作者: 石新宇 | 2016-02-29 13:42

工程质量怎样影响物业管理？

随着生活水平的提高，人们的购买能力也随之有了相应的增长，购房人群日益增多。其中大多数购房者是普通百姓，他们差不多用自己的所有积蓄去购买一套房子，自然对房屋的质量要求很高。可现实情况并非如此。新房还未入住或入住才几个月时间，就出现天花板裂缝、漏水。当出现这些情况的时候，购房者往往都会找物业管理公司进行理论，但是往往得不到让人满意的答复，最终只能通过法律诉讼解决问题。

一、生活中常见的工程质量问题

一个楼盘，无论地理环境多么优越，外表多么华丽，广告多么引人注目，如果内在质量不过关，是绝对不可以长久立足的。对于消费者来说，外表和广告只是锦上添花的东西，他们更看重的是房屋的质量。生活中常出现的工程质量问题有以下几方面。

(一) 裂缝现象

主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。

(二)渗漏现象

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于各种管线与楼板接合处;在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。

(三)墙体空、墙皮脱落现象

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

(四)门窗密闭性差、变形现象

有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形等问题;严重的起不到隔断视线、挡风遮雨的效果;有的无法关闭、开启。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。

(五)公用设施设计不合理、质量不过关现象

如楼梯间位置不方便;楼梯宽度过小;电梯运行质量不稳定;公用照明设施不完善;消防安全设施缺乏等等。

二、工程质量在物业管理中的影响

(一)引发物业公司与业主之间的纠纷

2001年，李某花120万元在大连市天兴新家园购买了一套新房子，当年5月份拿到了钥匙，并购买了20多万元的建筑材料开始装修。装修过程中发现，这套新房存在多处质量问题：墙皮用手一抠就哗哗脱落;墙面和窗台多处漏水、渗水，外面下大雨，里面下小雨;窗户关不严，外面刮大风，里面刮小风;甚至连入户的电话线都没有，只得扯明线，导致许多不便与安全隐患。新买的高档住宅无法入住，一家人只好住在旅馆里，节假日房价上涨，一家人又只得投靠亲友帮忙，就这样过着“打游击”的生活。

发现房子出现质量问题后，李某当即于2001年5月，找到该小区物业公司要求解决。物业公司说，房屋的质量问题属于房地产开发商的责任;而开发商说，房屋交付使用的过程中，维修应由物业公司负责，又让他去找物业公司。问题迟迟没有解决。(资料来源：中国质量新闻网http://sd.house.sina.com.cn，2005年12月30日13:52)

当业主的房子有诸如漏雨、墙面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交物业管理费，从而引发物业管理纠纷。其实，这其中涉及到两个法律关系，一是开发商与购房人(业主)之间的房屋买卖关系，一是业主与物业管理公司的委托合同关系，如果把两个法律关系搅在一起，责任就不容易分清。

(二)给物业管理工作带来诸多麻烦

“开发商偷工减料”、“刚买的房子就发现墙体掉灰、漏水、门窗密封不严等毛病”、“没法收房，强烈要求整改”……业主与开发商的矛盾往往就此被激发，经过验房、整改;再验房，再整改，问题仍然难以得到解决。事实上，有很多工程的质量缺陷是后期的小修小补无法弥补的。业主与开发商的交涉往往演变成业主拒绝收房，而开发商要求业主赔付延期交房违约金，双方形成对峙的僵局。这方面的事例可谓数不胜数。

目前商品房质量问题主要集中在墙体渗漏、空鼓、下水道排水不畅、防盗门质量差等问题。一些开发商在项目建设过程中为了节省成本，常常出现偷工减料甚至采用劣质建材的问题，而一些实力不强的开发商囿于资金问题和交房日期的逼近，往往草草完工了事，从而导致了一系列的质量问题和安全隐患，而开发商所处的强势地位让很多业主在维权时遭遇种种困难。有时候，业主甚至找不到项目的相关负责人，这实际上是把工程的质量风险不合理地转嫁给了广大业主。

其实在这个时候物业管理公司也算是受害者。主要责任在建设单位，而物业管理公司有验收和中间协商的作用。建设单位(含开发商)是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅的工程质量全面负责。只因工程质量差就会给物业管理带来很大的麻烦。

(三)工程质量出现问题，业主以此为由拖欠物管费

1995年10月，李先生以62万港元的价格购买位于广州越秀区某大厦4楼两个单元，面积180平方米。李先生收楼后发现厨厕渗水，还有一次天台水池渗水造成其室内水浸，装修设施被毁。他多次要求发展商修理未果，于是李先生拒交物业管理费。

1999年下半年，物业管理公司将李先生告上法庭，追讨物管费、公用水电费，法院判决李先生败诉。

一审败诉后，李先生房屋质量问题仍未解决，便将发展商告上法庭，要求发展商修复并赔偿装修损失。法院委托房屋安全鉴定所评定房屋为“一般损坏房”，对于墙体受潮渗漏，可作修复处理。最后法院判决发展商败诉，李先生获赔4,000余元。(资料来源：南方都市报2004-04-19，15:32:01)

所以说，出现了房屋质量问题，业主应采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决问题，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。保修期内，如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

个别开发商无视广大消费者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉，墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同法》第一百四十八条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住单，或向开发商退房并要求赔偿损失。但有的业主在房屋出现了质量问题后，不分青红皂白，拒向物业管理公司交纳物业管理费。物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同，向业主收取物管费用，有义务对小区进行综合管理，但如据此而要求物业管理公司承担应由开发商承担的保修义务，是不公平的，也是违反合同的。

(四)工程质量出现问题，不能实现物业的保值、增值

要看楼盘升值与否，小区物业管理水平及工程质量不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理会为房屋升值增添砝码。但房屋作为一种有着长期使用价值的产品，少则几十年，多则上百年，它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀，施工质量不好，时时危及人们的正常生活，就绝对谈不上升值了。买房最好选品牌楼盘，这些楼盘除综合实力强，开发商的工程质量也值得信赖。开发商信誉好，为今后楼盘工程质量好打下基础，即使以后换房“二次置业”，也有升值希望。如果工程质量差到连最基本的居住都保证不了，就更谈不上所谓的保值、增值了!

三、工程质量在物业管理中的重要意义

(一)好的工程质量能使业主对小区有认同感

“安居乐业”需要先“安居”才能后“乐业”，只有工程质量好，才能让业主放心、省心、安心，才有心情去工作，去生活，去学习，业主安居乐业之后才会对自己的小区更关心，这样才会让他们投入到小区协助物业公司做工作。社会化的物业管理则可将分散的社会分工汇集起来统一办理，使业主或物业使用人获得周到的服务。进而形成业主或物业使用人对小区的认同感和归属感，增强社区的凝聚力。培养了业主或物业使用人的主人感和责任感，进而实现了安居乐业，也促进了城市精神文明以及法制建设的顺利进行。

(二)好的工程质量可以塑造良好的物业品牌

没有房地产就不可能有以后的物业，房屋没有好的工程质量也不会有现代化的品牌物业，其实中国房地产市场中最令人担心的不是房地产发展的规模和数量，而是房地产发展的质量。因为在所有消费品中，只有房子的使用寿命最长。日用消费品的寿命是以年计的，耐用消费品的寿命是以十年计的，而房子的寿命应当是以一百年甚至几百年计的。如果我们房地产发展的质量出了问题，就会成为历史性的错误、永久的错误。也就是说坏的工程质量足以毁了一个好物业，而一个好的工程质量则是物业品牌最好的“广告”。

(三)好的工程质量能使物业收到好的效果

没有好的前期开发、建设和好的工程质量，物业管理是很难真正获得较好效果的。鉴于房地产地点的固定性，使用期长等特点，业主在选择购买房产时，必定对于房屋的工程质量给予高度重视，实践表明良好的工程质量将极大地推动楼盘的销售。

没有好的工程质量，再好的工程施工也仅仅是水泥堆，无法满足客户及适应市场的需求。质量保证体系从客户生活需求出发，从细节到整体，层层把控，每道工序通过样板引导、好的监理把控、严格工程验收，一切以客户的利益为出发点，为客户提供一个舒适、放心的优质工程。所以好的工程质量将会为物业管理市场的开拓做出巨大的贡献。

四、物业管理公司如何保证优质的工程质量

综上所述，可见工程质量在物业管理中具有重要意义，为了避免工程质量在物业管理中的一些负面影响，笔者认为应该从前期介入和接管验收两方面解决问题。

(一)物业管理公司在前期介入阶段保证优质的工程质量

一个项目在开发企业及施工单位交付使用的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的结构、管线布置甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工单位共同确保工程质量。

物业管理的前期介入要加强对建设过程的监督，保障工程质量。住宅区的建设质量问题往往给开发企业和物业管理企业留下一个又一个的难题，施工中的工程质量问题埋下了安全隐患、设备安装调试的缺陷严重影响使用等等问题竣工后难以发现，使用后将纷纷暴露，给后期的物业管理带来重重困难，加大了维修工作量和难度，使物业管理企业难负其重，而物业管理前期介入会凭借物业管理企业的经验，协助施工监理企业严把质量关，将施工、安装、调试、验收中可能存在的问题降低到最低程度，保障工程的内在质量。

物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业作为工程竣工以后房屋和设备设施的管理者，在工程施工阶段介入施工过程有着它独特的作用。为了以后正常的管理房屋和设备设施，它会更专业、更直接地提出工程质量问题。

从目前建筑市场的整体来看，监理公司是不能监管好所有的质量问题的，尤其是从使用角度对工程质量提出的更高更细的要求，监理公司是查不出来的。所以只有物业管理介入到施工过程，才能更进一步地指出质量问题。

从工程施工阶段向物业管理阶段的过渡，保证了工程技术信息全面、深入地传递，为保证工程质量发挥积极作用，同时前期介入应该是日后物业管理正常实施的重要准备。

(二)物业管理公司在接管验收阶段保证优质的工程质量

竣工验收是指建设单位会同设计单位、监理单位、施工单位一同对已完工程的四方验收，是施工单位向建设单位的工程移交。物业的接管验收则是物业管理单位在管理前对房屋和设备设施的质量检查验收，是由建设单位向物业管理单位移交房屋和设备设施。如果竣工验收和接管验收合并在一起同时进行，物业管理单位将参加竣工验收，可以查找出更细致的质量问题，通过建设单位向施工单位提出，有利于竣工工程的质量达到一个更高水平。在竣工验收的同时进行物业的接管验收，物业管理单位向建设单位指出质量问题，建设单位可以直接转达给施工单位，有利于质量问题的及时整改。对于新建工程，当竣工验收和接管验收分开时，施工单位将竣工工程移交给建设单位后，由于尚未进行接管验收，这样在竣工验收和接管验收之间的一段时间里，物业是由建设单位管理，而实际上建设单位又没有专业人员对设备设施进行管理，因此易出现设备设施在运行过程中的质量问题。所以竣工验收和接管验收应一并进行，这样工程质量问题就得到了基本保证。