作者: 黄世孟 | 2016-05-23 13:45

台湾物业管理2015十大新闻

台湾物业管理学会迈入成立十周年之际，回顾2015年度有关物业管理服务业重大新闻，广邀社会民众及从业人员，参与票选物业管理2015十大新闻活动，筛选出最重要、最值得关心的“一房”、“二市”、“三安全”物业管理新闻议题。

“一房”代表与老房更新、房市及不动产相关的新闻议题。新闻内容归纳居住正义与老房更新两类。居住正义新闻包括：(一)“房地合一税上路、奢侈税期退场 ‘台经院’：明年房市价量俱跌”;(二)“社会住宅　另一个健保黑洞”。此二项彰显社会大众关心房市居住正义政策实施的不确定性。老房更新新闻包括：(三)“屋龄多少以上就应更新?30年?50年?”;(四)“北市要老屋强制定检　否则依法开罚”;(五)“公寓装电梯补助更简便　不需走都更(都市更新)程序了”等新闻。此三项凸显台湾房屋高龄化趋势，民众关心官方老房子更新整修实施机制与办法。

“二市”代表着专业化物业管理的潜在市场，新闻议题包括：(六)“大陆新趋势!这四大服务业正在高速扩张，你发现了吗?”;(七)“为市民打造智慧城市!大都会城市运用大数据助施政规划”;(八)“‘立院’三读通过长照法　2017年施行”等新闻。显示物业管理从业者期待健全台湾物业管理法令体制，并扩大物业管理市场的服务范畴。

“三安全”则代表民生物业管理环境安全，新闻议题包括：(九)“八仙尘爆事件　台湾公共安全亮红灯”;(十)“你家上榜了吗?铅水管分布地图标给你看”等新闻。体现民众重视民生公共安全环境透明化与健全管理机制。

台湾物业管理学会针对2015年度十大新闻，以专业立场向官方及业界建言如下：

应未雨绸缪社会住宅的维护成本，启动多渠道的户数取得方式

新一届执政当局社会住宅兴建新屋总量高达16万～18万户，居住政策财务计划必须兼顾兴建初期工程成本，以及社会住宅30年～50年全生命周期营运维护总成本。目前已上路各社会住宅项目，相当忽略启用后的营运维护成本。建议：社会住宅计划立案启动实施时，必须同时提出社会住宅兴建与30年全生命周期营运维护总成本计划。社会住宅兴建应实施前期物业制度，藉由物业管理落实开源与节流，提升官方提供社会住宅之施政绩效。

新执政者应考量多渠道取得足量户数的社会住宅，提高目前仅10%～20%比例的包租代管型社会住宅数量。建议：尽速修法落实健全租屋管理办法，加强采取委托民间房屋中介业结合物业管理服务业之合作方式，包办承租与管理既有成屋的民间空屋，针对租屋补贴的社会住宅需求者，协助官方从社会住宅的公告招募、筛选签约、迁入迁出、生活服务等一条龙的物业管理与服务，达成社会各界多方赢家的不动产发展策略，才易如期如质达成居住政策的竞选承诺。

应制订老屋健检办法，建立长期修缮制度

根据官方不动产信息平台统计，台湾房屋平均屋龄已达28年。社会热络推展“推土机型”的都市更新时，官方须兼顾“裁缝机型”的老屋病屋的整建维护。建议：尽速制订与实施房屋定期健检办法，支持营建部门建立外墙饰材纳入建筑物公共安全申报制度。从公共安全观点强制老屋健检，区分不同使用性质、不同结构、不同楼地板面积与不同屋龄的分类方式，规范不同健检的频率，进而依照检查的结果规定整修改善的期限与罚则。

官方更应该考量从老屋强制健检与启动修缮过程，兼顾城乡建筑风貌的改善，扩大台湾营建产业内需之新生机。建议：为避免执行建筑定期健检缺乏经费，或社区突发高额修缮经费之窘境，官方应站在前期预防的立场，协助公私部门的物业所有者，提前备齐定期检查与修缮的公积金。主张“公寓大厦管理条例”修正内容，纳入建筑物定期健检制度，增列研拟建筑长期修缮计划与编列经费之条文。

应发展科技物业结合前期物业，拓展高龄物业提升服务职能

环观全世界，在绿色经济与共享经济概念的带动下，中国大陆物业管理服务业正快速扩张，在多方运用O2O、互联网、物联网、IT科技、大数据等迅速发展服务业之际，已经出现了智慧物业服务平台，其正面效应正颠覆传统物业行业经营方式。反观台湾物业服务产业，物业不能只是管理，物业服务才是王道。建议：台湾物业行业生存关键在科技物业，考量降低人力成本，提升崭新服务水平。将台湾优势的智慧化设备与系统产业，导入智慧住宅、智慧城市、智慧土地资源之资产管理。建议：当前台湾公私部门于不动产开发建设阶段，必须颠覆“重设计铺陈、弱维护安排”的落伍思维，应该采用“前期物业”提前介入开发建设阶段，落实创新且前瞻的物业规划设计之专业服务。

台湾物业多数服务公共区域，鲜有踏进住家里的在宅服务，在迈向老龄化社会大趋势下，顺应长期照顾法的实施，物业行业应开始着重于在宅服务、老人照护等专业人员的养成。建议：官方制订补助在宅安养高龄者，改善在宅安养无障碍生活环境。民间发扬台式温馨服务的优势，迎向高龄社会物业企业发展机会。公寓大厦住户管委会、物业管理公司，加紧研习高龄者居家安养生活与商业服务之物业服务新职能。

应提升公寓大厦物业管理职能训练，健全公开的大数据

台湾有台风、地震等天灾，建筑物内的火灾也很常见，近期又受极端气候影响带来寒害，如建筑物外墙瓷砖剥落、玻璃瞬间破碎等紧急事件。物业管理与保全人员每年需受防灾课程训练，了解社区内或所管理的物业可能会有哪些危害，如地震、淹水、火灾、特殊情况等，并要求有AED(自动体外除颤器)证照。对于不同的议题与情境应如何预防、应变与复原，能够组织与协助业主与住户在平时参与演练，进行沙盘推演，备有完整的需特别协助的名册，在紧急事件发生前事先协助老人、小孩、身障者，降低安全危害。建议：为因应物业管理服务业界殷切提升专业经理人才新职能需求，建议营建部门针对已取得“公寓大厦事务管理人员”认可证者，规划当前需求的新型物业精进课程，强化职场紧急处置、实务应变能力之职能培训与考核。物业管理大专院校，强化高龄社会、老屋病屋等专业能力培训与教学。

民众在买房时应把握自己的权益，更应注重自身与家人的安全。水利部门已公布淹水、山崩、顺向坡等灾害潜势图(包括顺向坡、不稳定地质、曾发生过崩塌……)，以及过去发生过的灾害(如地震受损、水灾淹过或可能会发生的……)，民众应在买房前了解住家附近的地质信息。建议：学术研究机构或相关公协学会团体，应将已经公布的灾害潜势地区、灾害发生历史记录和信息藉由民间生活最直接密切的管道，公开告知。

(本文共同作者：江立伟、陈品峯、罗紫萍，原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)