作者: 黄振威 | 2010-12-31 13:22

业主委员会研究的现状分析与启示

上世纪90年代初，随着住房商品化改革和房地产市场的发展，中国城市居民的居住状况发生了深刻的变化，越来越多的人告别了福利分房时代，住进了成片开发的新型住宅小区，成为拥有私有房产的业主。一时间，对物业共有部分的管理，以及维护社区业主的共同利益成为新型社区公共事务的重要组成部分;再加之伴随新式小区和物业管理在城市中的迅速扩展，物业纠纷也在各大中城市大量涌现，从“中国第一商城”、“九龙花园”到“现代城”、“鹏润家园”再到“天通苑”，“业主被打事件”频频发生，物业管理中矛盾冲突的数量和严重性都有明显的上升趋势。于是，在这两种因素的共同促进下，1991年9月，全国第一个“业主管理委员会”组织在深圳万科天景花园正式成立，随后，这种模式在全国迅速推广开来。目前，作为我国近十年来社区治理中出现的新事物，业主委员会已然成为和谐社区构建中的新主体。而纵观城市业主委员会的发展历程，民间自治力量茁壮成长和公民社会不断壮大的趋势日益明显，这显然将会对中国城市政治的发展与社区治理模式的转型产生积极的重要影响。对此，已有部分学者从各自的学科进行了研究，发表了一些论文和专著，取得了一定的成果。对这些学术成果的总结和归纳，不仅有助于把握业主委员会问题的研究现状和理论动态，也有利于吸收最新的研究成果，从而将研究深入和扩展下去。为此，笔者选取了1999年至2006年在国内学术期刊上发表的194篇有关业主委员会的研究论文作为分析对象，从研究趋势、研究的学科背景、研究方法和研究视角等四个维度对它们进行了梳理和分类，并在此基础上对当前研究的不足之处和未来的研究趋势提出了自己的看法。

业主委员会研究的现状分析

1、研究趋势

统计结果显示，近年来在各大期刊上发表的以业主委员会为主题的研究成果呈逐年上升趋势，这反映了随着住房私有化后城市居民私权的扩张和公民社会的逐步形成，业主委员会问题逐渐成为学术研究的热点，而2003年至2006年来的较大增幅则说明了有关政策法规和媒体报道在促成学术研究方面影响极大。总体来说，业主委员会研究在学术界逐渐升温，并将日益受到关注。

2、研究的学科背景

由于业主委员会问题牵涉的主体众多且利益互动关系复杂，所以已有的研究成果横跨管理学(主要是物业管理)、法学、社会学、政治学、经济学和行政学等多个学科，并初步形成了业主委员会研究的立体图景，但研究的学科分布还不是很均衡，目前学者们的研究主要集中在管理学(41.75%)、法学(22.16%)和其他(24.74%)。②首先，业主委员会的产生与物业纠纷息息相关，作为一个新兴的民间自治组织，它在物业管理中的定位和作用的发挥备受关注，因此，业主委员会问题引起管理学特别是物业管理的关注也就理所当然。其次，在当前的业主维权运动中，业主委员会普遍处于维权地位受质疑、维权能力明显不足的尴尬境地，究其原因，关键是业主委员会的法律地位不明确，特别是其诉讼主体地位在有关法律条文中未予体现所致。所以，从法学的角度剖析业主委员会的法律地位，并从法理上对业主委员会的诉讼主体地位进行论证就显得格外重要。当然，业主委员会和业主维权作为城市社区民主新的代名词，必定会引起新闻媒介的关注，从最初的短新闻，到后来的通讯、社评，业主委员会的成长过程受新闻媒介的影响极大。相比之下，学者们从社会学(5.15%)、政治学(3.61%)、行政学(1.55%)和经济学(1.03%)视角切入进行研究的论文就相对较少。这一方面反映了限于学科界限，当前学术界对于业主委员会的研究还不够全面，很多问题还未引起广泛的关注，另一方面也反映了业主委员会问题研究的浅层性，还有待深入。

3、研究方法

从图表可知，学者们采用的研究方法中非实证研究占据绝大多数，有134篇，占论文总数的69.07%，而定性实证研究和定量实证研究加在一起才26%多一点。这种情况说明，目前关于业主委员会的研究，学术界普遍倾向于采用文献分析法。学者们试图通过文献的解读和理论的逻辑推演，梳理出问题的症结并找出应对之策。可这样不免让人感觉说教意味过浓，实践和理论的联系程度不够。而即便是实证研究，从笔者的归纳来看，也是以非结构式访谈和典型案例分析为主(定性实证研究)，辅之以文献分析的论文为多，有48篇，占论文总数的24.74%。如孟伟以深圳市宝安区滢水山庄业主维权行动为分析案例(孟伟，2004);汤艳文对上海康健街道三家小区业主委员会与物业公司、居委会之间的冲突与合作所进行的实证考察(汤艳文，2003);晁流以南京“中青园”小区发生的一场冲突为例(晁流，2004)等等。这类研究，往往以一个小区的业主委员会为例展开论述，但事实上，业主委员会之间千差万别，一个小区显然不能概括全貌。最后值得一提的是，统计显示，在已有的研究中，有3篇论文是通过针对性地抽样统计和结构性访谈来进行分析研究的(定量实证研究)，并且还有论文综合应用了比较研究方法，这些都不失为业主委员会研究中的有益尝试。但总体说来，在业主委员会研究领域，目前学术界还处于探索阶段，研究方法和理论归纳程度都还有待进一步的精细化。

4、研究视角

目前学术界关于业主委员会的研究视角日趋成熟，内容涉及到业主委员会的一般概述、业主委员会的运行问题、规范监督、法律地位、角色定位及其与居委会、物业管理公司的相互关系等九个方面，将所得的194篇论文进行归类整理后，我们发现现阶段的论文主要是从以下四个视角切入的：

⑴一般概述

对业主委员会问题进行一般概述的论文有27篇，占总论文数的13.92%，此类论文的最大的特点就是同质化倾向严重，学者们的研究几乎采取了相同的分析思路，即“现状——问题——对策”的论述结构。并且由于绝大多数研究缺乏经验事实的支撑和严密的理论推演，基本停留在宏观层面的说教，给人的感觉是对业主委员会所有方面的一个笼统概括，理论思考不够。

⑵业主委员会的规范监督

从此类视角出发进行研究的文章共有25篇，占总论文数的12.89%。虽然都是关于业主委员会规范监督的讨论，可学者们进行论述的侧重点却不一样，有从业主委员会监督的宏观角度思考的，有从业主委员会权利构成的角度衍生出监督问题的(蒋绍仁，2005)，有从法律角度论述监督机制的(严红，2006)，也有从业主委员会职能作用和制度建设角度分解制约机制的(朱光福，2006)，还有从物业、社区管理的协调发展出发看待业主委员会监督问题的，以及在学术沙龙上以自身的亲身经历和心得体会提示业主委员会制约对策的。总体来说，此种视角下学者们的研究面较广，研究成果也较为丰盛。但它仍然有其不足，主要表现在多数论文是在业主委员会和法律两个层面探讨问题，而缺少对中观层次政府作用的分析，这显然与现实中业主委员会的规范运作主要受政府政策工具调节的事实是不相契合的。

⑶业主委员会的运行问题

在所有论文中，以业主委员会运行问题作为主题研究的论文有43篇，占总体的22.16%。论文数目较多，论文层次较高。有运用宏观视角将业主委员会的运行放置于整个物业管理大环境下讨论的，有从中观层面建议运用市场机制对业主委员会的运行进行重构的，还有直接从微观角度窥探业主委员会运行的具体程序并给出优化方案的。在借鉴其他学科的研究成果上，学者们也开始迈出坚实的第一步了。如吴丹涛、吕景春就借鉴了行政学和经济学的理论，从公共物品供给的视角对业主委员会的运行进行了考察，他们认为，就物业纠纷的化解而言，靠行政调解和司法诉讼等传统手段都存在一定的弊端，且可能使一些物业矛盾纠纷进一步升级。只有充分发挥非赢利组织的作用，让非赢利组织以“第三方”或“中立者”的身份介入小区业主委员会的组建和矛盾的化解，不再受其他一些人为因素或行政权力的干扰和制约，确保组建及其他服务过程的客观与公正，才能真正提高小区业主委员会的运行效率(吴丹涛、吕景春，2006)。

⑷业主委员会的法律地位

从表4和图4我们可以看出，专题探讨业主委员会法律地位的论文比例也较高，共有42篇，占所有论文的21.65%。此类研究的同质化也比较严重，从研究的逻辑起点看，多从界定建筑物区分所有权问题切入进而延伸出业主委员会的法律地位问题;从研究主题看，多集中在探讨业主委员会的诉讼地位和民事地位领域;从研究方法看，多采取文献分析方法，从研读《物业管理条例》和《业主大会章程》等法律法规条文并结合国外物权法的相关内容入手来提出解决对策。

业主委员会研究的问题与启示

近年来，以业主维权和业主委员会为关键词的报道如雨后春笋般地见诸于各大报刊，一时间成为社会热点，也引起了学术界的广泛关注。从笔者收集到的194篇论文来看，学者们从不同的视角对其进行了研究，取得了一定的成绩，但仍然存在一些不足：

1、研究方法缺乏多样性

统计显示，较多的学者采取了基于文献分析法的非实证研究方法，相比而言，采取定性实证研究方法的论文就大为减少，而文章能够在抽样调查基础上进行定量实证研究的就更是凤毛麟角。所以，大部分文章给人一种说教的感觉。而即便是实证研究，也往往以一个小区为例，难以反映业主委员会的多样性和自治的复杂性。于是，我们看到，由于研究方法的局限性，致使大部分业主委员会研究的信度和效度都不高。

2、研究内容缺乏深刻性

从上面的分析可知，已有的研究成果几乎是相同的分析思路，即“现状——问题——对策”的论述结构，而且大多是经验性的表面研究，对于理论的挖掘深度不够，研究的特殊性和个性较低，低水平重复建设较多。即便是采取实证研究的文章，也多是类似新闻报道般的个案描述，缺少理论归纳和深度分析，对于个案经验的推广助益不大。

3、研究领域缺乏延展性

从文献分析可以看出，目前学术界对于业主委员会的研究仍是以综合论述为主，多集中在管理学(物业管理)、法学等学科，研究领域延展性不够。笔者特别提倡业主委员会研究的行政学视角，这是因为不管从操作层面，还是制度层面，抑或是上升到宪政层面，业主委员会产生和良性运行都离不开政府的指导和监督，如何将业主委员会这种自组织力量纳入制度化的运行轨道是下一阶段的研究重点，而行政学的研究方式正好满足了这一要求，况且行政学跨学科的特点决定了它可以运用相关知识，尤其是政治学、管理学和经济学的相关知识，为业主委员会的进一步研究作出重要的贡献。

（本文共同作者刘红南）