作者: 黄溢能 | 2016-02-28 13:16

影响香港发展租务管理业务的内在因素

香港楼市是一个很敏感的市场，香港楼市的温度计——中原城市指数由2003年最低的 31.34上升至近期的历史高位102.44，预期9月底将升至110水平。随着美国第三轮量化宽松政策QE3的推出，市场预计，美国很可能会继续减息。因为港币与美元挂钩，香港利率将与美国利率大体同步变动。随着美元不断贬值，港币跟着贬值，香港作为一个处处依赖进口的城市，相当于在从世界其他地方输入通胀。最糟糕的莫过于，这种趋势将会持续。而且，香港无法运用任何货币市场工具，来抵制通货膨胀——因为香港的联系汇率制度，已经把香港跟美国经济而非中国内地经济联系到了一起。但实际上，中国内地经济对香港的影响已经超出了美国。

同时香港楼市亦受着政府的房屋政策及地产商的销售策略影响，近年内地投资者明显增加在香港地产市场的投资，内地投资者成为不可忽视的市场因素：香港中原地产调查数据显示，直至2011年内地投资者地产交易数据的连续上升反映出内地资金加快流入香港楼市。内地人赴港购房置业的热潮不断升温，一方面是内地楼市调控趋紧，一线城市限购，投资及投机性需求基本被挤出内地市场;另一方面在港购房利息低，投资回报率较内地高，同时人民币升值，人民币和港币之间的汇率为内地人赴港购房置业无形中带来更大的优惠。根据香港中原地产研究部的资料，2010年上半年登记豪宅新盘(价值1,200万港元以上)的内地个人买家，所占整体金额比例达35.7%，所占整体宗数比例则达35.1%。反观新盘中小型住宅(价值1,200万港元以下)的内地个人买家，所占整体金额及宗数比例则各占15.5%及13.2%。

世界闻名的“温州炒楼团”也悄然来港买楼，其他地区的富豪也相继购入香港的优质物业，国内大企业的老板及高管人员买入大宅的新闻也时有所闻。可以预期未来几年香港的豪宅新盘也会备受国内买家的垂青。

而内地投资者对香港物管市场有什么影响呢?

更贴身的租务管理服务

很多内地投资者于香港置业后，会把物业放租。物管公司了解到内地投资者可能不会于香港居住和没有时间打理租务，近年很多香港物管公司都开拓了租务部，代内地投资者向租客收取租金、维修及打理放租事宜。专业的租务管理服务包括就一切与租务相关的事务提供专业建议，例如租务市场现况、租金和租约形式，以及法定要求等。就续租及租金调整等事宜，与租户进行洽商;拟订装修指引，并处理所有与装修相关的申请及要求;提供收取和追讨租金的最佳处理方案;处理所有查询、投诉、索偿和汇报;每月提交与租务相关的详尽收支报告。

大部分内地投资者很多时候忙着处理其他事务，不可同时兼顾租务事宜，诸如装修工程遵守法例、法规的要求，应付租客的需要等等。即使看似再简单不过的租务问题，也会因为没有适时处理而变得复杂、严重。大部分物业投资者往往低估了租务管理过程中所耗费的人力及时间，结果，大大打扰了日常生活的正常秩序。

租务管理以联络工作为主，无论于出租单位前或后，均需联络及应付不同的人，包括地产代理、工程承办商、物业管理公司、律师或租客等等。租务经理在处理有关租务事项时必须采取主动，不论是提供有关租务法例修订的最新信息，或是与租客维持良好关系，以须确保业主的权益得到最大保障。

租务管理服务的项目及收费

一般租务管理服务应包括每月按时为业主提交与租务相关的详尽收支报告。当接到业主的委托后，租务经理会为业主处理一切与租务相关的事宜，包括商议租约条款、促成租务交易、根据法例要求申报租务详情、处理新租户登记手续、向租户发出通告、收取租金、缴付什费或处理维修事务等等。

如果物业是商铺或写字楼，租务经理要负责甄选租客、代发租单及收据、处理租务纠纷及欠租事宜、代为缴交差饷及地租等物业开支、定期巡查单位及监督物业维修、每月提交物业管理报告。办理续租手续时，租务经理要代业主商谈续租及检讨租金;跟进、代续租合约、入伙文件及物业印花税手续。在协助业主申请收回单位管有权时，租务经理要协助业主处理追收租金、收楼诉讼文件及手续。

租务管理服务的收费没有一定的标准，视乎租金、楼龄等因素而定。表1只供参考。

总括而言，内地投资助香港物管业发展租务管理业务，增加就业机会。虽然最近内地投资者来香港置业似有减少情况，但据笔者所知，香港物管公司一直在加强员工培训，例如普通话及法律方面的知识，以发展租务管理业务。一些公司亦向内地投资者推介海外物业的投资机会。一个具有竞争力的租务经理应时常考虑如何为业主的投资增值：如何吸引好租客呢?如何把物业保养好呢? 有什么方法吸引人流呢? 如何确保顾客消费便利呢?

链接：

香港中原城市指数(英文：Centa-City Index)是一个反映香港私人住宅物业价格的指数，作为香港地产市场变动趋势的参考指标。指数由中原地产及香港城市大学商学院管理科学系编制，数据取自香港大型屋苑的二手成交，逢星期五公布一次。指数于1997年7月时定为100点，香港楼市不久掉头回落，至2012年才重返该水平。