作者: 秦小南 | 2016-03-21 16:55

早期介入时提出建议有哪些要点？

物管企业在日常物业管理中所遇到的问题，有些本可以在房地产开发过程中得到解决，从而避免物管企业在前期物业管理中与其相遇。若是这样，就可减少或避免影响继续后期物业管理的不利因素，还可提升企业的专业品牌。鉴上，本人认为，物管企业在房地产开发时的早期介入阶段的所为，是物业管理的突破口之一。

目前，开发商在和物业管理公司的合同中通常会指明，并要求早期介入人员是今后该项目的物业管理人员，其中含项目经理。但在现实中，参与房地产开发项目的早期介入人员中未必有该项目的物业经理，而成为该项目的物业经理又未必能够承担该项目早期介入阶段的工作。

为了简明物管企业的早期介入阶段的主要工作，还须从探讨物管企业在房地产开发过程中对物业管理的阶段划分开始。

物业管理的阶段划分

物管企业对物业管理的阶段划分之概念，基本上来自于20世纪90年代中期编写的《物业管理概论》中的四个基本环节，即物业管理的四个阶段。

时至今日，其中的一些理论已不合时宜，不再讲授，有些理论重新排列组合成为新的阶段之说。譬如，前期物业管理。

但笔者发现，有的文章及物管企业至今依然将“早期介入”作为前期物业管理的内容，这使本人感到困惑。

众所周知，物业的定义为:已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施和场地。

《上海市居住物业管理条例》中指出:前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。而满足召开业主大会的条件是:首户入住时间达两年或房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上。

显然，无论从定义还是从条例来讲，“早期介入”均应为一独立阶段，如果将其放入前期物业管理阶段，就会产生与上述阶段划分不相对应之果。另外，早期介入与前期物业管理在房地产开发过程中分别归属于两个阶段，是由于各自的服务对象及工作内容各不相同而形成。故，物业管理的阶段划分应对应于整个房地产开发过程，即从土地的规划设计至形成多元产权结构的物业。阶段划分对应如下:

(一)房地产开发的三个阶段

1、开发环节:土地的使用权逐步形成产品，产生房屋所有权。

2、流通环节:物业产权逐步向多元产权结构关系演绎。

3、消费使用:消费使用为主的多元产权结构物业。

(二)物管企业对应的三个阶段

1、早期介入:促进规划合理、设计优化，跟踪整改程度及工程质量概况。

2、前期物业管理:与开发商签订物业管理服务合同，按其内容与约定对物业进行阶段性管理。

3、后期物业管理:与业委会签订期限性物业服务合同，按其内容执行，并以前期物业管理的终止点为起始点。

早期介入的工作要点

在现实中，物业管理人员在早期介入阶段中提出的建议或报告，绝大部分是以物管企业在以往的物业管理中得出的经验教训或实用为基准，也可以说是在为以后便于物业管理的基础上为出发点。这些建议或报告对促进项目规划进一步合理、设计进一步优化非常有益。但是，某些开发商对物管企业提出的建议或意见或报告，并不是以物管企业的愿望为己任，而是从中挑选在不增加或减少开发成本的前提下的合理建议。

综上所述，早期介入人员的职责之一是根据楼盘现况而提交弥补原设计不足之各类型建议，但由于所提出的建议不会条条得到落实，甚至得不到回复，为避免以后出现责任不清等问题，某些建议就“变”成了“技巧性”建议。这是比较遗憾的事情。

在此，我们不谈论“技巧性”建议，只从各种类楼盘的相似共同点来着手探讨便于今后物业管理的主要方面建议。

本人认为，建议的提出虽和知识面有关联，与物业管理工作中形成的案例有关联，但最好不要一味仅从物业管理单方面考虑，而以双方或三方或多方均受益的内容为建议基点，这样易达成共识。

案例一:关于监控方面的建议

监控方面出现的问题，主要是监而不控。监而不控的问题是现阶段物业管理的大问题之一，该问题几乎存在于各种类项目的弱电系统中，最显著的问题是BA系统对供水系统的设备设施的控制。

目前，从某些中高档住宅小区或楼盘的BA系统对供水系统的设备设施的控制»面显示而言，在控制中心的屏幕上可以显示以下几个画面:

1、水泵的运行(动态)或停止(静态)状态。

2、地下蓄水池中的液位状态。

3、屋顶蓄水箱中的液位状态。

在日常管理中可以发现，这几个画面虽然能起到警示作用，但不完善，因为，大多数BA系统不能够在超低水位或超高水位时进行声光报警并自动把报警点图像切换到指定的监视器上显示。

同样，这类问题还出现在总体的所有集水井排水泵的运行状态的监视、故障报警、对集水井高水位报警，地下车库水泵等运行状态的监视、故障报警，及对FA系统中的消防泵、喷淋泵运行状态的监视等。

事实证明，这些软件和硬件上的缺陷对管理该项目的物业管理企业来讲，形成了一个极大的事故隐患。

换言之，我们在一定的条件下，只要对电磁阀或电动阀的控制箱，或对生活水泵(或变频泵)的控制柜，或对设备的总电源的启停控制进行技改就可以达到防患于未然的目的。但这里面涉及到资金来源或资金投入的问题。

显然，早期介入人员向开发商所提出的建议中的内容不仅仅应有上述内容，还应有建议由弱电系统承建商完成上述内容，或根据具体情况分别建议:

1、强电的控制部分由强电系统承建商添置。

2、弱电系统承建商完成控制中心至子系统终端控制装置的指令输出。

在此提醒，如果上述建议得不到落实，早期介入人员要根据工程施工进度再次提出建议:弱电系统承建商在布线时，预留1-3根信号线(重要位置最好预留8芯线)，以备今后物管企业自身在对不足处整改时启用。

案例二:关于彩色摄像机的建议

彩色摄像机在各种类项目的运用越来越普及，大有取代黑白摄像机的趋势，也形成一种仿佛高档小区内所有的摄像机一定都是要彩色的趋势。

大家知道，摄像机是作为小区安全防范系统的设备之一，它的主要作用其一是于安保系统(SA):对各出入口、电梯、停车场、通道等重要部位进行摄像。其二是于消防系统(FA):对地下车库等防火区域进行摄像。

人们从上述摄像机工作的部位可以确定采用何种类型的摄像机，如作用在安保系统(SA)，可建议采用黑白摄像机为主体，因为这些场合需要的是清晰度(特殊场合例外);如作用在消防系统(FA)，可建议采用彩色摄像机为主体，因为这些场合需要的是色彩，只有彩色的摄像机才能直观出»面中的火焰成分。

早期介入人员提出类似建议，一般都会被开发商采纳。本案被采纳的原因之一还包括采用黑白摄像机比采用彩色摄像机节约预算约1/3。

案例三:关于屋顶水箱方面的建议

有些小区的高层住宅楼的屋顶生活水箱，由于楼层外形建筑结构的原由而不在同一水平面上。某些小区的屋顶生活水箱按单元建立，而生活水泵房却是按1至2个单元配置一个或3个单元配置两个。

笔者发现:在此情况下，当一个生活水泵向两个有落差的生活水箱供水时，只要相应管系中设施设备欠缺或相关BA系统不完善都会给今后的物业管理工作带来极大的麻烦，说是灾难也不为过。

现以坐落在上海宁夏路上的某住宅小区为案例，并以此共同探讨问题的解决与在新楼盘早期介入时的建议内容。

2004年11月某日下午，该小区的1号楼1单元的屋顶生活水箱发生溢水事件，水流入电梯机房并进入电梯轿箱。此情况被一清洁工发现并及时报告管理处，从而避免了事态进一步扩大。

笔者现场调查:1号楼有3个单元，建有两个生活水泵房，三个屋顶生活水箱。其中1单元和2单元的生活水箱共用一个水泵房，1单元的生活水箱位置比2单元的生活水箱位置低约18米(水箱位置分别在11层、17层，相隔6层楼)。这两个生活水箱的液面由各自的干簧管液面控制器控制，进水口各由一浮球阀控制。生活水泵启停状态为:只要接收到其中一个生活水箱的低水位信号便启动，同时向两个水箱供水，当接收到两个高水位信号时便停止供水。

笔者在调查时还得知，1单元的生活水箱的溢水问题自物业公司接管小区后基本上一个月左右就要发生一次，采取的措施是更换自行用橡胶垫剪成的橡皮塞。同时也得知，监控室的BA系统屏幕上只能显示2单元的生活水箱液位»面(经查实，监控室无来自1单元生活水箱液面控制器的信号线)。

显然，溢水问题的产生主要原因之一是与水泵供水时出现的问题有关联。当水泵向水箱供水时，由于两个水箱有落差，1单元的生活水箱首先到达高水位，浮球阀关闭进水口，此时仍然受到水压的冲击，随着橡皮塞的韧性逐渐产生变化，隐患逐步浮现¡¡

此时，已经可以得出该溢水问题是由于多方缺陷因素造成，其中涉及强电部分、弱电部分、供水系统、早期介入人员及物业的接管验收等。

根据上述查明的原因，分为两个步骤一个措施进行:

1、应急:立即采用标准橡皮塞。

2、整改:在1单元的生活水箱的进水管中加装电动阀(或电磁阀)，为防止出现误差，其工作状态采用干簧管液面控制器的超高、超低两个输出信号为触发信号，对控制装置的工作进行控制。

3、措施:规范巡检制度。

通过上述案例，可以明了:如果早期介入人员适时提出相关建议(如:在1单元的生活泵房内增加一泵一管道，形成一泵一箱)，就可以避免今后物业管理的隐患，这对开发商及提升物管企业自身的专业品牌均有极大的益处。