作者: 童超 | 2018-12-11 14:18

北京业主大会APP投票的问题与思考

原载于《现代物业·新业主》2018年9期/总第435期

2018年6月，北京市住建委提出在北京市各小区召开业主大会时，业主通过App进行表决投票试验，《人民日报》还报道了朝阳区东湖街道办所属上京家园小区正在试验。

现在许多小区业委会的委员们和普通业主都在发问：现在能否用App手机投票系统启动投票?笔者所在的北京首一业主大会工作辅导中心(以下简称“首一中心”)只能回答：目前在试用阶段，市住建委尚未通知全面铺开正式使用。2018年8月29日，《北京市住房和城乡建设委员会关于推行手机投票决策小区共同事项的通知》(发布京建发〔2018〕391号)推行手机投票通知100个小区可申请使用了。

我们认为大规模使用App投票尚需时间，北京市小区众多，近5,000左右，情况各异。住宅、商业各种业态并存，建成20年至30年的物业占据相当比例。北京市常住人口1,300万左右，外来人口1,200万左右，小区里租户占有相当比例，这是北京“特色”。所以在小区统计登记业主信息，包括小区名称、楼门号、业主姓名、房本号、住房建筑面积、身份证号码、手机号码，这些复杂细致的工作需要相当的人力、物力和时间。当然如试点上京家园只用业主身份证核实报上手机号码(号码应登记为实名制的)，则要容易很多。

此次推出的App手机投票系统和2011年市建委推出的公共决策平台具有一定相似性和细微的差别，比公共决策平台(一卡通)投票更方便。

各个小区用各种渠道统计出每位业主这一系列的信息占小区的业主人数表决权数(面积表决权数)多少百分比方可进入此系统登记使用呢?是百分之五十以上，还是百分之七十以上，甚至百分之九十以上?还是百分之百方可使用?笔者认为百分之七十以上即可，百分之百难以做到。因为业主百分之百拥有手机概率极低，而没有手机或未登记用App投票业主的投票权是不可以剥夺的。怎么处理这些业主的投票问题，北京也可以学学深圳，允许这部分业主用“书面征求意见”方式(纸质投票)作为补充，补录到App投票系统中，或者算出业主人数表决权数和对应面积表决权数的百分比与App统计出的两个百分数相加出准确的两个表决权数，作为业主大会表决结果数。

但京建发〔2018〕391号文第四条规定：“手机投票覆盖范围内的小区原则上不再使用纸质投票。”此条不利于大量推广使用App。从法律角度讲“原则”二字的意思为：说话或行事所依据的法则或标准。没有任何法则规定二者不可合一，也不是不可以一分为二。故笔者认为应以App为主，纸质为辅，两全其美，何乐而不为?而App占比可由住建委酌定。

但在实际推行中，住建委未支持二者合一的做法。2014年3月19日市住建委针对当时西城区广安门街道京贸家园(荣丰2008)用公共决策平台投票中，我们首一中心辅导用一卡通投票在投票过程中缺失170多张卡，我们用“书面征求意见”方式(纸质票)补充后，住建委批复为：“业主决定共同事项应采取业主决策平台或纸面投票方式之一进行，不得混合使用。”

现在如果要推广App系统投票，那么是否将2014年3月19日的住建委“关于业主决策平台与书面投票共同使用问题的复函”收回并作废?因为当时办事处的法律顾问与市住建委的律师都对我们讲：“业主决定共同事项采用业主决策平台用纸面投票补充，从法律上讲没有排他性。”而深圳市住房和建设局2016年3月25日发出使用App投票系统通知中也允许“将纸质票补录到系统中”。

还有一些具体问题如地下车库车位是否计入人数和面积的表决权数。在上京家园，我们在和北京第一个成功采用App投票的小区组长与主任交流时，得知将地下车位的车位业主人数和面积计算在表决权数中。但是北京用一卡通投票只计算业主的居住专用面积，而不计算车位的面积和车位人数。地下车库的所属权目前有很大争执归属，有待时间解决，再者从实操上也不应该计算在内。例如一个小区有100名业主，有100套房，而地下库房有200个车位，假设卖给的200人是业主的子女或不是小区里的人(当然文件规定应首先满足专用面积业主的需求)，如果每个车位一个业主有投票权，就会出现有车位的人超过住房业主的表决权数，故将地下车库和人防工程面积不计算为投票面积是合理合法的，这条也可在议事规则中约定。

App手机投票系一种方便的工具而利于提高投票速度，减少争论，但不能授于后台将一个区域分为两个，或将两个区域合并为一个。例如：朝阳区奥运村街道世茂奥临小区马路东区本为一个物业管理区域，而京建发〔2018〕391号文附件1中将其分割成东西两个区域，不知何因?

京建发〔2018〕391号文中通知单位应有业委会。因为组织召开业主大会通过小区共同事项的主体是业主大会和它的执行机构业主委员会，在附件(手机决策小区共同事项申请表)，表中申请单位不应该是物业管理公司而应该是业主委员会。物业管理企业原则上不能干预业主大会的召开，怎么能由它来填表申请使用App呢?

另外有的业内人士和业主提出，市住建委是否能建立一个专门的监督机制，保证业主在App投票系统投票后，打印出的数据不能篡改和百分之百正确。

上京家园小区作为北京市第一个用手机投票决策小区共同事项，通过小区两个法律文件选举出新的业委会和监事会的成员，为后续小区使用App投票开了一个先河。追上深圳等城市，开创首都新特色是我们业内人士及有关政府部门、市住建委面临的艰巨任务;而如何总结上京家园的经验，找出其中不足，才是这一艰巨任务的开始。