作者: 王洋 | 2016-02-23 18:19

成都攻略破“危”为“机”

物业管理行业，是公认的“劳动密集型”行业，是最不缺人的行业。但人多不一定能解决问题。物业管理中一些不尽人意之处总是让这门“朝阳”事业遭人诟病，唱衰行业的声音时有耳闻。甚至部分业内人士都已高举“人在江湖，大可老死不相往来”的大旗，认为“物业管理那点儿事儿”，不研究也罢了。

年初的一场全球性金融风暴，使得房地产开发行业一夜间风雨飘摇。于是各类“救市”的研讨会和交流论坛频频出炉，开发商们大有“抱团过冬”的决心。

反观物业管理，固有的问题没有得到彻底解决，又遭到来自房地产开发这个上游产业的“寒流”冲击，业内精英型管理人才纷纷跳槽转行的消息频频与耳。旧的难题亟待解决，新的“危机”却俨然到了眼前。形势逼人，抛开一些无动于衷的“少数派”，物业管理专家、学者和企业家们都在思考些什么呢?

另一方面，在建设现代化社会的进程中，“人多力量大”这样简单的逻辑早已站不住脚跟，人数的优势最终必须化为智慧的优势、人才的优势才能真正为行业披荆斩棘，杀出一条血路。

新的时代背景下，一场争取物业管理更多生存空间的大讨论迫在眉睫，这也正是现代物业发展论坛的使命所在。

成都，一个人气十足的城市。建城历史2,300多年，常住人口1,200多万，“天府之国”、“蜀中江南”等等数不完的美誉也都是成都从来不缺人气的佐证。汶川地震周年祭，又再次将四川、将成都推到国人的视野中央。

2009年4月28日，冲着这股人气，全国各地，包括香港特区和台湾地区的物业管理专家、精英们来到成都，相聚“现代物业发展论坛·就业危机下的物业管理教育”研讨会。绿洲大酒店六层的一间会议室里，一场两岸三地的思维大碰撞正蓄势待发。

两岸三地的直接对话

本次会议由于台湾代表和香港代表的同时到场，使得两岸三地的物管人得到了最直接的交流机会。

众所周知，内地的物业管理在上个世纪八十年代源自香港，发自深圳。台湾的情况又是如何呢? 台湾高雄大学都市发展与建筑研究所所长兼工学院长、台湾物业管理学会理事长黄世孟教授介绍，1992年之前，台湾没有真正意义上的物业管理，住宅小区也没有真正的产权人组织和管理职能。情况稍好的楼盘在交付以后会得到开发商义务性的协助管理，是开发商的一种售后服务，持续一年或者几年不等。开发商借助售后服务的水准来提升销售的品牌。

与大陆相同，台湾的物业管理同样源自香港，发展过程与广东一带基本同步。由于很多港商到台湾投资物业，产生物业管理的需求，香港的物业管理公司就自然而然地进入台湾的小区;而在物权的确立方面，则借鉴了日本“区分所有权”的相关规定。

1995年，台湾“公寓大厦管理条例”公布。但直到 2004年，服务业发展纲领行动方案、物业管理服务业发展纲领及行动方案等官方方案的出台，才标志着物业管理在台湾开始产生影响力。社会各界对“专业的、科技的、可以信赖的”物业管理服务需求殷切，高校陆续开设相关专业。目前，台湾物业管理涵盖三个领域：工程领域——指建筑物与环境的维护、资产运营管理领域和以人为主的生活与商业服务领域。

香港理工大学专业进修学院何显明博士则带来了香港物业管理的最新资讯。随着电脑应用的普及，越来越多的业主选择通过网络缴纳管理费;对房屋维修的需求增多，创造了更多的就业岗位;一些物业服务企业将曾经专为显贵阶层提供的“管家”服务引入到住宅小区中，提出了“一条龙服务”(One Stop Service)的概念，服务不仅限于房屋的维修和业主投诉的处理，同时也为业主提供照看宠物、代购鲜花等等家庭服务。以客户服务为主导的香港物业管理，将服务者和业主的关系定位于“朋友与家人”，实现住宅区域的良性发展。

人才需求方面，香港物业管理企业与内地企业面临的情况十分相似。在香港只有3.8%的从业人员具有专业经理资格，15.3%为物管主任职位。房屋保养和维修量的加大，以及维保技术含量的不断提高，使得物管企业希望更多的高学历学生进入行业。与此同时，从业人员的报酬却并不算非常丰厚。本科毕业生从管理主任职位开始，每月收入一到两万港币。

物业管理“冲出”围墙

来自深圳大学的唐娟副教授和来自成都理工大学的崔永亮讲师不约而同地讲述了“物管进城管”的案例。

2007年10月，深圳市西乡街道办事处与鑫梓润物业管理有限公司签订了《花园街区综合管理服务试验合同》，开创了国内以政府采购的方式将物业管理引入城市治理的先河。无独有偶，2008年6月，成都市武侯区政府望江街道办事处以全年217万的价格，将24条街道、1.9平方公里的区域，发包给深圳升阳升物业服务公司，开启了四川城管物业服务化的大门。

两个案例在具体的发包项目和操作方法上有所不同，在各自城市中所遭遇的具体制度处境也不一样，但对物业管理来说具有相同的非凡意义。正如崔永亮讲师所评论：“这种新模式的发展前景肯定是乐观的，因为这个模式意味着物业管理的范围不仅是(小区)围墙里面了，我们冲破围墙了，到围墙外面去了，我们的市场潜力非常的巨大，让各位精神澎湃!热血沸腾!一扇令人无限遐想的大门正在徐徐开启!”

长沙南方职业学院物业管理系主任、长沙物业管理研究所所长程旭曼对这种模式也表示了赞同：“物业服务企业是需要盈利的，是不是可以借助一些公共事务的管理，一部分资金由政府拨款，另一部分由企业来进行运营，从长远来看，模式走向正规之后企业肯定是会盈利的，是值得推广的。”

小区纠纷难题的症结

小区物业管理纠纷多，已经成了住宅小区管理的一块心病，从技巧上寻求解决之道，“保姆”、“管家”之类，治标不治本。究竟是什么原因导致了小区“剪不断理还乱”的管理纷争?

南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰教授给出了这样的答案：小区的核心内容是多户共同使用的功能设施设备，此核心决定了小区的根本性质——私人之间围绕共有的私人财产，按份额承担共同义务和持有相应的权利。

普通住宅性商品房，在销售的时候便造成了财产边界和义务的模糊。一个住宅小区，竣工验收时按建筑标准整体验收，但交易的时候形成的是各户的套内面积，专用部位设施设备并没有在合同中得以明确，商品房买卖合同的标的物也就是物业管理合同的标的物。标的物不清，自然就不知道原本属于共同使用的功能部位和设施究竟是哪些，此后的权益必将争夺，此后的义务也必将彼此推卸。

高雄大学黄世孟教授便向朱宪辰教授发问：既然是不完备的合同，在物业交付后的管理中要如何实现?

朱教授解答：“只要维持着基本的设备设施运转和保安保洁服务，合同虽然不完备，运转也还相安无事。合约真正的完备还需要业主的集体委托具有明确的法律地位，比如香港地区的立案法团，产权人共同委托他们的法定代表来履行应有的义务。大陆以后可能会实现缴费的义务，在于法律代表人在签约方，而不在各家各户的业主头上，那样以后才可以彻底解决。”

“蓝领”还是“白领”?

台湾的保全(保安)人员属于典型的“蓝领”阶层。根据杂志调查，保全业在台湾地区服务业最有发展潜力的排行榜中列第三位，社会大量缺乏保全业基层人才，就业前景远乐观于社会大多数“白领”岗位。

而在香港，对房屋管理的经理人才需求旺盛。只有本科以上的毕业生才有资格成为英国特许房屋经理学会的会员，此外需要至少两年的房屋管理工作经验，如果想获得从业员(类似内地物业管理师)资格，还需要至少315个小时的管理工作经验。

东南大学物业管理研究所所长黄安永教授提出“蓝领”和“白领”的定位问题，他认为，人才定位会对学校具体课程设置的量化问题产生影响：理论和实践的比例各占多少?有几门学科，需要多少个学时?

包头职业技术学院靳晶晶讲师支持“蓝领说”：“实践课程计划要达到50%以上。”长沙南方职业学院程旭曼讲师也同意“蓝领说”，同时她补充道，“蓝领”的阶段仅限于刚入行的一段时间，随着实践经验的积累，专业技能和职业素质的提高可以为转向“白领”做好准备。

西安欧亚学院教研室主任岳娜支持“白领说”，6门核心课程除了实践能力外更注重培养人才的分析和辨别能力。她强调：“我们的招生广告就是‘今天学物业管理，明天做物业经理’。”

武汉职业技术学院王俊松副教授则提出“银领说”。他认为高职教育不同于本科教育，既不是蓝领也不是白领，是一个应用型的技术人才，属于银领阶层。因为高职教育是一种订单式的培养，学校打造完了企业就可以用人，是一种无缝连接。这是一种“德国路线”式的发展趋势。

人才更深层次面向企业

“校企结合”成为当前物业管理人才培养的基本模式，企业向学校下“订单”，同时为学校提供实习岗位。浙江建设职业技术学院与浙江绿城物业管理有限公司则在“校企合作”方面走得更远。

浙江建设职业技术学院(以下简称浙江建职)应佐萍讲师介绍，学校专业设置的目标在于配合浙江绿城物业管理有限公司(以下简称绿城公司)的岗位改革，因为绿城公司明确提出企业需要工程兼具管理的复合型人才，学校以此为物业管理专业的方向设置的依据。

浙江建职为绿城公司专门开设以企业冠名的“绿城班”，培养订单式人才。从学生入学开始，绿城公司就介入教学过程，参与教学计划的制定并提供教授实训课程的讲师。学校与绿城公司共同为合格的学生颁发“验房师资格证”，此证仅在浙江建职和绿城公司内得到认可。

应佐萍讲师说，浙江建职与绿城公司的这种合作模式优点非常明显，学校依靠物业公司的品牌力量招生，并可以得到企业在教学设备和师资上的援助;学生毕业之后便可以直接进入企业就业;而企业也得到了完全按照自己需求培养出的人才。

针对于此，现代物业杂志社社长宋有兴和广州大学吴剑平讲师提出了相同的质疑：毕竟办学校与办企业是两回事，企业如此深度的介入到学校的教学计划和教学实施当中是否合适?在这样单一的、目的性和针对性都极强的对口培训下，学生是否还能够适应对口企业以外的其他职业需要?武汉职业技术学院王俊松副教授则表示不必担心，职业选择更加宽泛的还有高职以及本科的学生培养体系，对于高职以下的学校，能使学生在校期间掌握对接的就业技能是明智的选择。

多维度教学改革初露端倪

远程教育在物业管理专业教育当中占有越来越重要的位置。广州市广播电视大学管理学院院长黄安心教授作了此方面的详细报告。在全国，通过电视大学远程教育学习物业管理的在校生有1.6万人，已经毕业的人数也超过了7,500。物业管理专业课程由中央电大通管，需要教育部直接批准才可申办，并需要请全国行业知名专家进行评审，才能面向全国招生。该项目被评为2007年全国教育部开发项目的优秀项目。黄教授评价物业管理的远程教育时说：“没有哪一个学校有这么大的生源和影响力，所以这样的学校，它的专业定位、课程设置、教学质量，以及培养出来的学生，都是非常的重要。” 宋有兴社长评论说，黄安心教授及其中央电视大学物业管理课程，展示了“在幅员辽阔的中国大陆，充分运用广播电视网络，普及和推广物业管理职业教育的基本做法、意义和成就。”

沈阳师范大学职业技术学院鲁捷副教授表达了自己对物业管理专业课程设置改革的见解。他认为课程设置的起点应是满足社会发展的人才需求，根本途径在于校企合作，操作方法则是通过工作过程系统化实现工学结合。了解往届毕业生就业状况，梳理、归纳职业岗位群的工作任务，论证职业岗位群所需要的知识、素质和能力结构要求，构建教学体系，围绕学生就业能力创新课程设置。创新课程设置就是要创新课程内容，可以通过增、并、改的途径与方法实现。

广州市旅游商贸职业学校的胡秋月老师介绍了本校独特的“校店合一”的办学模式。作为培养一线员工的中职学校，校方在对学生的年龄特点和认知习惯进行研究之后，结合培养酒店管理人才的“洛桑模式”，引入了情景加角色扮演的教学方法。要求学生按照分工适应前台、物业助理、区域管理员、行政助理、服务中心主任等岗位的工作内容，挂牌上岗，定时填写巡查登记表，并且实际参与部分学校物业管理活动，实现“上课如上岗，上学如上班”。

企业HR管理与培训

来自台湾的良源科技股份有限公司林世俊董事长为与会代表带来了题为《台湾地区物业管理产业的人力资源管理信息化之研究》的专题演讲。演讲中他以亲身经历说明了如何将信息化手段运用在企业的人力资源管理之中。他指出信息化管理使员工工作绩效得以快速量化，可以帮助企业科学和高效地计算出各种人力费用的支出额度，并使财务监管变得简单易行，节约大量的管理成本。林世俊说：假如没有给员工的工作量化出来，是无法管理的，其后果便是“没有事就没有事，可是有事的时候是大事。”

成都蜀信物业服务有限公司刘正丰总经理则以颇具个人化的方式带领企业团队。他认为企业的核心竞争力就是执行力，要使团队有高效率的执行力，需要不断加强企业培训，企业领导要像军人一样带领团队。企业成立有自己的培训学校，专门对员工进行内部培训，并要求员工在上岗前接受岗前培训，工作后也要按时“回炉再造”，不断体会企业文化的精髓。

大规模调研的必要性

一个从业人员数量高达到300多万的行业，却没有建立行业自己的或者官方的数据库，这也是目前物业管理行业研究总是缺乏说服力的原因之一。各项指标都有空缺：一个城市有多少个小区，一个小区有多大，有多少户，有多少个建筑单位，有没有建立业委会，业委会有哪些机构，有哪些人员，有哪些经费，物业小区共有资源的情况，物业公司收费多少，收费率是多少……

然而，这个具有重大研究价值和历史意义的研究项目，正在一个民间组织中展开。

和谐社区发展中心副理事长、中国人民大学副教授、《现代物业》杂志专栏主持陈幽泓在会上介绍了由和谐社区发展中心所做的调研工作。从2005年开始，和谐社区发展中心对北京100多个小区做了包括前述内容在内的调查;接着，将这项调研在南京、上海、广州等国内具有代表性的城市推广;随后，受北京市建委的委托，对北京物业小区进行普查，特别了解了老旧小区的基本公共服务情况。

陈幽泓说：“我们要弄清楚，到底居民的基本需求是什么，这样的需求应该由谁来提供，怎么样保证不会发生问题。政府应该以什么理由、什么方式提供什么样的基本保障;作为产权人和使用人，有什么样的义务和责任。不能完全都推给政府来办，双方应该明确各自的义务和责任是什么。”

当来自台湾的黄世孟教授和林世俊董事长理解了中国大陆物业小区的庞大，以及物业管理公司面临问题的错综复杂以后，不由得对陈教授及其团队所开展的工作表示出由衷的赞叹!

专题发言的最后一个时段，现代物业杂志社编辑一部主任成忻简要介绍了《现代物业》杂志关于“物业管理在自然灾害当中的作用”的专题研究。该项研究展示了大专院校、行业协会和企业联动展开社会危机事件的深层次调研和评估的可能，使得在传统的新闻报道的感性氛围中，增加了理性的出自科学与理智的声音，这种声音一旦产生出强大的力量，就能在今后遭遇突然灾变时，使民众可以依靠的不再只是精神的力量，他们将握有更多的应对灾害的知识，拥有更多的资源条件保障，他们的信心将更加坚强，从而为他们带来更多的平安。

成忻编辑在专题报告的结论中指出，物业管理服务在社区突发事件应急处置当中有着不可比拟的作用，它直接的救助作用，避免了社区居民在灾难面前因盲动而受到的伤害。去年汶川大地震时，四川物管企业的实际行动已充分地证明了这一结论。

汶川大地震一周年纪念之时，现代物业发展论坛没有忘记那些曾经奋战在抗震救灾第一线，和目前仍然在灾区贡献自己力量的物管同仁们。在现代物业杂志社向“5·12”汶川大地震灾区物业管理企业捐赠《现代物业》杂志仪式之时，大会主持人、现代物业杂志社编辑孙可对四川特有的人文气质表达了赞誉之情：“四川是一块理想与大气的人文土地，巴蜀文化的包容、开拓和开放非常令人感动”，而这正是灾区物管企业在抗震救灾过程中所表现出的气概和精神。

现代物业杂志社社长宋有兴在大会研讨结束前作了总结点评。他将本次会议比作“一场知识与思想交流的盛宴”，用准确而精辟的语言道出每位演讲嘉宾发言报告的学术价值及现实意义，他说，这场盛宴和与会来宾的友谊，以及同仁们对物业管理事业的专注和信心，如同久负盛名的川菜一般，必将值得反复回味。