没有房地产，物业管理就是无本之木
雷懋成，男，重庆市丰都县人。中共党员，重庆后勤工程学院教授，房地产硕士生导师，重庆物业管理协会副秘书长。
1967年毕业于西南财经大学工业经济系，1968-1983年在四川省万源市、达川市工业局工作。曾任重庆建筑大学管理工程系副主任。1989年去日本大阪等地考察供水运营管理。主编、参编出版著作有《房地产开发与经营》、《工业企业管理概论》、《世纪之交——中国住宅业发展回眸与前瞻》等五本;在《中国房地产》、《住宅与房地产》等刊、报发表论文100余篇 (20余万字)。作为专家组成员参与重庆市2000年示范点评，2001年重庆市十佳优秀物管企业评比，多次参与重庆、南京房地产开发项目的论证、评估等。所完成科研获四川省高等院校、重庆市地房局、重庆建筑大学、后工学院一、二、三等奖多项。长期从事物业管理的研究工作，为国内许多著名的物业管理公司进行策划及指导，为许多物管纠纷进行了协调处理，现正在主持进行国内有关物业管理科研项目的研究，曾作为物业管理的权威专家被邀请对重庆市土地房屋管理局组织的重庆著名房地产开发公司所开发项目的物业管理进行专家点评，熟悉国内外物管现状。
《现代物业》：从您的资料中我们知道，您大学学的是工业经济，后来为什么朝着与房地产行业相关领域(包括物业管理行业)理论研究这一方向走呢?
雷懋成：我是学经济管理的，在计划经济时代，工业是国民经济的主导产业，第三产业极不发达，房地产业更是处于昏睡状态，不用说房产这个行业，就连房产、地产这些名词概念在书报刊、文件、资料、媒体上都难以见到。之所以能从工业转向房地产业是由于改革开放后受发达国家的影响，我国对产业经济进行调整。从工业局工作调到建筑大学任教的机会和我意识到房地产业在我国的广阔前景以及自已对这一行业的兴趣爱好，当然不管是工业经济还是房地产经济，它们的经济原理和管理思想基本是相同的，是一脉相通的。
《现代物业》：在您的研究工作中，除了房地产，物业管理也是您研究的重点内容，您认为两者之间有什么必然的联系吗?
雷懋成：物业管理与房地产有着密不可分的关系。首先，房地产是物业管理的客体，没有房地产，物业管理就成为无本之木，尽管物业管理的对象在概念上已扩展到桥梁、隧道、码头等。但最主要的、最大量的还是房地产;其次，通过物业管理，可以使房地产保值增值;再次，早期和前期的物管可从今后使用的角度和管理的角度来进行思考和提出建议，使房地产项目在规划、设计、建造中更加合理、有效和经济。
《现代物业》：您在物业管理方面，主持过哪些科研项目的课题研究?您现在正在主持哪些研究课题?
雷懋成：我曾主持(课题负责人)和参与完成重庆市地房局下达的课题《旧城区物业管理运作机制研究》、《重庆市物业管理现状问题与对策研究》，现参与重庆市地房局《培养与发展重庆物业管理市场研究》。
《现代物业》：目前国内许多地方都存在物业管理纠纷的问题，从您的角度看，导致这些纠纷产生的主要原因是什么?应如何有效地避免及解决?
雷懋成：国内物管纠纷多的原因，一是物管行业进入晚，人们对物管缺乏认识，理解和支持;二是物管从业人员素质不高，为业主服务的理念差;三是物管法规制度不健全;四是物管行业与其它第三产业中的服务行业相比有其服务项目、内容多，服务时间长，业主需求高低参差不齐，极易形成反差对比的特点;五是业主分不清开发和物管的责任，往往把规划、设计和工程建设中的问题特别是销售广告宣传中的虚假成分、乱承诺和工程质量问题都怪罪到物管公司的头上。加之大多数物管企业尚依附于开发商，说话底气不足，使物管公司经常代人受过。
《现代物业》：您对曾经协调处理过的哪一个物业管理纠纷印象最深刻?
雷懋成：重庆市多次接待国家领导人，中央、省市领导和外宾同行参观知名楼盘——龙湖花园。为使其中的两个组团与其它三个组团外墙在材料、颜色图案上一致，由开发商出资200万元重新进行装修，数次征求广大业主意见，但有几家业主以未按他们的意见办为由拆掉脚手架,撬掉已贴上墙的墙砖。并向《现代工人报》楼宇版投诉物管公司侵犯了业主的权益。我得知后立即向该报几名记者提出还应向物管公司、业委会、开发商进行充分调查，多方听取意见后，再客观、公正地报道。不应单方面追求轰动效应和热点。记者经过了解后决定不予刊登。我这次(调解)维护了该物管公司的正当权益和物管行业的形象。
《现代物业》：您现在是住在学校的教师宿舍还是居民小区?您觉得您居住的小区聘请的“管家”水平如何?
雷懋成：我现在住的是教师宿舍。这里的物管主要还停留在扫地和看大门，处于初始状态(转型期)。
《现代物业》：您到日本的时间是1989年，离现在有10多年的时间了，您觉得当时从房地产及物业管理的专业眼光来看，它留给您的最深刻的印象是什么?
雷懋成：日本的城市建设比我原想像的发达，城市管理比我原想像的还要好。所以房地产不仅造就东京、大阪这样的国际化大都市(东京已列入)而且城市管理得这么好，体现了管理法规制度的健全和日本国民的高度素养。这是民族和政府都要借鉴的。
《现代物业》：您对国外的物业管理也有较多的研究，您认为国内外的物业管理差距主要在哪些方面?国外的哪些先进物业管理经验值得借鉴呢?
雷懋成：我们与国外物管的差距主要表现在物管意识、理念和法制等方面，形成这种差异，除了经济和个人收入外，文化素养也是很重要的原因。国外以人为本，注重对生态、环境的保护，不仅体现在开发建设中，也体现在物业管理中。他们非常重视对甲、乙双方合同的管理，严格履行合同是值得我们借鉴的。双方的责、权、利要靠合同来明确，这是市场经济的基本做法和要求。
《现代物业》：您曾为国内许多著名的物业管理公司进行过策划及指导，它们有什么值得推出的特别意义吗?
雷懋成：我曾为重庆市开发体量最大的南方集团有限公司等进行过指导、策划和讲座。特别强调物管企业的低盈利性和高风险性。这种不对称统一性，物管企业要特别加强对安全事故的防范，在小区内因无警示滑倒一个老人，因游乐场未铺设塑胶而摔伤一个儿童，因车库管理不严丢失一辆小车……。这些事故的赔偿金额巨大，对物管公司都是致命的，所以物管公司的风险管理尤为重要，但这尚未引起业内人士的充分注意。
《现代物业》：请谈谈您的兴趣爱好。
雷懋成：每晚的新闻联播必看。有30分钟能了解国内外重大事件是最经济不过的而且效率最高的。这些都是与理论研究、行业发展相关联的。看足球和相棋比赛是我的爱好，我很喜欢动物世界这个栏目，我常常将动物社会和人类社会比较，动物之间的亲情和竞争与人类何其相似。
在与雷教授接洽的过程中，总能感觉到他的和蔼可亲，那份随和更是让我们感受到他在忙碌中获得的那份充实与快乐。他的身影总是活跃在各个房地产公司、物业公司中，正如他所追求的：在工作中找寻快乐。他那份对工作的激情和执着同样会感染你，希望他的每一分付出与参与，都能找寻到工作着的快乐!也希望他在房地产及物业管理的理论研究方面能够再创佳绩!
（梁志祯对本文亦有贡献）
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