电梯维护：管理与引导并重
电梯改为刷卡乘坐可以减少因小孩玩耍而造成故障的隐患。
随着建筑技术的提高，土地的紧张，电梯的使用日益广泛，更成为每个住宅小区高层建筑物必备的输送工具，它在为人们生活带来便利的同时，也带来了隐忧。
任何事情既有利又有弊，在做事情时就需要衡量利弊关系，当事情利大于弊时，就有可能实行或者使用。而如何利用好电梯的“利”，避免电梯的“弊”，就是需要物业管理人员进行深入研究的课题。
电梯虽然相对步行楼梯有一定的风险性，但终究会给人们的生活带来方便，可以节约时间、减少劳累程度等。但就是因为包含利弊两个方面，在有电梯的住宅小区的物业服务当中，也给物业服务企业带来了不少的麻烦。
简单地说，电梯就是一种可以垂直升降的机械设备。既然是机械设备，它就有磨损和损坏的情况发生，还可能发生人身伤亡事件，这是不以人们意志为转移的客观情况，这就是电梯会给物业服务企业带来的风险。
在2005年期间，铁岭市住宅楼建高层和使用电梯的还不多，可以说是凤毛麟角。在我所管理的小区中，共计23栋楼，其中4栋为高层建筑，设有电梯。初期的使用过程中，由于高层极大部分业主都没有使用过电梯，而物业管理公司又没有设专人进行电梯操作，并且也有小孩子来回乘坐电梯玩耍，电梯就经常性地发生停运困人事件，结果留给人们电梯质量不好，不是合格产品的认识。特别是在晚间电梯发生困人的情况时，业主更是着急，而且是不依不饶地责问甚至是辱骂。那个时候，晚间休息就怕电话响，如果有夜间值班人员打过来的电话，肯定就是电梯又出问题了，可以说是日日夜夜都在担惊受怕，睡觉更不安稳。特别是听到某些地方的电梯出现摔落的事情后，更是忐忑不安，担心万一自己公司负责管理的电梯摔下去了，后果不堪设想。
根据业主所反映的现象，结合公司观察所得到的情况把电梯相关故障汇总如下：
1、经常停运;
2、电梯困人时处理不及时;
3、经常有人乘坐电梯上下玩，影响业主休息;
4、电梯用电量较大，超出预算。
根据出现的情况，经专业维修人员分析如下：
1、电梯出现停运的现象，大部分是由于使用和操作不当引发自动报警系统自动停运所造成的，如超载、电梯门轨道杂物进入、电梯偏重、按键频繁、扒门、小孩在电梯内跳跃等原因占大多数，只有极小一部分是设备出现故障。
2、电梯困人处理不及时是由于电梯乘坐者不会使用电梯内报警电话，进而耽误了救援时间;维修人员不能及时到达这两方面原因造成的。
3、经常有人乘坐电梯玩，主要的人群是小学生，特别是在放学后和放假期间，尤为严重。
根据上述情况，公司决定采取主要时间段用专人管理的方式，每天每部电梯二人倒班，每天4时至24时值班，四部电梯增加员工8人。这样做能更好地保护电梯，也能很好地操作电梯，同时也杜绝了小孩子玩电梯的现象发生，基本上杜绝了发生事故的可能，但是服务成本增加了。
后来，公司改变管理思路，变硬性安排专人值守为改变软环境。
首先，为了制止小孩子随便乘坐玩电梯，将电梯安装电子智能系统，实行凭卡操作电梯，无智能卡则不能操作电梯。
第二，向业主宣传电梯的使用方法、使用中的注意事项及爱护电梯的好处，让业主明白，电梯是属于本楼全体业主所有，若使用不当造成损坏会影响大家的正常生活。电梯使用和操作不当，都会促使电梯报警系统启动，为了保护使用者的安全，系统会自行锁定电梯，停止运转。出现这种现象不是电梯坏了，反而证明电梯的报警系统非常灵敏，电梯是非常好的。
第三，针对困人后不能及时处理的问题，终止了与原来维保的电梯服务公司的合同，重新选择了一家信誉好、服务好、具有专业资质的电梯维保公司，大大地缩短了困人后进行处理的时间。
第四，加强对电梯的日常养护。每天进行巡查并做好记录，发生异常及时处理，特别是在雨季，重点监控电梯底部是否有水，设备是否受潮等情况。
第五，经常征求业主意见，及时发现问题，将问题消灭在萌芽中。
落实上述五项措施后，以前出现的问题也基本解决，用电量超出预算的问题也得到解决，公司逐步将专门进行电梯值守的人员撤离，业主也满意了。
通过对电梯问题的处理过程，我们深深体会到，任何事情都有解决的办法，有的只是我们暂时没有找到。只要抱着解决问题的心态来处理问题，只要怀着为业主提供服务的意识，物业服务工作就会做得更好。
(原载于《现代物业·新业主》2011年第9期)
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