作者: 成忻 | 2016-03-27 21:54

对物管公司有益的物业估值方法

香港置地集团公司于1889年在香港成立，集团拥有及管理约45万平方米的商业空间。在寻求转型模式的节点，中国物业管理企业对资产管理理论及实践经验的探讨愈加频繁。香港置地集团公司拓展及估值部为商业物业提供的估值业务在一定程度上推进了物业管理专业化的进程，但是对评估主体、细节和标准模糊的理解甚至概念的混淆，将会给物管公司带来难以预估的损失。根据香港置地集团公司拓展及估值部主管刘健民的介绍，准确且详细的评估标准才能帮助物业管理企业全面了解物业资产的价值。

《现代物业》：从物业管理公司的角度来看房产的升值，企业如何能够评估出哪一部分属于土地升值所带来的，哪一部分是由自己的管理而产生的?

刘健民：很荣幸有这个机会跟《现代物业》谈谈资产估值的题目。从我们专业的角度来看，很难从物业本身或物业管理出发用一个适合的方法评估，例如评估土地升值或是业态的升值。我们的评估必须具有整体性，对于项目和物业来说，评估侧重点是很重要的，不同的侧重点体现出不同的升值能力和升值幅度。所以我们不能简单地推算，有多少个百分点是土地的升值，有多少是软件服务的溢价。拿香港来说，单栋的物业中，有大业主持有，也有分层出售给小业主的，因为他们需要不同的物业管理模式，所以租金和物管酬金会有区别。如果物管工作做得不好，对这个物业的升值一定会造成很大的影响，但是评估一定是对整体的考量，软件服务很重要，硬件设施也很重要。

《现代物业》：一些物业管理公司认为公司管理的房产在被其接手并管理了几年之后，资产价值有若干百分比的提升，并超过了周边同档次物业的价值，这就是物管公司的一个业绩，或者说是完成了物业保值与增值的业务目标，您对此是怎么看的?

刘健民：(物管水平)可能是(提升资产价值的)一个因素，但不是惟一的因素，譬如刚才我说过的，我们要整体地看待整个物业。升值的原因不仅仅是因为物管做得好，周边环境的改变也会导致资产价值的变动，例如物业周边新开通了公共交通，或者建起了比较好的公园，都可能带动整个物业价值的提升，所以不能单单把增值的体现全部归功于物管服务，评估时一定要综合各种因素考虑。

《现代物业》：如今许多物业管理公司已经开始经营房屋租赁的业务，您认为物业管理公司向置业者推销房产时，应该如何将房产价值的各个组成部分阐述清楚呢?

刘健民：以前我们比较注重物业管理，现在我们侧重资产管理，资产的管理包括了物业管理，也包含了销售、出租环节。整体来看，一个物业刚刚落成的时候，便拥有了价值，怎么在长远的时间里保持和提升这个价值，要提升多少价值，就需要看资产管理和物业管理怎样配合。譬如商业物业，如果物管不能满足承租人本身的运作要求，他就不会到你的物业里承租和营业。作为推销人员，应该向置业者详细阐述营运风险，租金收入，配套设施完善程度，服务水平的高低，这样置业者才愿意支付理想的租赁价格。另外，物管公司应该有整体的定位，要弄清哪些是理想的客户，不单从目前其支付能力的角度看，还要考虑物业使用人长期的营业能力，将来是否具有提升市值的空间，拥有怎样的长期规划。物管公司对整个物业应该有提升资产价值的计划，仅仅有短期回款的目标，对提升物业价值非常有害。另外，物管公司还要考虑周边的物业，特别是那些零售物业和租客的情况。如果评估做得不好，上述因素可能会把整个物业的价值都拉下去，所以必须通过估值的标准提前预判，从而有效地提升物业价值。商业物业的估值标准细化程度高，不过从物管的角度看，最主要的是几个方面，例如维修的问题和保安的问题相对容易处理，长期的维护相对复杂一些，却更利于资产的增值。在香港有一些四十年的楼，长期保持升值能力，现在的租金价格依然能够达到香港的平均水准,可能跟中环同区新的商业物业租金差不多，为什么?就是因为解决了预防性维护的问题，当物管公司知道了客户的需要，就不停地更新管理系统。

《现代物业》：在您看来，物业管理公司是否有必要建立一个专门的物业和投资组合估价部门或是团队，以此来为业主提供物业维护计划及确定维护预算?

刘健民：这样说，只要涉及资产管理业务的企业，都应该具备估值的基本概念。无论对租赁业务的估价还是对物业价值的估价，应该有最基本的认知，才能给客户提供一些建议。在企业中不一定要设立独立的部门，如果有当然最好。资产管理的团队应该具备必要的条件和经验，评估才能成为有效的建议提供给客户，规模大的企业可以有一个专门的团队做估价方面的工作，但是，如果规模不大的话，专业团队的成本就是一个负担了。

《现代物业》：对出售型的物业来说，发展商只关心出售时的物业价格。售完之后，物业价值基本上就要依靠管理公司的工作来保证。那么房屋贬值，物业管理公司是否一定要承担责任?通常来说造成房屋贬值的因素有哪些?如果造成房屋贬值的原因并非来自物业管理公司，那么您会给管理公司哪些建议，让他们能够对此有所行动?

刘健民：这个要视情况而定，物业业主是单独的大业主，还是分散的小业主。如果说物业贬值，管理公司当然有责任，就像刚才我说的那样，物业管理原则上要从服务方面实现保值和增值，但是其他因素的干扰可能令物管公司不能完成既定的目标，例如业主的成本支出、资源回收和循环、设施设备改造费用，如果资金不够，物管不能把自己的工作做好，因此物业的贬值不应该是物管公司去承担全部责任。此外，如果没有一个很好的管理团队和顾问公司去和分散的小业主沟通，告诉他们要怎么样保值，怎么样完成物业的维护工作，或者业主不接受物业管理公司提出的方案，还有什么方法可以保持这个物业的价值呢?所以有时不一定全部的问题都是物业公司的责任，还要看业主和租客怎么配合。作为一个整体来说，资产的贬值大家都要负责，具体就要看哪一方负的责任比较多一点。当资产贬值时，我们能给出的建议是：时刻保证预防性维护工作顺利进行。以前保险公司做的那一套，例如有什么破了或是烂了，他们才去把它更换或翻新。现在的概念是，问题还没发生的时候，就应该考虑到问题什么时候会发生，例如灯泡的使用寿命是多少年，它在什么情况下会坏掉，物管公司要有一个很好的计划，分阶段把这些维护工作做好，不能在问题发生以后才想起要怎么样去处理这个问题。有了这个概念以后，再跟业主去商讨保值、增值的话题，看他支不支持我们的工作，如果他们不同意，物管企业要怎么修改，如果同意了，我们什么时候开始做，要做一个长远的计划，并按部就班地实现。

《现代物业》：您的经验中是否遇到过物业管理公司对房产价值产生显著影响，不论贬值还是增值的案例?

刘健民：我只能说，有些公司他们做的比较好，有些公司做的没有这么理想，他们的物业保值、升值的能力就不一样。所以对我们来说，除了物业的建设成本很重要以外，长远的管理也是一个必不可少的元素。不能楼一盖好就叫业主来收，然后收租金就行了。如果物业管理公司想对房产价值产生显著影响，就必须做好长期的计划，无论从物业服务方面还是资产管理方面。例如改造一些业态的用途从而增加收入，研究市场需求等，都需要同时分析。

《现代物业》：在前几年内地住宅发展投资受政策调控有所减缓后，商业物业投资逐渐升温。您是否认为目前的市场存在潜在的风险?

刘健民：任何利益投资都有风险，投资者不可能不承担任何的风险。从国家过去的这五年到十年来说，每年平均的GDP升幅都超过8%，去年是7.8%，这一两年，总体说可能要减少到7.5%左右。整体来说，我看这个风险比欧美的国家还要小，因为我们的收入增加了，我们创富的能力也增加了，今后我们对物业的需求应该是增加的。这个行业刚刚起步了二、三十年，供求关系还不平衡。对我来说，不论住宅也好，商业也好，需求是大于供应的。所以现在为什么物业的价格不断地提高，就是因为当我们经济转好了，人们的收入增加了，财富增加，他们最希望拥有的就是一个物业。所以我认为不论商业物业还是住宅物业，惟一有风险的情况是开发商动工之前没有想好这个市场的需求是什么，不过总体来说，这个风险不能说低，不过不是太高，尤其跟国外对比，我认为欧洲的问题好像更大。

《现代物业》：在中国，政府主导的一些基建项目的投资比重持续加大，地方政府早已债台高筑了，这种态势对城市的物业投资市场有什么样潜在影响?

刘健民：如果政府在基建上面增加投资，总体来说对物业投资是好事。例如交通网络的搭建，使物业周边的交通方便了许多。以前的上海，城中心很方便，有利于建立和客户的联系，地产商不会选择到周边的地方去开发项目。现在地铁开通多条线路以后，往返的时间和空间缩短了，客户群相对来说就多了很多。但是，当地方债务过高的时候，会产生融资的问题，如果要做项目，政府的债务太多，利息就会受到影响，高利息对投资当然是不好的。所以，(基建项目的投资)有好的方面也有不好的方面。

《现代物业》：预计房地产经济在未来的一段时间内还会是中国经济的主要增长点。但是目前仍然以新增供应为主要发展，既有物业的流通量并不高。这种情形下物业资产的估值有何特殊性?

刘健民：现在的成交量比十年前已经多很多，对我们做估值来说，只是个别物业的流通性不大，但这确实是一个问题。从市场供求的角度看，当消费能力提高了，虽然一些还没有出售的物业，短期会带来影响，不过长期来说，若周边的环境营造得比较好，以及政府(施行)一些措施以后，市场需求还是能把空置的物业吸纳。所以长远来说，我对国内的房地产市场还是蛮有信心的。估值就是预判物业的市场价值，市值不会一直上升，所以我们就会研究，如果是一般的商品房，我们首先看其周边的物业卖多少钱，然后再结合商品房本身的价值作一些测算、一些估值上的调整，所以，这个(新增物业和既有物业流通的)问题可以用一些科学性的方法去作一些调整和评估。