上”。国家如果多征一道税，意味着要么由物业管理公司去承担，要么由业主去承担。而从现在来看，国家没有理由直接向业主大会征税，业主大会不是经营主体，属于群众的自治组织，业委会也只是一个办事机构，不可能作为征税主体;物业管理公司作为企业法人，可以是征税主体，但是如果这部分税由物业管理公司支付，公司利润就减少了，反过来物业管理公司也会想把这部分税转嫁出去，提高物业管理费。
在卓锦万代小区，“省”出来的大概40多万元的税金(由于部分业主开发票不能写“代收”而必须上税，使得实际节省费用无法达到2011年度税费总额)被归集到物业费总额里。袁平说，这笔钱每年光是应对意外的或预算外的修缮都根本不够。2012年，为了改善有线电视信号弱的问题，小区整体引进了歌华有线，整个改造花费70万元。此外还有开发建设时期遗留的问题，诸如公共设施施工工艺存在缺陷、技术不到位，每遇大风小区外围墙就会倒塌。小区业委会的会议纪要显示，外墙维修的费用先由物管公司从物业费中列支，同时业委会继续向开发商进行追讨。
小区维修费用的使用和归集问题，让袁平感到些许无奈。她介绍说，别墅类的独立住宅，特别涉及到一些精装修的房屋，会比普通住宅小区出现更多的房屋质量问题。业主对政策、法律法规、条文不太理解，认为哪怕是过期的维保，都该是开发商来负责和赔付的，由此出现的矛盾业主自然就会转嫁到物业管理公司头上，“因为物业管理公司最早是开发商招投标进来的，他(业主)就会认为物业管理公司和开发商多多少少有一定的关联，物业管理公司要帮我(业主)协调，协调不来，那么这部分维修费用业主会出，但物业费就不交了，直到算出自己损失的费用是多少，(用不交的物业费)抵扣出来之后，再说以后的事情。”
除此以外，与其他小区情况有所不同的是，小区内会所的经营目前由原开发商的下属公司运作，而会所的运营费用则需物业管理公司与物业费一并收取。由于原开发商给业主承诺的会所费用偏低，不足以支付现有会所运营的成本，因此本来在会所费用上为“代收”角色的均豪物业，实际上还要从企业收入中往会所上贴钱。因此，袁平认为“免税”其实并不能给物业管理公司的经营带来多少实质性的改善。
《北京晚报》报道中提到“免税”让长河湾小区省下96万元的税金，实际上并没有那么多。96万元是按照100%收费率计算的。而据北京市物业管理行业协会的消息，管理该小区的北京城建福安楼寓物业公司的马东胜总经理说，该小区收缴率仅为50%，“且公共区域收益率很低，接管后对88部电梯的维保等部分款项都是由物业管理公司预先垫付进行。”
在建外SOHO西区，业委会和物管公司也都明白，从公司“省”下来的物业费税金对公司本身的作用明显没有对业主的作用更大。张华沙说：“物业管理公司属于预收代管资金，给小区业主省了很大一笔成本。现在只要是国家有的政策，能够执行的我们就执行。为什么‘免税’得物业管理公司去办，因为就是政策要求它做这件事。”
讲到省下的税金，城建物业张祖松这样说：“2012年之后，人工费上涨，各种物价上涨。我们这个小区比较旧了，业委会也不想动用维修资金，所以只能用(省下的)税费、公共收益等来进行小区的整体修缮。”
2011年进场时第三方机构进行物业验收，总共查出1,000多项问题需要整改。城建物业解决了一部分，但是还有60%-70%的问题还没解决，很大一部分是漏水、电梯等问题，目前只能是哪里的问题严重了先修哪里，其他的暂时搁置。“实行酬金制即便项目上能有些盈利，可能相对于一些包干制的小区好一些，但我们这个项目的利润一部分给了总公司支出管理费，一部分还要冲抵接盘时候的一些投入资金。实际上对公司来说，‘免税’的作用真的不大。”张祖松补充到。
最后
如果一定要做一个小结，那么三个小区省下来的税金几乎都用于“归还历史欠债”了。小区的遗留问题，如设施设备的损坏、建筑质量问题，甚至业主的历史欠费，看似与酬金制无关，但确实影响着酬金制在这些小区的开展。
三个小区都是业内称为“二手盘”的小区，签约甲方都是业主委员会。公司承接楼盘时的硬件状况和业委会对酬金制认识的成熟程度，将直接影响酬金制中物业管理公司工作的最关键一环——小区预算的制订，真实反映项目收支情况的预算，是业委会对项目管理支出决策的重要依据。
在林常青看来，实施酬金制的关键所在是帐目能不能做清楚。他认为，过去没有执行酬金制、不能享受不征营业税的原因是物业管理公司的帐目没有做清楚。例如，过去保洁外包经常是包给个人的，包给规模大的企业的情况较少，个人无法开具发票，或者要到税务局开临时商业发票。而现在专业服务承包商的规模已经开始慢慢变大了。
“现在根据国家‘十二五’规划，要大力发展服务业，企业从财务管理到运营管理都要更规范，专业化分工后要培育更多的保洁公司，包括现在《保安服务管理条例》出台之后，民营企业也允许做保安公司，细分市场的专业公司业务量增大了，都会成长起来。所以我想，合理税赋会有利于鼓励专业细分，有利于培养专业公司的成长。同时合理的税赋也给物业管理公司减了负，物业管理公司只按酬金(也就是收入和支出的差价)部分来赋税。但是帐要做清楚，哪一些是属于物业管理公司的收益，哪一些是属于外包的专项费用要做清楚。”林常青说。
Exporeal，欧洲物业和投资贸易市场，图片：wikimedia
邵里庭是北京一位个人物业管理事务顾问，他参与了长河湾小区物业管理酬金制的推进。他认为，在研究业主问题上要把概念弄清楚，什么是业主、物业、物业管理的定义，然后确定物业管理的主体，在认定物业管理的主体的情况下再来研究用什么方式来进行物业管理。因而酬金制已经不仅是物业管理公司的取酬方式，其概念应该扩大为一种制度管理，核心就是，怎样把它形成一个看得见摸得着行得通的各方都能接受的制度，也就是制度的建设和制度的管理;而在实际操作中“没有两片相同的树叶”，在不同的小区采取不同的方式，选择一个适合自己小区的方式。
城建物业张祖松对业委会在酬金制中的作用感触良多：“业委会这个机构，其实不是真正的一个甲方。前些年(政府)推动组建业委会，组建起来之后谁管它，谁教它?不管物业管理公司还是职业经理人都会定期进行培训，但是从来没有组织业委会来培训。像西区这个项目一年产值三四千万元，这么大一个盘子，作为业委会来说是听物业管理公司的还是听谁的?还是自己做?这就是很现实的问题。”
在张祖松看，无论是央企或是一些大的事业单位，都有房管科或房管部，对物业管理和酬金制非常清楚，财政方面也有专人报预算。但是业委会如何来审核成本就成了一个问题。从2011年到2013年人均工资涨了将近30%，项目人员工资如果不调整，整个服务质量就会下降，压缩人员也已经到了极限。而业委会对这些因素并不十分看重。
站在业主的角度上，邵里庭说，酬金制不是灵丹妙药，不能包治百病。据他介绍，在其着力推行酬金制管理模式的7个小区中，有4案例算是“成功”，“失败”了3个，最严重的一个业委会将物管“炒掉”了。至于是何原因，他并没有说。
(本文共同作者：王正，原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期)
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