作者: 吴锁正 | 2016-06-13 14:34

欠费记入个人征信时机尚不成熟

《南京市住宅物业管理条例》(草案)近几个月引起了社会各界巨大反响，大多数业主表示反对：不交纳物业费纳入信用档案太过了，不能什么都放在个人征信档案里吧!有南京市民称“谁愿意没事找事，不交纳物业费肯定是有原因的”。有关专家也表示有异议。把物业费交费纳入个人信用系统，体现了南京市政府对物业管理的重视，但笔者认为条件尚不成熟。

物业费收费现状

我国各地收费率差异较大，沿海发达地区普遍好于内地;同一地区不同企业收费率差异较大，一级资质企业普遍好于其他资质企业。从西安市的情况来看，注重服务的品牌企业收费率一般都不成大问题，比如龙湖、万科收费率都很高。笔者所在的企业2013年底按照政府安排，接管了一个120多万平方米的小区，2014年全年入住率将近50%，收费率达到73%;2015年入住率约60%，收费率达到82%，其中入住业主收费率达到99.7%;但接管前2013年收费率仅为17%，入住率约30%。我们企业接管后，一方面严格履行合同，规范管理提升服务，一方面注重和业主沟通互动，引导业主对物业管理的认知和物业服务消费意识，获得了业主的认可，收费率很快得到提升。

以笔者多年来的从业经验，物业费收取确实是个难题，但业主不交纳物业费存在诸多方面的原因，主要有：业主消费意识不到位，物业公司有不符合《物业服务合同》约定的不合格服务，开发商遗留问题未解决或市政配套不到位造成业主迁怒于物业企业等。业主欠费不交，既有业主主观方面的原因，也有客观方面造成的无奈因素，恶意欠费的“老赖”只是少数。当然由于以上种种原因，物业费收费确实比较难，由于业主维权意识强烈，但维权方法往往偏激不正常，很多不是物业公司的问题，解决不了时，业主迁怒于物业企业，动不动以拒交物业费来抗议，形成欠费。收费难的深层次原因是物业管理还不到位，业主还没有形成购买公共服务的习惯。

物业管理发展尚不成熟，强迫业主交费有失公平

业主对物业管理还没有科学的充分的认识和认可，有偿消费物业服务的意识还没有完全形成。我国物业管理从起步至今虽已有三十多年，但由于受几千年传统居住习惯的影响，人们对合住一栋楼一个小区而必须有的公共服务存在感还没有足够的认知，因而对公共服务产生的费用须由个人分担还不完全接受。加之媒体经常性地对开发商和物业公司进行负面宣传，许多业主很容易产生与物业企业对抗的情绪。

众所周知，我国物业管理制度还处于建设阶段，许多重要制度还处于探索之中有待完善，尤其是业主大会制度。业主大会制度以房屋产权为基础，以业主自治为使命，目前该制度理论深得人心，但实际操作难上加难，操作效果更令人难堪。业主大会制度的科学性还值得再研究，那么把作为理论上由“业主共同”决定的物业费相关事项纳入法律范畴，惩戒一个人的信用，法律依据还有待探究。

物业管理是一项准公共性服务，是城市管理和居民服务的重要部分，离不开政府主导，更离不开开发商、市政公用专营单位、行政执法机关及物业公司和业主的完全合作。但目前参与物业管理的各方均有履职不到位之处，政府监管和引导还远远不够。这时如果仅仅惩罚业主，给业主信用标污点，影响业主今后生活，还是有失偏颇。

物业管理是一项商业活动，物业公司可以自主选择物业项目，而业主往往在买房子时，选择哪个楼盘，更多的原因是地段、价格、户型、景观、开发商等，考虑物业公司的不占绝对原因。业主入住后，由于各方面原因不能形成业主大会来集中业主意见，或重新选择物业企业，造成业主不能按照自己的意愿决定物业服务的内容和收费标准。业主在物业服务交易中几乎没有自由度，如果不在物业服务中让业主认可，只强调交费，当然是强人所难了。

物业服务的公共性造成业主对物业服务的瑕疵难以主张权利，也无法按质付费。物业服务由密集型的人力劳动提供，难免会有不到位之处，当然物业服务合同对物业服务的合格率和满意率都有“双方认可”的非完美约定，服务结果分两种情况。一种是物业企业的整体服务只要符合合同约定，任何业主都应该按时足额交纳费用。但存在对个别业主服务不符合的情况，影响业主生活，例如某个楼道灯损坏几个晚上影响了业主出行，单元门损坏没按合同约定时间修好，带来安全隐患，这些问题虽不大，但确实影响了业主的个体权益，法律中也没有关于这种个体权益受害的保护条款，业主难以维权。再例如由于物业公司维护不到位小区部分围墙过早锈蚀损坏，需要更换给业主带来经济损失，业主也很难维权获赔。《物业管理条例》第三十六条对这种情况做了规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但实际中很难落地。另外一种情况是，物业服务整体不符合合同约定：一是不管是否设立了业主大会，没有官方的或第三方的机构进行专业评判，全体业主无法维权;二是作为小区的公共服务，现行的制度没有对物业公司的服务瑕疵的追究措施，业主的个体权益受到损害时无法得到补偿。物业服务可以存在短斤少两，但业主不能按量付费。

我国物业管理虽然规模世界最大，但目前还处于探索发展之中，各项制度有待完善，物业管理市场主体还不成熟，各相关方履职配合还不到位，物业管理还存在诸多问题需要进一步解决，发展还需要一个过程，更需要给业主方一个成熟的过程，不宜做强制性要求。

我国社会诚信体系还没有形成

在我国向市场经济体制转型中，与之相配套的法律体系和信用体系建设相对滞后，非诚信现象频繁出现，商业、金融、学术、职业等领域尤为突出，成为严重影响我国市场经济发展、人际关系和谐的一大社会公害。在人员广泛流动、交易频繁的大环境中，面对无处不在的失信行为，传统道德约束显得苍白无力，法律、行政干预更是鞭长莫及，口碑、舆论监督也难以涵盖。在这种情况下，于2003年国务院提出用五年时间建立“中国个人信用系统”，但至今我国个人信用系统还处于零散的起步状态，仅是银行、法院等建立了各自独立的信用系统，还没有为社会所共享，个人信用内容也仅停留在借钱还钱的层面上，还没有涉及合同履约等方面。而且社会其他主体如法人、政府的诚信体系还没有建立，社会诚信体系没有构建成型，个人信用环境还没有形成。如果把人们还没有完全认知的物业管理费欠费纳入个人信用体系，难免会激化业主与物业企业的矛盾。虽然物业管理行业目前确实陷入困境，管理难、服务难、定价难、收费难，但我们也要承认行业的服务还处于较低水平，如果从政府层面强迫业主无条件交费，而不是通过提升服务品质并引导业主自觉交费，恐怕不利于行业的良性发展。

香港是法制社会，物业管理制度包括业主法团等制度很成熟，作为市民生活的基础支持部分，物业管理和服务井井有条，润物无声。主要是物业管理的主体和各相关方都在尽职尽责，片区警察、特种设备监督管理部门主动定期进入小区服务，物业企业专心做基础物业服务，很细致贴心到位，收费工作也很容易。业主法团认真履职维护业主权益，监督物业企业服务，同时监督业主遵守小区规约。如果有业主欠费发生，由业主法团处理，并记入个人信用档案，因此很少发生业主欠费的不良行为。

综上所述，我国内地物业管理发展还不成熟，社会信用体系还没有形成，因此物业管理费与个人征信系统挂钩条件还不成熟。当然由于我国经济发展各地差异较大，在物业管理发达地区可以探索尝试物业管理费与个人征信系统挂钩，培养业主良好的交费习惯，促进物业服务业的发展。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)