物业“包干制”批判一：从一开始就是个错误

门卫大爷是祖师爷——建筑物管理的自然起源

自从有了多名业主共同拥有一座多层建筑以来，就有了业主的共同管理。为了控制闲杂人等出入，要合伙请门卫。需要打扫共有部位，就要一起请清洁工。楼梯、楼梯间、走廊、外墙、上下水管等公用部位、公用设施需要维修，就要一起凑钱请人。为了避免不时商量、临时结账的麻烦，就会制定一些制度，以方便共同管理和分摊费用。建筑物共有部分管理，就是这样起源的。

最早的固定人员，是门卫。门卫的工作并不只是看门。收发、接待、业主(或住户)之间的信息传递、受业主委托电话联系清洁工和其他临时服务人员等，都是他们的工作。所以，门卫大爷，是建筑物管理服务行业当之无愧的祖师爷。

啰嗦这些简单的事实，是想说明以下一些基本道理：

1、一旦成为建筑物共有部分的所有者，业主就有对自己的财产享受权利和承担责任的本能，包括管理的权利和责任。

2、所有者自治，是商品经济社会中自然形成的对内、对外关系，无须他人倡导，也不应受他人压制。

3、建筑物管理所需要的服务和保养、维修的费用，是业主根据实际需要分摊的。用多用少，消费到哪个档次，请谁来服务，都由业主自己协商决定并与服务方达成交易，无须他人来设定价格和标准，限定服务机构和人员的级别。

4、业主与建筑物管理服务的常驻和计时的专职人员与机构，从来就是雇佣关系。

万变不离其宗——建筑物管理的正常发展

随着建筑物体量的增大，建筑物功能提高并日趋复杂，业主对使用品质及建筑物保值、升值要求逐渐升级，而自发状态的自治管理也逐渐暴露建筑物安全等方面的隐患。

要共同管理好几十、几百个单元组成的建筑物，原来由一、二位业主牵头协商的初始形式，也难以适应，有了成立组织的需要。

由于这样的需求，在正常的市场经济环境下，为建筑物管理服务的行业，日益繁荣。社会管理者也为建筑物管理制定了专门的法律。这些，都为业主管理建筑物创造了更好的条件。包括：

各项服务的专业化。除了最早出现的保安公司、清洁公司，以及更早就有的建筑物本体维修和装饰公司以外，电梯、水泵等专用设施保养、维修，园艺服务，还有安装呼叫、监控系统的，专门帮助测量、检验建筑物本身和设施的，为不动产做经营顾问和代理的，等等专业公司纷纷出现，并在竞争中发展。业主可以得到更好、更专业的服务，还有比较、选择的充分余地。

综合管理服务公司的出现和发展。初级阶段的综合管理服务，如上所述，往往是由保安人员兼任了部分职责。而最早的专业性的管理服务人员，也往往是保安公司、清洁公司或建筑物维修公司提供的。随着需求的发展，专门的综合服务公司也开始出现，并逐渐形成专门的行业，其名称有管理维护公司、管理服务公司、管理顾问公司、物业管理公司等。

社会管理者的立法、执法。社会管理者通过制定和执行法律，倡导业主建立自主管理的组织，并规范业主组织运作的程序，以利于妥善处理业主之间关系。同时，也规范业主与房产商、服务商之间的关系，提高业主的社会地位，维护交易双方的合法权益。业主通过内部协作和对外协作，充分发挥建筑物功能，延长建筑物寿命，并保障社会安全。

法律的一个重要内容，是给房产商规定对建筑物管理的重要职责，这一点不容忽视。建筑物管理的硬件基础是房产商造就的。房产商不但要对建筑物的质量、性能负责，还要对今后的管理负责。各类共有部分包括附属设施的厘定;各个专有部分业主对共有部分可享受的权利和承担责任的份额，取决于建筑物的状况。管理的具体、清晰的规则，也需要一开始就确定，只能由房产商负责依法拟订后，由每一位购房者确认，否则今后纠纷不断。香港、台湾地区的建筑物管理相关法律，都严格规定了房产商对建筑物管理的职责，因为这是以后业主管理好共有部分的基础。

综上所述，在正常的市场经济环境下，建筑物管理的发展过程，是让业主在发展的趋势中，更好地使用、管理建筑物的过程。硬件在变，服务在变，参与者在增加，社会管理者关注的程度在加大;以业主为主人、为中心，为业主服务的宗旨，不变。

形似神异——质疑通行的来源说

一种通行的说法是，内地的“物业管理”是从香港学来的，香港的物业管理是从英国引进，而英国的物业管理源于1860年代的奥克维娅·希尔女士。

希尔女士创设的一套管理制度，是用来管理租户的。香港政府引进英国物业管理专家，是在1950年代末，目的是管理刚刚落成和正在建造的大型公共屋邨。无论是希尔女士还是香港政府，都属于单一业主，管理的对象是不分专有、共有的整体建筑物，和没有产权的租户。租户只是使用者，只交租金。物业维护费用多少，房产能不能保值、增值，都与他们无关。

而内地1980年代以来的物业管理，一开始就是管理区分所有建筑物的，现在仍是，将来一定还是。一个管理区域的业主有几百、几千户，各自拥有私人产权。专有部分自己管理，共有部分共同管理。管理的目的不单是使用好，还要保值、增值。

把这两种形式相似，本质不同的管理当成一回事，如果是在这样的思维指导下制定管理方针，自然会犯根本性的错误。

建筑物共有部分的管理，真正的起源应该如本文开头所说。这种初始状态的建筑物管理，1950年代之前，在上海等大城市就有。只是因为后来实行房产公有制，近现代意义的建筑物管理的自然发展进程，才被人为打断。

(本文原载于《现代物业·新业主》2015年第12期/总第345期)

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