作者: 张丽曼 | 2006-12-31 14:22

北京品阁小区以公司制实现业主自治

业主自治是在社会主义市场经济条件下，社会主义基层民主的重要形式。北京品阁小区公司制自主管理模式，是全国许多小区业主自治制度创新中比较成功的一例，为解决社区治理“三失灵”问题提供了新的解决路径和方法，具有一定的普遍意义。

社区治理失灵是当前一些社区矛盾纠纷和冲突接连不断的主要表现。究其根本原因，主要是由于“市场失灵”、“政府失灵”和“业主自治失灵”造成的。

所谓市场失灵，即房地产市场与物业服务市场自身不可避免存在的缺陷。众所周知，凡是市场经济都有不可避免的缺陷，最大的缺陷就是市场主体在追求自身利润最大化的同时产生的外部不经济问题。表现在物业管理方面，即初始的物业管理制度是在物业服务合同签约方主体性缺失的情况下建立起来的，由经济人追求自身利益最大化的本性所决定，开发商所组建的前期物业公司对物业服务与收费采取了自身利润最大化的制度设计，其结果必然是迅速产生物业服务偏离服务对象和服务宗旨的问题，造成物业公司提供的物业服务商品价格与价值严重背离，严重损害了业主的财产权利。

所谓政府失灵，就是主管行政部门对房地产和物业市场监管制度不健全，监管措施不得力，在保护公民住宅私有化所产生的私有财产和共同财产方面缺乏积极有效的措施，对小区发生的大量的阻挠业主维护合法权益的事件当作为的不作为;对业主依法组建业委会支持引导得不够，长期不能改变业委会成立难、换届难、工作难等问题，直接影响了社区的和谐建设。公平与和谐的社会环境是公共物品，提供优质合格的社会公共物品首先是各级政府不可推卸的职责。政府有关部门在完善市场监管制度，规范市场主体行为，协调市场主体各方面的利益，调节物业纠纷方面的错位、缺位、失职是造成社区治理方面政府失灵的主要原因之一。

所谓业主自治失灵，就是有相当一部分业主对自己的根本利益缺乏认识，还没有确立自己是整个物业小区的主人的基本观念，缺乏公共利益第一的公益心，只关心自己专有住房所产生的财产权利，而对小区内的属于包括自己在内的公共设施、设备和公共环境仍然处于懵懂状态，或者不闻不问漠不关心，或者为一己之私利，加害于这些公共设施、设备和公共环境，自毁长城。有的业委会由于缺乏物业管理专业知识，缺乏斗争经验，不讲究斗争策略，不善于运用法律的、经济的、行政的、文化的社会资源等等，不能理性维权，也造成了业主自治的失灵。

解决上述“三失灵”问题的关键在业主。业主自己的财产首先要自己积极主动来保护。品阁小区依靠业主自身的力量，首创了股份公司的自主管理模式，较好地解决了上述“三失灵”的问题。

第一，品阁小区的北京三自品格社区服务中心有限公司(以下简称“三自公司”)创新了物业费的资金运作模式。由业委会成员作为公司发起人和股东代表，广大业主自愿认购公司的股份成为股东。业主选举小区中的精英组成董事会和监事会，选举自己信赖的人担任董事长和总经理，依据公司章程定期召开股东大会，对公司业务、财务等进行直接监督。由业主自主成立的股份公司，自主经营、自负盈亏、自我监督、自我发展，实现了业主对小区公共财产自主管理的“责、权、利”的统一，全体业主既是物业服务成本的承担者，又是物业服务质量和公司财务状况的监督者，还是物业服务的直接受益人。这就促使物业公司自觉地量入为出，精打细算，节省开支，降低了物业管理成本。根据股东大会的决定，公司将一部分利润冲抵下年度的物业费，减轻业主的经济负担，纠正了外来的物业公司普遍存在的与业主两利相害的弊病，克服了物业服务的价值与价格严重背离的问题。

第二，品阁小区的三自公司创新了业主共同财产的保全制度。在股东大会的监督下，真正实现了物业服务公司的宗旨——物业服务与管理。首先，由于提高了业主对物业服务质量进行监督的积极性主动性，加强了物业公司对共同设施设备的日常保全保养，避免了外来物业公司得过且过、偷工减料、以次充好等弊病，保证了业主共同财产的合理折旧。其次，由于是业主自己的公司，股东大会决定将一部分公司利润用于改善小区的环境，增加或更新小区的公共设施设备，从而使小区的共同财产保值增值，使公司的利润——业主的血汗钱不再变成外来的物业公司的“囊中物”而被转移成别人的资产。这是一种真正的取之于民用之于民，造福于全体业主的财产保全形式。

第三，品阁小区的三自公司的运作形式培养了公民意识。这种以利治利的制度安排，形成一种激励机制，把全体业主和物业服务公司的利益拴在了一起，公司和业主“一荣皆荣，一损皆损”。这种用自身切身利益的增值所进行的教育其作用比任何说教都更具有说服力。关心公司经营，关心物业服务质量，关心共同利益的保值增值就是关心业主个人的利益。这是一种真正建立在现阶段“以公有制为主体多种经济成分共同发展”基本经济制度基础上，最切实的道德品质教育和公民教育之一。何谓“公民”，我国的一般解释是具有一国国籍的能够依法享有利益和承担义务的自然人。可见，公民一半是属公的，即公共生活的主体，是公共事务不可或缺的一部分;另一半是属私的，即私人生活的主体，维护自己的合法私益是天经地义的。在物业小区中，公益是每个业主的私益当中所包含的非排他的部分，私益是物业小区中各个非排他的公益所产生的依据。所以，私益是公益的前提和基础。如果没有私益，就没有公益。而公益则是从私益中产生又包含着私益的公共部分。品阁小区的三自公司通过股份制的方式把业主的私益与构成社区公共物品的公益结合起来，创造了一种业主相互之间权利与义务对等的制度模式，提供了促使业主自觉自愿主动履行义务同时又共享公共权利的制度环境，促进了公民社区的发展。

第四，品阁小区的三自公司创新了社区的“善治”模式。所谓“善治”，简单说，就是国家与公民在公共生活领域的密切合作。三自公司在物业公司撤走，开发商躲避的情况下，自己组织起来创办物业公司，自主管理小区的公共生活，取得了政府的认可和支持，是社区善治的典型。它的存在保证了业主自主管理社区的自治性，使业主永远地告别了计划经济体制下的旧的社区管理模式。其次，作为业主自办企业的三自公司在“市场失灵”的环境下，拿起法律的武器，利用经济体制改革的成果，挑起了自救自治的重担，实现了业主自我管理自我发展的自主性。再次，“三自”股份公司不仅是对计划经济体制下行政性社区管理模式的突破，而且是对市场经济自发性、垄断性、外部性的突破，通过公司制这种经济形式整合了小区的社会资源，有效地克服了物业服务管理方面普遍存在的“三失灵”问题，为创新社区的善治体系提供了新的制度模式。

第五，品阁小区的三自公司促进了现代商品房小区由“陌生人”社会向“熟人”社会的转化。通过公司制的自治管理，吸纳了全体业主的资金，同时接受全体业主的监督。业主们在社区形成了共同的事业。社区的公共设施和设备，有的是纯消费品，其价值逐年递减;有的是可以盈利的资产，能够不断创造出新的价值。股份公司制这种形式，为全体业主共同行使对这部分共同财产的相应权利提供了方法和途径。这样，物业小区中业主的共同财产就不再是纯粹的消费品，其中一部分还是资本。那么，物业小区就不仅是生活共同体而且在一定范围内还是经济共同体。公司制的经营方式使物业小区在首先保证居住功能的前提下，增加了一些投资功能和盈利功能。业主通过共同经营和处置物业价值的增值和一部分利润的再分配，使物业小区变成共有共享共管共治的新的社会共同体。这样的业主社会组织形式丰富了业主之间的联系方式，增加了业主之间的凝聚力和亲和感，促进了社区由“陌生人”社会向“熟人”社会的转化，对建设和谐社区提供了新的制度环境。

总之，随着住房的商品化和私有化，政府包揽物业小区公共物品的时代一去不复返了。物业小区里的公共物品是全体业主用自己的血汗钱购买的共同财产。业主要想在自己的小区里住得安稳、住得舒适、住得长久，就必须关心公共设施和设备的养护和维修，关心小区的公共事务，解决物业管理方面的“三失灵”问题。

(作者系中国人民大学教授)