作者: 秦小南 | 2016-02-29 17:26

物业管理怎样进行阶段划分？

物业管理阶段的划分不能仅从物管企业对物业管理的工作内容来划分，也要将其工作内容与房地产开发的整个过程相对应，同时还要与国家和地方现有的相关法律法规相对应。通过三归一，才能确定整个物业管理阶段的划分，并形成整个物业管理的全过程。反之，亦然。即：通过整个物业管理的全过程来确立整个物业管理阶段的阶段划分，进而得出确定阶段划分的三要素。

一、阶段的划分形成

物业管理阶段的划分形成须从三个方面来阐述：其一，房地产开发由规划、设计、建设、流通到使用等环节形成三个阶段;其二，物管企业根据房地产开发形成的三个阶段为依据，形成与其相对应的初期物业介入、前期物业管理、后期物业管理三个工作阶段;其三，物管企业与房地产开发之间形成的相关联的三个阶段划分点位置的确定，是以国家及地方法律法规之条款具体内容为基点。

(一)房地产开发的三个阶段

根据房地产开发的内容，如：规划、设计及建造、监理等都归属于开发环节这一点，可以形成初期物业管理阶段的工作内容由开发企业实施的论点。

1、开发环节(初期物业管理阶段)：土地的使用权逐步形成产品，产生房屋所有权;开发商与在建物业的基本建设外的配套设施设备承建商(第三方)签订相关合同或协议。

2、流通环节：物业产权逐步向多元产权结构关系演绎;

3、消费使用环节：消费使用为主的多元产权结构物业。

(二)物管企业的三个阶段

物管企业的三个阶段，不仅是对应于房地产开发形成的三个阶段，也是物管企业对应整个物业管理阶段的三个工作阶段。

1、初期物业介入：与开发商签订顾问型物业服务委托合同：促进规划合理、设计优化;跟踪合理建议实施程度及工程质量概况;提供该物业的全方位管理方案的设计等;

2、前期物业管理：与开发商签订阶段性物业管理服务合同，按其内容与约定对物业进行管理;

3、后期物业管理：与业主大会签订阶段性物业服务合同，按其内容执行，并以前期物业管理的终止点为起始点。

(三)国家与地方之法律法规是阶段的划分基点

我们依据国家与地方之法律法规对前期物业管理阶段的规定，根据物业的定义：已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施和场地。可相对确定前期物业管理阶段的起始点与终止点：

1、前期物业管理的起始点与定义：住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理;

2、召开业主大会的条件、过程与时间

⑴首户入住时间达两年或房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上;

⑵从首户入住，经过酝酿、申报、筹备、召开、成立、备案等程序;

⑶时间约五个月左右;

3、前期物业管理终止点

当业主大会选定新的物管企业并签订服务合同时，开发商与其选定的物管企业之间签订的前期物业管理合同自动终止。

(四)阶段划分形成图

从上述中，我们可以得出下面的阶段划分形成图(图1)。

注：X轴：物业管理阶段;

A、B、C、D：为物业管理阶段划分点。

(五)物业管理阶段的确立

从上述内容及图1可以简洁地得出物业管理阶段的定义：物业管理的整个阶段是由房地产开发企业和物管企业根据国家与地方之法规，进而根据各自的不同时期的工作内容形成的分阶段之和。

综上，我们可得出物业管理的整个阶段由三个独立阶段构成：

1、初期物业管理阶段：房地产开发企业对其所开发的物业进行的实质性管理。阶段划分从规划为起点，业主入住之日为终点;

2、前期物业管理阶段：住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理;

3、后期物业管理阶段：与业主大会签订阶段性物业服务合同，按合同内容规定时间执行，并以前期物业管理企业的终止点为起始点。

二、物管企业的工作阶段

从图1可看出，物管企业工作阶段由三个阶段构成：初期物业介入;前期物业管理;后期物业管理。即：一介入两管理。

如果，我们再综合性地结合现物管企业的实际工作状况，可在图1的基础上得出图2：

础上得出图2：

注：X轴：物业管理阶段;

A、B、C、D：为物业管理阶段划分点;

B′：可在B点-A点之间滑动的轴线;

C-C′:可左右滑动的轴线。

(一)物管企业各工作阶段概述

根据图2，可以清楚地知道在这三个阶段的各自的基本工作内容。

1、初期物业介入阶段

开发商在项目的土地开发阶段的初期就希望和具有知名度的物管企业签约，以此来提高楼盘的售点。这个合约的内容一般含有两种工作形式：

⑴顾问型委托：

顾问型委托通常单指物管企业根据开发商的要求，在项目的土地开发阶段介入，即在初期物业管理阶段介入，形成对应的初期物业介入阶段。担负起有关规划、设计、工程施工、设备选型、安装调试等方面的意见或建议工作;提供该物业的全方位管理方案的设计;负责对开发商选定的、进行前期物业管理的物管企业的人员进行培训、指导等。

顾问型委托的工作阶段由初期物业介入阶段和指导阶段构成，在阶段转化中，服务对象由单一的开发商转为开发商与物管企业。

⑵全权型委托：

全权型委托指开发商与物管企业签订《物业管理服务合同》，物管企业根据合同担负前期物业管理工作，但物管企业的工作是从初期物业管理阶段介入。由于全委托工作性质，该阶段称为早期介入。早期介入人员的工作除了上述顾问型委托工作之内容外，增加了与第三方承建商签订委托管理合同、监管协议或协管协议等工作及提出符合竣工后的物业管理方面的修改意见等。

全权型委托的工作阶段由早期介入阶段、前期介入阶段、前期物业管理阶段构成，工作服务对象是开发商、第三方承建商、物管企业及小业主。

从图2可见，物管企业在此阶段的工作线条呈现为二，其原因是开发商根据相关法规与物管企业签订《前期物业管理服务合同》，而该物管企业能力有限造成。

早期介入原属策划阶段，早期介入的工作内容是上述“⑵全权型委托”的内容。尽管早期介入与初期物业介入在工作内容上有雷同之处，但由于这两条线的工作性质、内容均存在差异性，故早期介入不能够完全等同于初期物业介入。

2、前期物业管理阶段

从图2可看出，物管企业在此阶段的工作由两个基本阶段组成，即：前期介入阶段和前期物业管理阶段。

物管企业在此阶段的工作具有超前性质，超前性质是由于物管企业在此阶段的准备工作向前延伸所形成，形成的工作段域，我们称之为：前期介入。前期介入包含了原前期准备阶段的四个环节(机构的设置、人员定编、人员选聘、人员培训)外，增添了管理方案的制定、规章制度的制定、物业的验收接管等内容。

综上，物管企业在此阶段的工作可分为辅助、正式两个工作阶段:

⑴辅助工作阶段:前期介入;

⑵正式工作阶段:前期物业管理。

这两个阶段的划分点位置，由小业主首批入户日区分，前期介入时间一般选择为3个月左右。

3、后期物业管理阶段：

该阶段通常用一句话概括：后期物业管理阶段的工作是前期物业管理阶段工作的继续。

(二)物管企业的工作阶段呈现出“风险性”

物管企业的三个工作阶段，呈现出的“风险性”内容、大小有所不同，前者涉及资金投入(含在寻求项目及投标过程中产生的费用)问题，而后者却关系到“存亡”问题。然而“存亡”又直接关联到前者的投入能否回收与回报的风险。我们来分析：

1、初期物业介入阶段

物管企业在与开发商签约后，按约定开始初期物业介入阶段的工作。但在目前，开发商在合约中所表现出的酬金额呈现出递减状态，有的甚至在全权型委托模式下不支付任何酬金。无疑，这部分的资金亏空补缺由物管企业承担。

换言之，物管企业在此阶段的资金投入风险只是属于潜在的风险。

2、前期物业管理阶段

开发商对进行前期物业管理的物管企业在前期介入之时所投入的开办费，一般有三种表现方式：

⑴开办费由开发商根据物管企业的预测算支付，费用由开发商承担;

⑵开办费由开发商根据物管企业的预测算先行垫付，该费用由物管企业在今后管理费中分摊，按约定年限归还于开发商;

⑶开发商不投入或投入极少的开办费，开办所需费用由物管企业自行承担、消化。

毫无疑问，此阶段对物管企业而言，有以下风险：

⑴如果开发商采用的是上述“⑵、⑶”两项，物管企业的投入需加大;

⑵根据国家与地方法规对前期物业管理阶段的定义，此阶段的时间具有短暂的性质，如5个月左右;

⑶业委会操纵业主大会重新选聘新的物业公司;

⑷业委会主要成员被其他物业公司操纵。

此时，风险由“潜”升级为“浅”。

3、后期物业管理阶段：

从风险的角度看，后期物业管理不能简单的说是前期物业管理的继续。

在此阶段，物管企业所有的风险都将汇集，最终风险的表现形式为：被替代。这一点，在各地已经发生的多起规范化的物管企业被业委会“炒掉”，进而由不规范的物业公司取代的案例可以充分佐证。