作者: 张洪 | 2016-01-19 10:45

装修管理费和装修保证金最好不要收

众所周知，在物业的装修管理阶段，物业服务企业向业主或装修商收取“装修管理费”和“装修保证金”(也有称“装修违约金”，在一些地区前些年叫“装修押金”)的做法由来已久。然而，这两项收费在实际操作中每每受到业主的抵触，并屡见媒体“曝光”，让物业服务企业多少留下一点乱收费的负面形象。究其原因主要是：物业服务企业对项目的装修管理责任重大，但却无权行使相应的管理权力，致使人力和物力损耗大，物业服务企业的这种付出不但带不来丝毫的效益，反而得不到理解和支持。因此，需要收取一定的费用来弥补管理成本上的损失，需要通过预留押金的办法来增加管控的权力。但是，从法律和消费者的权益保障角度来看，物业服务企业的这种做法显得很不合规、不合理。理由如下：

一、我们国家的公众服务性收费实行行政许可制度，而现有的物业管理类法律法规没有关于“装修管理费”和“装修保证金”收费内容、收费标准的明确规定。况且一些地方政府价格主管部门还明令取消了这些收费。比如《大连市物价局关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》(大价发〔2003〕97号文件)规定：“取消物业装修押金收费”;《山东省物价局关于物业服务企业收取装修管理费有关问题的复函》(鲁价费函〔2011〕50号文件)：“业主向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本，物业服务企业不得再向业主收取装修管理费及与装修相关的管理费用。”

二、有人说，“装修保证金”确实不应该收，因为于法无据，但是“装修管理费”可以收，因为“有法可依”。其认为从建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中找到了收取“装修管理费”的依据，详见如下：

第十六条　装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

其中的“(七)管理服务费用”的款项被物业服务企业普遍视为法规依据。但是，细品起来却不是那么一回事。因为，这个“管理服务费用”是指物业管理企业、装修人、装修商在签订“装饰装修管理服务协议”的基础上，就装修管理服务内容(包括垃圾和废弃物的处理)等事项约定的“管理服务费”。如果，物业管理企业将垃圾的清运费用从“管理服务费”中剥离出来，单独再约定一项“装修管理费”的话，与法规中表述意思显然是有出入的。并且该法规并没有规定收费标准，既然是协议的方式，那么就意味着是需要平等自愿的，如果有的业主不同意签订装修管理协议，那么这项“装修管理费”的收取工作就不能统一执行下去。难道在同一管理项目上是否收取“装修管理费”及收取标准还可以是不一样的吗?在建设部110号令之后出台的国务院《物业管理条例》已明确规定了物业管理企业在装修管理中的责任和义务，一些地方政府在根据《物业管理条例》制定本地区物业管理法规时将装修管理纳入了物业管理服务费所涵盖的基本物业管理服务之中。比如《辽宁省物业管理条例》的有关规定：

第二十条　前期物业服务事项应当包括下列主要内容：

(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理;

(三)物业装饰装修管理;

(四)物业档案资料管理。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

三、通常，开发建设单位制订和签署的《临时管理规约》、《前期物业管理合同》中，物业管理服务内容已经包含了装修管理服务，因此，物业管理服务费中也应包含装修管理服务的成本。

四、按照收费与责任对等的原则，物业管理企业收取“装修管理费”将承担相应的管理责任。而业主的房屋装修一旦出现安全或质量问题时，物业服务企业表现的是无能为力。

五、消费者购买了没有经过精装修的房子，势必要进行大范围的装饰装修，这是情理所在。而从业主收房到装修结束期间，开发建设单位往往还有些收尾的建设工程要做。在这样的环境下，业主足额交纳了物业管理费而实际上还没有彻底享受到物业服务带来的舒适，却又产生其他一些管理上的费用，难免心里不满：

1、有的物业管理企业的装修手册中规定：“装修保证金2,000元，装修管理费8元/平方米(包括装修日常管理费;园区卫生清洁费;装修监督管理;审图费及验收费;消防及安全管理费)”，但对于“装修管理费”中是否包括“装修垃圾清运费”，文字表述得不严谨。在《前期物业管理合同》中也没有明确约定或表述装修管理是物业管理服务内容之外的特色服务或有偿服务。这些物业管理企业事先制订的收费规定已经在广大业主的心里和社会上留下了“物业管理企业很霸道”的印象。

2、在一个项目中经常可以见到的事实是，许多收房的业主对收取的“装修管理费”提出了疑问，要求拿出政府部门规定的收费文件，否则拒交并投诉，对“装修保证金”已明确表态不交。业主们因此类缴费而与物业管理工作人员的争论从无间断过。

我的建议是：

一、物业管理企业应取消目前的“装修管理费”和“装修保证金”的收取。

二、如果因项目的特殊性有必要收取的话，只能是“装修管理费”，并且一定是在业主购房时在购房合同的附件《临时管理规约》中约定：明确说明装修管理服务是在常规物业管理服务范畴之外的有偿服务，装修管理服务费包括装修垃圾的清运、装修公共环境的二次清洁、装修公共安全的增项管理等。然后在之后的《管理规约》、《装修手册》和《装修管理服务协议》中相应一致地表述清楚。

三、商业项目中对租户的管理例外。

（原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期）