作者: 林国强 | 2016-01-23 17:37

“物业自治”能否理性与长久？

新楼盘是香饽饽，物业公司抢着入主。老房子是烫手山芋，售后房、老公房自然不必说，连房龄较大的商品房也已步入“入不敷出”的老房子行列。老的收费标准早已不能应付小区管理的支出，这就提出了物业费涨价的实际问题。当物业公司和业主没法就物业费标准达成一致，物业公司因入不敷出而退出小区时，“物业自治”就成为必然了。

“物业自治”的案例

据上海当地媒体的报道，4月将至，又到上海调整最低工资标准的时候。杨浦区长白街道的松花江路95弄小区做了两手准备，如果业主同意物业公司提出的涨价要求，就由公司继续管理小区;如果双方谈不拢，物业公司就决定“抛盘”，那么就只能靠业委会、居委会开展“物业自治”。结果，物业公司还是“抛盘”了。就这样，长白街道42个小区，有4个走上了“物业自治”之路。

市场力量从小区撤离，物业管理出现空白。业主对物业最现实的管理需求，成为推动“物业自治”、社区管理创新的因子。“5060”(即年纪在五十至六十岁之间)的居委会、业委会成员和小区热心人士成长于“熟人社会”，作为社区工作者，他们果断“接盘”，精打细算、亲力亲为，以既有的街坊邻居交流的优势，维持起小区的正常运转。放眼全上海，长白街道的情况并非个案。他们的智慧和努力，让脱离物业公司的小区实现“物业自治”成为可能。

杨浦区老房子多，售后公房和直管公房占全部物业小区的70%。长白街道辖区内42个小区有30个是售后房，9个是商品房，还有3个商售混合型小区。2013年该街道被“抛盘”的小区多达19个。

例如，有一个早期的高校福利房小区，1998年开始社会化管理，学校给予了10万元物业管理补贴。此后学校的补贴逐年减少，2011年彻底归零，学校后勤物管也从小区退出。

类似现象不止一桩，已经或可能开始自治的5个小区，有3个是建成于1998年的商品房，1个是1998年物业管理社会化后的旧小区，物业管理费十多年不涨价，全都低于每月每平方米0.5元。“1998年的标准，早已不能应付小区管理的支出。房龄越老，用钱的地方越多，维修资金越用越少。物业公司年年提涨价，业主们就是不同意。”民治路居委会主任李惟明介绍，归属该居委会的军工路600弄小区在2010年被“抛盘”，此前居委会、业委会多次为涨价问题征求业主意见，很多业主不给商量余地。有的业主问：“涨价?政府红头文件有伐?”

别无选择的小区只能自治。过去管理小区的是一套班子：物业经理一名、保安员四名、保洁员一名，现在小区的钱只够请一名保安员。保安员住小区，白天正常上班，晚上10点之后给晚归的居民开门。为了省钱，保洁工作也请他代行。有的小区从2013年4月开始自治，按最低工资标准聘请了四名保安员、一名保洁员。

当了10年业委会主任的老党员戴祥林说：“管理小区和管家一样，除了看门、打扫，还有很多修修补补的事。我们一般都自己来，楼梯坏了，自己买材料修;绿化坏了，自己去花鸟市场买植物，买得对不对心里也没底;自行车棚坏了，也是自己设计、自己改造。”就这样，“5060”热心人士临时管起了小区。

对“物业自治”的思考

近些年，沪上小区开展自治的情况时有出现，且渐成趋势。物业公司管理小区是市场的主流，但现行法律也允许业主“自治”。最常见的原因是物业公司和业主无法就物业费标准达成一致，物业公司因入不敷出而退出小区。应对“抛盘”局面的办法主要有两种，一是政府托管，另一类就是业主“自治”。做好“物业自治”，据说能够“倒逼”社区管理的“创新”，有效缓解沪上老旧小区的管理矛盾。但是，实际上又如何呢?

对物业管理费用的思考

从物业公司“抛盘”、物业走上“自治”之路的情况看，物业管理费用过低，物业公司入不敷出，是主要的原因。正常交付物业管理费用，其实是一个观念问题，这需要从物业管理的本质谈起。

物业管理是市场化催生的产物，它是劳务市场的组成部分。“花钱买劳务”是物业管理的必然要求。也就是说，在市场化的今天，人们不仅要习惯花钱买花花绿绿的物质商品，而且要花钱买具有服务功能的劳务商品了。这是市场化的必然要求，是“国际惯例”，是一个很大的变化，对每一个人来说也是一场灵魂深处的革命。可惜在实际生活中，我们遇到了严重的“观念碰撞”，且大量发生在老旧小区居民的身上。如何改变观念，变成了当务之急。可是又有谁来做思想工作呢?市场经济已经搞了30多年，观念不变，就可以不按照市场价格购买“物业管理劳务”吗?“观念转变”的最终责任还不是在于政府的宣传教育吗?

对物业管理人员的思考

小区实行“物业自治”，首先要有一批能自行组织起来的社区热心人，他们必须具备服务热情和服务能力，长白街道的“5060”人士就属于这一群体。但是“5060”热心人士也有他们的担心，低于50岁的人员找不到，超过65岁的不能用。快要退休、刚刚退休的最合适。这是自治小区长华绿苑的雇人标准。为此，小区业委会副主任王惠根形容自己“夹着尾巴做人”，生怕发生意外。他说，在年轻的业主中，他们找不到愿意帮忙的人，哪天他们干不动了，“物业自治”也就无法继续了。

物业管理是一项社会分工，是一项专业性很强的管理工作，是保修、保安、保洁、保绿的综合服务，有大量的日常管理服务工作，而不是单凭热忱就能完成的。且从长远计议，管理人员的相对稳定必不可少。诚如该居民区党支部书记吴志强说：“我们居委管着的5个小区，已经有1个开始自治。遇到解决不了的事，业主找不到物业只好找居委，年初三凌晨1点我还在帮业主修水管。说实话，压力很大。”吴志强不是专业人士，这样的压力压到书记身上，有必要吗?

对物业意外保险的思考

不久前，某小区一名水电工在修理水箱时意外死亡，物业公司赔付80万元;另一小区一名清洁工扫地时突发脑溢血死亡，物业公司赔付40万元。杨浦区松花江路95弄56号业委会主任韩永康掂量着这两个数字心里发毛。韩永康所在的小区2011年被物业公司“抛盘”，第二年开始“物业自治”，保安、保洁人员都由业委会直接雇佣，没有工伤保险，暂时虽没有出现公开的用工纠纷，但不代表没有风险。他说，要是发生意外，怎么赔得起?

物业公司聘用保洁员、保安员，双方建立的是正规的劳动关系。自治小区由业主大会授权业委会雇人，业主大会和业委会都不是法人，和雇员间不是劳动合同关系。自治小区通常参照最低工资标准用人，因为不交社保，用工成本比物业公司低得多，一旦出现人员伤亡，谁来赔偿?赔偿费用从何而来?有人求助于政府：能不能出台规定，凡是“物业自治”的小区，强制购买意外保险，或者由政府出资统一购买?这样才正规。

目前，杨浦区长白街道4个自治小区，仅有长华绿苑为雇员购买了意外保险。而大部分自治小区，按最低工资标准聘请保安员、保洁员，管理费几乎没结余，人员流动率又高，买保险不现实。

对物业维修资金的思考

海州路105弄小区建成于1989年，地下水管老化严重，经常发生爆裂。小区“要钱没钱，要人没人”。“不差钱”的自治小区长华绿苑的维修资金账户有200多万元结余，但物业维修资金的动用有一整套的规定，手续不仅繁琐，而且必须通过物业公司，所以维修事宜一再耽搁，最终还是通过申报杨浦区政府实事项目才得以解决。

根据《上海市住宅物业管理规定》，由业主自行管理物业的小区，可以委托具有资质的机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，并根据委托合同开通专项维修资金账户。于是，“挂靠”物业公司成了很多自治小区的选择。对这种迂回的自治方式，业委会副主任王惠根内心很不赞同：“有个中间人，动用维修资金手续很复杂。”他想要“更彻底的自治”，“应该赋予业主大会法人身份，允许业委会开立银行账户，自行管理维修资金”。业主大会法人化已有先例，2013年3月，浙江省温州市有两个小区的业主大会被准予登记，获得社团法人资格，作为全国首例，该尝试被视为改变社区管理格局的重大突破。但至今仅是尝试而已。

对“物业自治”的两种意见

实行“物业自治”后，小区自行聘用保安保洁等工作人员，比起物业公司聘用人员成本较低，服务水准通常更符合业主期待，这是很多“物业自治”小区能有物业管理费节余，受到业主欢迎的原因。但是，目前相关法规并未给“物业自治”以足够的支持，比如法律规定小区维修资金必须通过物业公司使用。为了符合要求，自治小区必须迂回地采取“挂靠”物业公司等做法，这对“物业自治”来说是很大的不便。既然允许“自治”，就该给出配套的政策，首先要赋予业主大会法人地位，让小区自行管理维修资金账户，合法用工，并建立一整套的管理制度，政府则可以做好监管。

目前在广大业主和专业人士中，存在两种不同的意见。一种意见从正面理解，认为“在社区建设和治理过程中，越来越多的力量关注、介入并参与其中，各种创新的种子在不断孕育、发芽”，“关注那些正在社区中进行的各种探索与创新，希望通过一个个样本的剖析，记录上海式基层民主的发育与发展”。

另一种意见则认为，物业管理回归主流才是正道。业委会在小区管理中应该扮演好《物业管理条例》中规定的决策者和监督者的角色。“5060”热心人士亲力亲为，一来不专业，二来要承担太多的风险。当然，作为临时性、过渡性的办法还是需要的。至于很多老旧小区存在历史遗留问题，即便被市场抛弃，也应该由政府“托底”。

上海市静安区曾做过一些尝试。2009年起，该区通过政府购买服务的方式，对全区的老旧小区实行“一体化物业管理”，全面改善了辖区内的老旧小区物业管理水平。这恐怕是一个更符合实际的办法。