作者: 毛志远 | 2019-02-26 14:25

老旧社区微改造切忌表面与片面

原载于《现代物业·新业主》2018年12期/总第444期

老旧社区微改造，是各级政府部门落实中央城市工作会议关于“完善住房保障体系，加快老旧小区改造”精神，营造“干净、整洁、生态、宜居”城市环境的重要举措。自2015年12月份中央城市工作会议召开以来，全国各大中城市结合自身特点，分别以试点形式，以点带面组织开展了多样化的老旧小区微改造工作。

总体来看，各城市老旧社区微改造试点项目，在改善老旧社区面貌、提升老旧社区形象、提高居民群众获得感和幸福感方面，确实起到了阶段性的示范作用。但在看到成绩的同时，也暴露出一些问题和不足。这些问题和不足需要我们认真研究并解决。

因工作关系，笔者对武汉、广州、南昌等城市的老旧小区微改造工作进行了初步调研，笔者认为当前各大中城市老旧社区微改造试点工作存在三个方面的问题，具体问题及建议如下。

老旧社区微改造忌“面子工程”

武汉、广州、南昌等城市，已立项实施的微改造项目，主要是老旧社区内的绿化带修复、增加车位、闲置场地再利用等改造。归纳所有规划立项并实施微改造项目的特点，大多与环境及场地息息相关，且多是一些看得见、所谓“容易出成绩”的环境整治亮化类项目。

从老旧社区实际情况看，虽然环境整治亮化类微改造也有一定的必要性，但相较于老旧社区中地下管网的堵塞、消防设施设备的瘫痪、电缆管线的老化等安全隐患类微改造，就显得并不是最迫切、最急需的。

社区微改造项目在规划立项时“征询居民群众意见，获得居民群众认可”虽然是好事，但毕竟居民群众不是专家，也不是社区管理的全程参与者，因此在微改造项目立项征询意见时，居民群众更多关注局部利益和提升形象的环境整治类的微改造。

针对老旧社区微改造项目立项选择问题，建议老旧社区微改造组织者、参与者，一定要结合各社区实际，选择最迫切、最重要的项目立项。具体来讲：

一是要做好居民群众关于社区微改造项目立项的引导工作，切忌片面追求居民群众的短期满意，而忽视为老旧社区长远安全护航的初衷。

二是要分步施策，在社区众多需要改造的项目中，首先要关注解决社区安全隐患类项目，如社区消防设施设备瘫痪、社区电气管线老化、地下管网严重堵塞等项目，其次是关注解决环境整治亮化类项目。

三是要充分考虑微改造工程的实用性及微改造工程材料选择问题，切忌选择易腐蚀的木质材料，包括防腐木、木塑、玻璃钢、钢构等材料。

总之，老旧社区微改造项目要以解决社区中最迫切、最紧急的问题为主，并兼顾经久耐用和实用的问题，切忌过分追求“面子工程”。

老旧社区微改造应“统筹安排”

老旧社区之所以要进行微改造，主要是这些社区中的设施设备和场地长期无人管理、老化及年久失修，并由此造成社区环境破败不堪，社区隐患积重难返，社区资源长期浪费。改造的目标，就是要消除公共区域、设施设备和场地存在的安全隐患及资源闲置等问题，从而提升社区居民群众人身财产安全和生活质量，提高社区居民群众的获得感和幸福感。

改革开放四十年，住房制度改革也经历了四十年。四十年的住房改革发展，虽然成就了中国经济的腾飞，但同时也带来了因住房制度滞后及物业管理失灵而造成的大批量小区老化失修、监管缺失、安全隐患积重难返等问题。所有这些问题型老旧福利房和老旧商品房，都属于老旧社区微改造的范围，且都期盼着通过微改造实现老旧社区“旧貌换新颜”。但当前老旧社区微改造政策，仍处在初级试点阶段。社区微改造的主体、资金来源及改造方向等存在一定的局限性。

以武汉市武昌区为例，其社区微改造主体主要是规划部门，资金来源主要是政府关于社区微改造的专项资金，改造方向主要集中在老旧社区的环境整治亮化类项目。因此，当前以试点为主的微改造政策及方向，远远无法满足大量老旧社区对微改造的迫切需求。

值得肯定的是，武汉市武昌区试点的老旧社区微改造项目，已经得到了微改造小区居民群众的认可，实践了“民有所呼、政有所应、民有所盼、我有所为”的党风政风要求。为把好事办好，让更多居民群众得实惠，建议在下一步微改造工作中，要统筹安排，广泛开发和利用各方资源，全面对老旧社区微改造实施拓面提质。

具体来讲，一是要扩大受众范围，变老旧社区微改造试点政策为普惠政策;二是对资金进行统筹安排，充分利用好社区惠民资金、微改造项目资金、老旧小区加装电梯补贴资金、“红色物业”专项资金、立面整治资金、房屋维修资金、社区众筹资金等，对所有资金进行全面统筹安排，杜绝各自为政、重复建设问题;三是对改造项目进行统筹安排，避免出现老旧社区多头管理、多方建设造成的反复开挖、被动破坏等负面影响。

老旧社区微改造须“建管并进”

老旧社区微改造项目第三个问题，也是最大的问题，是建成投入使用后的管理问题。“三分建设、七分管理”，强调的就是管理的重要性。从武汉市武昌区已完工的微改造项目来看，武汉市武昌区老旧社区建成投入使用的微改造项目，其管理主体大多是以社区志愿服务队为主。尽管社区志愿服务人员在具体管理过程中，能取得一定的作用，但从法律角度及长远来看，社区志愿服务人员有两点不足：一、社区志愿服务队是自治性组织，可以不承担法律责任，志愿服务人员能否长期坚持无法保证;二、社区志愿服务人员不专业，无法对微改造项目的使用过程进行专业监管，因此极易造成管理漏洞并带来安全隐患。

建议政府主管部门在重视老旧社区微改造建设的同时，重视微改造项目投入使用后的管理问题，具体从三个方面抓落实：

一、要选择合法的管理组织。老旧社区有物业服务企业的，建议以合同的形式委托小区物业服务企业对微改造项目进行管理;没有物业服务企业的，建议定期聘请专业服务单位对微改造项目监管。

二、要准备充足的维护资金。社区微改造项目的监管要善于发现问题，同时也要及时维修和解决问题，充足的微改造项目维护资金是及时解决微改造项目破损、老化、脱落等问题的基础。

三、要购买足额的公共保险。社区微改造项目大多集中在社区公共区域，无论微改造质量优劣，公共区域都难免会发生意外伤人事故。只有为老旧社区微改造项目购买了足额的公共保险，才有利于各类突发性意外事故的妥善处理。

老旧社区微改造关乎千万百姓的日常生活和切身利益。提升居民群众的生活质量，提高居民群众的获得感和幸福感，是微改造的基本要求和努力方向。以上提出的老旧社区微改造的问题和建议，是提示和鞭策。希望老旧社区微改造工作能再发展、再深入、再提高，期待老旧社区微改造更加利民惠民，越改越好。

(作者单位：武汉一品行物业有限公司)