作者: 黄继峰 | 2016-01-21 15:49

真有必要聘请这么多保安员？

有的业主对物业保安期望过高，以为交了物业服务费就像给物业上了保险。这种观念是错误的。物业保安的权利和责任是非常有限的。不管是小区的保安管理或是治安秩序的维护，物业企业的职权来源于业主，只是业主自身权利的延伸，属于小区居民自我管理的范畴，不得超越普通公民应有的权限。

据网上信息得知，到2007年底，我国居民住宅的物业服务费水平，大中城市一般在1.5~4元/㎡;小城镇的多层住宅逼近1元/㎡，有电梯的小高层超过1元/㎡。由于居民收入差距较大，每月3位数的物业费，加重了许多经济并不富裕、既是业主也是住户的老百姓的经济负担，加上现行物业管理体制带来的诸多弊端，使得他们对物业管理行业产生反感，甚至充满敌意，也直接影响了业主跟物业服务企业的关系。这种小区内因服务费过高问题而产生的不和谐现象普遍存在，令人担忧。如继续不顾广大业主、居民的收入水平和心理承受水平，打着把物业管理行业做大做强的口号，一味扩大成本投入，甚至作表面文章，提高物业服务收费标准，追求所谓高水平、高标准，如此发展下去，就是业主最终抛弃物业企业，实行自管。

那么，现在的物业服务费有下降的空间吗?从当前物业费用构成来看，人工费总额在总成本中一般都超过一半。而人工费用中，保安费用最多。因为保安是24小时不间断服务，保安员总人数至少是每班所需保安员数量的3~4倍。近年来，我国内地的物业管理实践也显示，在物业管理成本构成中，最大的成本项就是保安费用(现在应称“秩序维护费用”)，占总成本60%以上，有的小区高达80%以上，这还不包括小区发生意外安全事故后的相关赔偿支出。因此，要大幅度降低物业服务费，就得先从降低保安费用上着眼。

现行的物业保安服务一般都是站岗放哨式的全天候守护模式，即由专门的物业保安24小时实施门卫加定次巡逻。保安员的人数是按照所需门岗、巡逻岗、监视岗等设置，物业公司一般都已将人数压缩到最低限度。保安员工作超时、不能正常休假已属“正常”现象。保安员的月薪多在800~1,500元左右，已经很低了，随着物价上涨等因素也只能上调，难以再减。所以，不改变现行的物业保安模式而以减人、减薪来降低物业保安费用不是办法。

那么，现行物业保安模式是小区物业管理所必须的吗?其实不然。国家重要的部门、重要设施、特殊场所需要保安守护，但对于居住小区，除了特别高级或特殊的住宅区，一般小区大可不必又站岗又巡逻。现在的住宅都设有防盗门，甚至单元防盗门，底层加装防盗窗，有的小区还有各种智能安防设备。所以，只要公安派出所、居委会等能各负其责，发挥应有的作用，住宅小区相对还是比较安全的，并不一定需要专业的物业保安来防盗防窃、维持公共秩序。

当然，设置专门的保安在小区内站岗、巡逻有一定的作用，起码歹徒、窃匪在作案时增加了顾忌，问题是物业保安服务对大多数小区的住户而言过于昂贵。我们购买商品多讲求性价比要高，服务产品也不例外。小区保安服务的性价比又怎样呢?其一，人员与工作性质并不相称。物业保安多为年轻男性，一般还要求身强力壮、形貌端庄。可我们并不要物业保安真的去动粗，能吓跑小偷就行。真正需要的是为业主服务的责任心，但这又恰恰是大多数年轻物业保安缺少的东西。平心而论，目前住宅小区的物业保安还是简单劳动，工资很低，年轻人难以安心地长久做下去，要求爱岗敬业、积极主动、认真负责等实在有些勉强。实际上，我们可以让社区居委会组织下岗职工、尚能发挥余热的退休人员或义工戴上标志来看守小区大门、泛泛地巡视重点部位、照应一下小区秩序，效果可能会更好些，而人工费用却可大大降下来。其二，保安的门面作用对用户来说并不需要。要知道，不论是小区保安人员一年四季的统一着装、还是笔直的站姿、甜美的微笑、标准的敬礼、亲切的问候，实质上都是业主出钱购买服务的一部分。可一般业主并不真正愿意把钱用在这些华而不实的面子工程上。倒是物业公司显得其队伍正规、专业、训练有素，得到了一种面子上的虚荣。其三，小区规模不一，保安成本差异悬殊。我们知道，小区保安管理讲求规模效益。规模大的小区保安费用分摊后相对较低，反之则较高。我们的城市住宅小区大小不一，大一点的10万平方米以上，小的可能在2~6万平方米左右。结果是住在小型住区的业主要享受同大型住区同样的保安服务，必须承担更多的保安费用。而5万平方米以下的住宅小区在我国特别是中小城市最为常见。由此可以认为，物业公司小区保安服务对多数居民来说，性价比是很低的。如果某户小区居民每月交纳的100元物业服务费中，有80元的物业保安费，他可能更愿意拿这80元去买财产保险，而不是用来维护小区公共秩序。

需要注意的是，有的业主对物业保安期望过高，以为交了物业服务费就像给物业上了保险。这种观念是错误的。物业保安的权利和责任是非常有限的。不管是小区的保安管理或是治安秩序的维护，物业企业的职权来源于业主，只是业主自身权利的延伸，属于小区居民自我管理的范畴，不得超越普通公民应有的权限。物业企业只能按照相关合同、管理规约中的合法规定进行“制止”、“劝阻”、“调解”、“汇报”等，“协助”公安派出所、社区居委会、社会其他职能部门维护小区公共秩序。物业保安不能超越“协助”的界限。至于责任问题，小区如果发生安全事故，物业公司如自身没有合同过错，就不能对小区人、财、物的损失负责。即使有过错，一般也并不担负全部责任。所以，广大住户，包括社会各界对物业保安功能要有正确的认识，不能想当然地对小区保安服务期望过高。不能要求以小区物业保安的实施来替代相关职能部门应该履行的职责。更不能以为交了物业服务费后，物业企业就要承担小区内所有人身、财产的安全责任。

另外，从目前我国物业管理相关法律来看，国家并没有规定业主必须以什么具体方式管理物业，管理到什么程度。业主完全可以自行选择物业管理模式，包括其中的物业保安模式。自从《物权法》实施后，相关行政部门已没有必要对居住小区整齐划一，一律要求实施所谓正规的保安服务。

那么，普通居住小区的安全管理又该是怎样的呢?

其一，要求有关行政部门职责到位。我们知道，国外大部分国家的住区不设置围墙，当然更谈不上站岗放哨。所以只要住户有适当的安防措施，公安派出所、社区居委会、社会其他职能部门各负其责，而不是互相推诿，或干脆将相关责任(绝不是权力)全推给物业公司，那么，小区的安全、秩序是有保障的。

其二，物业公司在普通居住小区不再实行保安管理。在香港，一般住区物业是没有专门物业保安的，物业管理也多由退休人员义务自愿担任。所以物业费相对很低。我们的社区居委会不妨组织下岗职工、退休人员或其他自愿人员作为政府的辅助力量来为所在小区安全秩序服务。这样，即使需要向住户分摊些“秩序维护费”，比支付给物业公司的相关费用肯定低得多。对物业企业来说，虽然队伍缩小了，或显得不够“专业”了，但也避免了很多物业纠纷。最重要的是全社会降低了物业服务费成本，更多的住户得到了实惠。

其三，加速普及技防措施。随着经济的发展，劳动力价格不断上升，但很多小区安全技术设备、电子防盗设备却有降价的趋势，这为住宅小区安全管理中大量采用各种技防设施设备来代替人力设防创造了条件，可以节省许多劳力成本。

总之，如果能反思目前的物业保安模式，让物业保安最终淡出普通小区的物业服务，剩下的真正意义上的物业服务费就并不高了。