作者: 高瑛 | 2016-02-28 13:19

住宅租金的构成

由于商品租金的构成中包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项，政府可在以制度调控为主的情况下，辅以税金、利率调控和地租优惠等手段来调控租金。

租金的“内涵”

我国古代对租赁的概括为“以物赁人取其值曰租”，因此《辞海》中对租金的解释是“依靠出租某种财产而定期获得的收入”，当然，这只是古人对于租赁这个概念不够科学的解释。

到了现代，英国著名租赁专家T·M·克拉克给租金下的定义是:“租金只不过是物主在转让设备的使用权时，按具体的租借时期索取的费用额。”但这种解释也不完整，首先随着分租与再分租(转租)的产生，非物主(承租人)将租权分割一部分或全部给予他人也可以获得租金;其次，租赁合同的标的范围也过于狭窄，现在的租赁标的不仅包括机器、设备，还包括其它生产性硬要素和市场、商标、信誉等软要素以及劳动力这一最积极、最活跃的要素。

那么，租金的涵义到底应该怎样表述才较恰当呢?结合对租赁涵义的分析，笔者认为租金是某一财产(含物质形态的与非物质形态的)、资源或生产与生活条件以及它们的组合在租赁这种产权分离的状态下，由于部分产权内容的让渡与转移而在出租人与承租人之间形成的价值补偿或享用代价。对出租人来说，它是让渡部分产权而获得的报酬;对承租人来说，它是获得享用这部分产权的条件和代价。

住宅租金的构成

租赁住宅的租赁价格即租金作为住宅商品的一种特殊价格形式，其构成比较复杂。恩格斯曾在分析资本主义房屋租金时指出:“租价，即所谓的租金构成部分是:(1)地租;(2)建筑资本的利息，包括承建人的利润在内;(3)修缮费和保险费:(4)随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑资本补偿费(折旧费)，包括利润在内”。这是按照商品经济规律和土地占有权规律确定的房屋租赁价格的理论构成。

具体地讲，房屋(含住宅)租赁价格即租金应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，其构成一般应包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项。按这八项因素计算得出的租金才是房屋的商品租金，才能准确地反映房屋的价值构成，维持房屋的简单再生产和扩大再生产。我国既定的房租改革思路也正符合了租金的这一构成定义，采用的是稳步提租的策略，即由维持租金(涵盖了维修费、管理费、折旧费三项因素)过渡到成本租金(涵盖了维修费、管理费、折旧费、房产税和投资利息五项因素)，再过渡到最终的商品租金(涵盖了前述的所有八项)。

影响租金价格的因素

(一)租赁住宅的效用即其物理性质和质量影响租金价格水平

在此类效用影响租金价格的多种因素中，区域和房龄是最重要的两个因素。具体的影响因素为:

1.区域

区域的选择对房价会产生重大影响。应该考虑到诸如周围服务设施、与其它区域的通讯联系、公共交通及道路安全等一些因素，它们都会大幅度地影响房价。另一方面，位于噪音较多地区、酒吧区和安全事件多发住宅区或街道的房屋租金价格很低。房屋租金价格也会由于所在地区的城市规划而上涨或下跌。

2.建筑物的特点

毫无疑问，建筑物的新旧程度和是否作为文物受到保护是住宅租赁价格的决定因素之一。如果租赁作为文物受到保护的房屋应该向政府部门询问有哪些规定，如不能进行某些改建等。新房或旧房根据每个地方和城市的地价，其价格也会周期性地上下浮动。

3.住宅结构

这是一个重要因素，因为第一眼看不出的瑕疵，如出现裂缝、潮湿等，一般都取决于房屋结构的类型，木质的、金属的或是混凝土的不同类型住宅其租金也会明显不同。此外，保险费直接与建筑类型相关。例如:木质结构的房屋的保险费要比混凝土结构的高。

(二)租赁合同条件影响租金的价格水平

租赁住宅租金价格的高低不仅取决于租赁住宅的物理性质和质量，而且取决于租赁合同条件。承租期的长短以及租金修订期的长短会影响租金额的大小;另外，租金的付款方式，是预付还是后付，哪方负责维修费、保险费等条款对租金的价格也有影响。

住宅商品租金评估方法

在租赁业务活动中，租金体现了出租人与承租人之间的经济利益关系，也是双方进行决策、签订契约的主要依据。根据租赁条件的不同，租赁住宅租金评估分为新订租金评估和续订租金评估。

(一)新订租金评估

求取租赁住宅的新订租金时，应当依据租赁契约内容，计算建筑物及地基经济价值的正常租金，常用的方法有:积算法、租赁实例比较法等。

1.积算法

利用积算法求取租金，是先求出租赁住宅在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上租赁所必要的开支费用，如税金、折旧费、维修费、管理费、保险费、投资利息和地租，由此求得租赁住宅租金的方法。

该种方法运用于住宅租赁实例较少发生的地区。所谓基础价格，是指用于求取积算租金的价格，可以用积算法以外的方法求取。期待利润率是指对于为了取得供租赁用的房地产所要支付的资本额，计算其所能期待获取的纯收益(或期待利润)，此纯收益占资本额的比率。当然，这里求取的是商品租金，如果要计算维持租金只需求取维修费、管理费、折旧费三项:如果要计算成本租金就需求取维修费、管理费、折旧费、房产税和投资利息等五项。

2.租赁实例比较法

比较法是指在求取估价对象的租金价格时，将估价对象与近期内已经发生了交易的类似租赁住宅加以比较对照，从已经发生了交易的类似租赁住宅的已知租金价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。这种方法是租金价格估价中最重要、最常用的方法之一，一般实际操作可以分为三步:

第一步:收集整理已发生的类似交易实例

要尽可能多地收集交易实例，在数量上比较修正计算的准确性。同时，还要主要收集与估价对象具有较大的相关性、可比性和替代性的实例，如在交易情况、租赁住宅的坐落位置、土地状况、建筑物状况、环境条件等方面要有同一的特性，以保证估价结果的准确性。

第二步:选取供比较用的实例

选取标准可以从以下几个方面来考虑:与估价对象的建筑结构相同;处于同一范围内的类似地区;价格类型相同;估价时间比较接近;所选择的交易实例为正常交易或可修正正常交易等。

第三步:比较交易实例修正计算

修正计算一般包括:交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素修正。通过各项目的差异修正计算，可以最大可能将比较交易实例与估价对象进行对照，并缩小差距，使比较实例更符合估价对象标准，从而最终确定估价对象的租金价格。具体计算公式为:

待估租赁住宅租金价格=比较案例租金价格×[100/( )]×[( )/100]×[100/( )]×[100/( )]

式中，第一项分子100，表示以正常交易情况为100时，要确定比较案例的情况修正指数:第二项分母100，表示比较案例发生时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数:第三项、第四项分子为100时，表示以待估租赁住宅的区域因素和个别因素条件指数为100，要比较确定比较案例的区域因素和个别因素。

(二)续定租金评估

求取租赁住宅续租租金时，通常有两种情况:一是依据继续中的租赁契约改定实际支付租金。二是随契约上的条件或使用目的变更而改定租金。无论何种情况，都应从下述几方面加以考虑:契约的内容、使用条件或使用目的变更内容;租赁期间及剩余时间;租金调整原因;市场租金水平及变化情况;其他变化情况;是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。

续租租金评估的主要采用的方法有:差额分配法、利率法、推算法等。在此加以简要的介绍。

1.差额分配法

差额分配法是就能切实反映租赁住宅经济价值的租金水平，与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，并将此数额加减实际支付租金，由此求算续定租金的方法。

2.利率法

利率法是以估价租赁住宅当时的经济价值(市场价格)为基础，乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算续定租金的方法。

3.推算法

推算法就是就确定现时租金当时的实际纯租金，乘上有物价、房价、地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经费等，由此求算续定租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指数、地价指数和房价指数等综合分析得来。

租金控制与租金调控

房地产和住宅业是投资巨大的产业，很容易积压、套牢资金，也由于土地资源的稀有性，房地产和住宅业也是最容易产生“泡沫”的行业，一旦“泡沫”破灭，就会导致金融风险或金融危机，我国90年代初对海南房地产的大肆炒作，就导致了大量的资金被套牢，在海南留下了大量的“烂尾楼”而至今还无法完全解决。日本80年代经济“泡沫”的破灭，也是由房地产和住宅奇高的价格引起的，使日本经历了十几年的衰退。97年东南亚“金融风暴”也是由大量的短期资金投资到房地产和住宅部门造成的“泡沫”引起的。当一国经济处于快速发展轨道时，忽视政府宏观调控特别是对房地产和住宅部门的调控是危险的。由于租金和房价的正比例关系，通过对租金的调控来影响房价是一种可行的手段，但如何调控对于各级政府来说都将是一个重要的课题，在此笔者给出一些建议性的策略。

(一)租金控制

过去，我国采取固定租金、限制最高租金等租金控制形式，其租金控制的目的是为了使租户支付的租金低于市场值，以减轻他们的经济负担，在自由经济市场中，这种租金控制会导致供求不平衡，如图5-1所示:

其中:R—均衡租金; R1—控制租金

当市场的均衡租金值为R时，其需求量和供给量均为Q:当租金值限定到小于均衡值R的R1时，价格下降导致需求量上升到Q2，形成超额需求，超额需求量为Q2—Q1，由于住房租金受到控制，产生了超额需求，这就会使住宅出租人和超额需求者受到损失，在租金没有受到控制的情况下，供求规律的作用至少会使出租人获得R水平的租金，但现在只能获得R1水平的租金，损失租金收入R-R1;而住房超额需求者现在租不到住房，这不是因为他没有支付能力，而是由于住房己被他人租去，使他无房可租。在租金没有受到控制的情况下，差额需求会消失，人们可以根据自己的货币支付能力租到自己满意的住房。

在租金受到控制的情况下，存在着无效分配。由于租金水平较低，不把房屋出租出去的机会成本也就较低，业主没有足够的资金对房屋进行维修保养，也就不会对现有出租住房进行再投资，这会导致出租住房数量的减少，使供给曲线S向左移动，从而进一步恶化供求关系。由于房租较低，一些人会多承租住房，本来有两间就够了，现在可能要三间或四间;而另一些人则没有房子住，或住得十分拥挤;有些租户即使很长一段时间不使用所租房屋，也不会放弃它，从整体上讲住房得不到合理使用。

从长期看，由于住房所有者在租金控制下，得不到应有的经济利益，他们便会把租赁住宅改成自有公寓，或把租赁住宅闲置起来，对于投资建设新的租赁住宅，就更没有积极性了。因此，长期的租金控制会使新建的租赁住宅数量减少，从而更加恶化租赁住宅的供求关系。

在租金受到控制的情况下，极易发生住房出租黑市交易现象。租金控制的条件下超额需求量的存在，使许多需求者只能到黑市上用高于R1水平的租金去承租住房，而承租人则会趁机索取高额租金，从而使黑市上的租金水平大大高于受控租金水平R1导致分配不公。

在租金受到控制的情况下，也容易导致腐败现象。由于R1低于R,如能在R1水平上租到住房，实际上就等于获得了R—R1的差额租金收益。因此，一些人就会想方设法去找领导或房管部门工作人员，要求分配房子，而领导或房管部门工作人员掌握着住房分配的大权，这就容易导致行贿受贿。

当然，这种租金控制形式主要表现的是我国计划为主、市场为辅经济条件下的情况，住房分配作为一种福利性的实物分配，租金属于维持租金(含维修费、管理费、折旧费三项因素)的状态，严重脱离其内在价值，脱离租金的市场价格。但对于我们当前正在向市场经济体制转轨下的租金控制机制仍有极其深远的借鉴意义。

(二)租金调控

制度经济学家普遍认为政府有保护的职能，制度有防止和化解冲突的功能。政府最突出的保护性职能是防止一些公民受另一些公民的强制，但政府的一些保护性职能中也存在一种倾向，即喜好强调安全，而不惜牺牲对竞争系统协调能力和控制能力的培养，并因而进一步牺牲了繁荣。

在我国建立社会主义市场经济过程中，实行上述租金控制显然有悖于市场经济原则，同时，这种过分强调安全，也使我国的住宅租赁业处于有名无实的境地;人们关注的重点也不是放在对财富的创造上，而是经营人际关系上。但我们也应当看到，作为解决人们居住问题的一种形式，租赁住宅虽有面向高消费群体的高档公寓，但更多的是面向大众的普通住宅和面向贫困阶层的廉租房，如果单纯靠市场来完成，在资金和信息完全不对称的情况下，处于强势的开发商就会损害处于弱势的普通大众“居者有其屋”的愿望，为了保持社会的稳定、有序，政府有必要通过制度来防止和化解冲突。因此，政府可以通过对租金调控的形式(当然不是固定的维持租金形式)来兼顾利益，保护弱者。

另外，由于商品租金的构成中包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项，政府也可在以制度调控为主的情况下，辅以税金、利率调控和地租优惠等手段来进行调控。

(三)住宅租售比:住宅市场的调节器

从成熟的市场经济来看，居民的住宅消费包括“买”(住宅商品的一次性消费)和“租”(住宅商品的过次性消费)两种行为，相应地，完整的住宅消费市场也包括住宅的买卖市场和租赁市场两个不可或缺又相互补充的部分。“租售比”是连接这两个市场，衡量二者平衡关系的重要指标，是同一时间、一个地区的住宅租赁价格与出售价格之间的比例，对住宅产业的发展具有重要的调节作用。当一个住宅市场租售比率合理时，如果租房的成本高于买房成本，更多的人会选择买房，那么住宅的销售价格会上升，同时租金则可能下降;相反，如果租房的成本低于买房成本，则更多的人会选择租房，那么住宅的销售价格会下降，同时房租可能上升。一般地认为，合理的租售比约为1:100，即每平方米月租金为1，则每平方米售价为100左右。租售比的上升或下降，在左右居民消费的同时，也左右了住宅投资的方向，调节着住宅市场自有住宅和租赁住宅的比例。