作者: 罗勇 | 2016-01-19 20:33

“前期服务”不在，建筑千疮百孔

缺乏前期介入，物管查验问题多

接到公司的安排来到山东烟台，对某项目进行物业管理“前期服务”工作，这个项目总建筑面积为688,972平方米，第一期工程共9幢36个单元，总建筑面积约18万平方米左右。

该项目原计划为2013年6月交房，由于冬天大雪时间到4月份，延迟了交房。截至6月份只有28号一幢大楼进入到电梯安装阶段，还有两幢依然是封顶原状。物业管理人员对7幢大楼33个单元的1,196户住宅进行逐户检查，发现了以下14种类型共计1,423个问题，总体情况为：

1、有4个单元的电梯机房没有开窗，其他单元的电梯机房不开对口窗;主要是在电梯运行高峰时不能降温，容易造成停车的几率太多;

2、楼梯过道高于电梯厅通道5cm-25cm不等，这样大风雨天气和室内管道爆裂时很容易进水到电梯;

3、电梯厅通道和楼梯通道的窗户上没有预留排水孔，大雨天气时雨水很容易从窗户进到楼梯，再进到电梯;

4、有8个单元卫生间将原来设计的排气管道预留孔堵上了一个，合并为一个排气道，这样会造成隔墙与排气抽油烟机之间的空隙漏气，增加室内嗅气;

5、屋顶天台和店面露台漏水;

6、有6个单元的排气管道和排烟管道与窗户、下水管道并列，无法安放排气扇和抽油烟机;

7、外墙大理石采取干挂工艺，但没有安放角钢，实际上是点挂，容易造成脱落;

8、排烟道反装的房间有91处;

9、没有安放隔烟槽的房间有42处;

10、没有开孔的厨房排烟管道393处;

11、没有开孔的卫生间排气管道有512处;

12、反装的排气管道有109处;

13、没有安放隔烟槽的卫生间有23处;

14、其他问题如玻璃与空调外机排水管无开孔、水泥墙面凸起、外高内低、空鼓脱落等。

物业管理人员将上述的问题分项和汇总，上报给开发商工程部。对方的回答是：电梯机房没有开窗和不开对口窗，电梯安装公司没有提出来，等提出来后再处理;楼梯过道高于电梯厅通道、排烟管道与窗户和下水管道并列、卫生间将原来设计的排气管道预留孔堵上一个合并为一个排气道，原来设计的就是那样，应该去找设计单位处理;排烟道排气道倒装、反装、乱开孔，全市都是这样，其他人都没有说，你们为什么要提这个问题?对于其他诸多问题开发商回答：现在是抓工期，那些问题等交房了业主提出来后再处理。

有一些问题去整改了，但却是不负责任乱改，比如26号楼1单元和2单元的排烟管道不管是反装、倒装，还是有问题的、无问题的，统统一口气全部砸一个洞出来;25号楼则全部粉刷掉，让人看不到有没有问题(但这本来就是问题)。

对开发商提出的设计问题，设计院回答：他们没有按我们的设计施工，改变了我们的设计方案，都没有向我们报告。

监理单位则说：这边是施工单位，那边是合同甲方，哪一方我们都不能得罪，只能睁只眼闭只眼，干脆不去现场，一旦发现问题还真不知道怎么处理。

施工单位则表示：1、承包的价格本来就不高，照目前的施工情况，我们已经亏本了;2、资金没有全部到位，我们没有垫付的能力了，现在连工人都没有了;3、反正是亏损了，再扣罚金，也是亏本，就看甲方怎么处理了;4、工期一拖，业主告的是甲方，不是施工方。

明确介入职责，排除隐患保质量

由于现代建筑的设计复杂、技术性强，使用的材料、设备科技化程度高，物业管理前期介入工作在当今的房地产开发中已日趋显示出其必要性和重要性。许多富有远见的开发商已将物业管理前期介入工作当作项目实施阶段的重要组成部分，共同与物业管理方制订相关工作流程和规章制度，充分为这项工作提供各种便利，创造各种工作条件。

而物业管理方如何在这个阶段充分掌握好各项工作重点，更好地为开发商提供高质量的服务，为物业交付时不留下质量缺陷、使用缺陷和管理缺陷打下良好的基础，是物业管理前期介入人员需要分析研究的问题。

笔者认为物业管理企业的物业管理前期介入工作应充分做好以下几项工作：

一、物业管理企业与开发商签订《前期物业管理合同》时应将“物业管理前期介入”纳入合同中去，明确双方的责任和义务。实践证明，许多未将“前期介入”工作纳入合同中去的，都会出现工作责任和义务不明确的问题，致使前期介入工作无法真正实施或者是名存实亡，最终给物业使用人或管理人留下诸多难以改变的遗留问题。

二、挑选合适的专业人员驻场。物业管理前期介入工作是一项专业、复杂的综合性工作，其中许多工作专业化程度较高，应以派工程技术人员为主，如果派驻人员对专业知识了解不够，不仅不能服务好开发商，而且会给物业的后期使用和管理留下诸多问题。

三、制订详细的前期介入工作计划、工作流程、规章制度。

四、积极参与项目的前期规划设计、图纸审核，了解配套项目是否齐全，有无功能缺失。

五、深入施工现场，及时掌握第一手资料，尤其要了解隐蔽工程的实施情况。对有可能影响后期使用安全的工程应及时向开发商提出。

六、及时收集各类工程资料(纸质资料和电子文档资料)。做好详细的前期介入工作资料记录，管理、保存好各类资料档案。

七、定期与开发商召开联席工作会议，对存在使用缺陷、管理缺陷的分项工程及时向开发商提出书面整改方案，跟踪整改结果。

八、在物业进入施工扫尾阶段时，做好各项接管工作。在接管工作之前需成立以有资历的物业经理为主的接管领导小组，作好接管计划。小组主要由以下专业人员组成：工程人员、绿化环境卫生管理人员、客服主管人员、财务人员、安全护卫主管人员、档案管理人员等。（原载于《现代物业·新业主》2013年第8期/总第266期，配图来自网络）