作者: 王业贤 | 2016-01-21 16:25

还在为小区停车位管理而苦恼？！

随着人们生活水平的提高，住宅小区业主私家车数量的迅速增长，小区停车位的供需矛盾越来越大，由此引起的各种纠纷不断发生，给小区物业管理带来了新的难题。下面，笔者结合曾经管理某单位职工宿舍区的过程中遇到的停车位管理实际问题，谈几点看法，供大家参考。

一、停车位的权属需要明确，以避免因权属关系不明晰而引起的各种纠纷

许多业主买房的时候，很少去关心哪些是共有部分，等到真正需要时才着急;有的业主错误地认为共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，谁都可以随意占用。笔者曾经管理的某单位职工宿舍区的停车库，就是因为开发商建成投入使用一段时间后放弃使用，后来任由业主(内部职工)随意占用，造成权属关系不明晰。有的业主认为是共有部分，谁都有权使用。由于“僧多粥少”，特别是海南炎热的夏季，太阳暴晒，谁都爱惜自己的宝贝汽车，车主们谁都想往车库挤，争夺很激烈，有的甚至大打出手。笔者认为，如果车库权属明确，再加上严格遵守业主大会制定的车辆停放管理制度，就不会出现这类纠纷。

将于2007年10月1日起生效的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据这一条，小区停车位的权属问题可基本解决。小区的停车位就可以区分为全体业主共有车位和业主专有车位，在物业服务合同、车辆管理协议和车辆停放管理制度中可分别作出相应的管理规定。

二、停车位规划设计要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停车场(库)扩建增建预案，才能保证满足业主的需要

众所周知，土地是不可再生资源，而汽车是工业产品，可以随着生产流水线的流动而不断流入市场，不断流入用户手中。因此，相对来说，一个小区的停车位数量是有限的;而业主汽车拥有量，随着社会的进步，人们生活水平的提高，虽然不能说是无限的，但至少可以说其增长幅度是前者无法相比的。笔者曾经管理的小区在不到一年的时间里就猛增近20辆私家车，致使小区停车位骤然紧张，车辆停放秩序难以维持，由此引发的各种纠纷不断，物业管理公司苦不堪言。

这种状况是十年前小区规划设计时所没有预料到的。因此，笔者认为，对于一个将要交付使用至少几十年的小区来说，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证满足业主对停车位不断增长的需求。而目前仅以1989年1月1日起施行的公安部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则(试行)》的建议性指标来规范设置停车位，其数量是远远不够的，而且有的指标已不能适应现实情况的需要。有关行政主管部门应该像规定容积率、绿化率等强制性指标一样来规范小区停车位的规划设计，并且要有停车场(库)扩建增建预案。否则，小区停车位即使目前满足了业主的要求，但过了一、二十年，随着业主汽车拥有量的增加，停车位肯定供不应求，将产生新的供需矛盾。如果没有扩建增建预案，到那时这个供需矛盾就很难解决。这一点在《道路交通安全法》第三十三条里是有规定的：“新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场;停车泊位不足的，应当及时改建或者扩建;投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。”在公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》中也有规定，在应当配建停车场而未配建或停车场不足的，应逐步补建或扩建。因此，政府部门一定要严把规划设计关。

另外，笔者还认为，最好是明确规定小区的停车位不得对非小区业主出售或长期出租。虽然《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但是这个规定操作空间很大，开发商有可能在没有首先满足业主需要的情况下就对外出售或出租车位。因为从楼盘开盘时起，业主是陆陆续续买房、入住的，如果开发商满足了先行入住部分业主的需要后还有剩余车位，法律又没有明文规定开发商要空置多长时间才算满足了业主的需要，在利益的驱使下有些开发商就会对外出售或出租。这样就很难保证首先满足小区业主对停车位的需要，并给今后物业管理带来麻烦。因此，这一点还有待进一步明确。

三、停车场(库)扩建增建资金的筹措途径应灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施

根据1999年1月1日起实行的财政部和建设部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，室外停车场(《海南省住宅区物业管理条例》规定的是“非经营性车场车库”)属于共用设施设备的范围，其大修、中修、更新和改造的资金应从专项维修基金中列支。

笔者曾经管理的小区由于业主私家车数量的猛增，需要扩建增建停车场(库)来缓解小区停车的压力。应部分有车业主(包括业主委员会)的要求，物业公司草拟了扩建增建停车场(库)方案，并送交业主委员会，由业主委员会准备提交业主大会讨论。但一考虑到要动用小区的专项维修资金，就知道该方案通不过。为什么?按照《物业管理条例》的规定，业主大会作出专项维修资金使用的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。而小区有车业主相对来说毕竟是少数，要达到2/3这个多数，恐怕比登天还难。因此，要想扩建增建停车场(库)，其筹资途径应该在不违反有关法律法规的前提下灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施。例如，先由物业公司垫资，再从经营扩建增建停车场(库)的停车管理服务收入中逐渐返还物业公司;或者先由有车业主垫资，再从其每月应交纳的停车管理服务费中抵扣等。只有这样，才能顺利搞好小区停车场(库)的建设。当然，不管是谁先垫资投资，小区停车场(库)的建设都必须按照有关主管部门批准的统一规划设计实施，并且建成后仍然属于全体业主共有。

四、遵循公平、公正、公开的原则，规范小区共有停车位的分配办法

据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法。各个小区分配办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为避免此类现象的发生，共有停车位的分配办法必须遵循公平、公正、公开的原则;同时，正如小区公共水电费的分摊办法一样，有关主管部门应制定规范性文件来指导小区停车位的分配。

总之，住宅小区停车位的管理需要规范和强化，才能解决好由于业主私家车数量的迅速增长而给小区物业管理带来的新难题。