业主与发展商的一次“对话”及点评
随着我国社会主义市场经济的发展，特别是住房制度改革的进一步深化，住房分配制度由福利分房向货币分房转化，我国的房地产市场呈现一副欣欣向荣的景象。
以广州为例，今年第一季度，不包括番禺、花都，八区交易面积达178.83万平方米，交易金额达96.34亿元，与去年同期相比，分别增长24.59%和24.55%，并且个人购房已经占到购房总量的90%以上。但是，在房地产市场日趋繁荣的今天，围绕房地产买卖，物业管理等各种纠纷也经常见诸于各种新闻媒体，社会各界对此都极为关注。因为这关系到人民群众的切身利益，对于一个普通消费者而言，或许购买一套住房是其一生最大的消费，如果买得不好，无法办理房地产证，或者货不对板，物业管理服务质量差，老百姓自然不答应，各种纠纷也就此产生。笔者在这想将自己所接触到的一次房地产纠纷展现给大家，也希望大家看过后能有所启示。
致XX房地产有限公司各位领导的公开信
XX房地产有限公司曁各位领导：
我们是XX小区的部分业主。自去年X月底入住贵公司所售XX小区以来，均怀着热切的心情，满怀希望地憧憬着，期盼着贵公司在销售广告上所描述的那幅“……”的画面早日实现，以享受那用不菲的价格换来的“尊贵不凡”的人生。
然而时至今日，入伙已近一年，令我们感到十分遗憾的是，我们花了买豪宅的钱，而得到的是普通小区的享受，让我们产生一种被人欺骗的感觉。售楼书中所承诺的配套设施没有兑现，连面积有限的小区花园亦变成了停车场，小区内人车分流化为泡影。小区哪里还有豪宅的风范!由于贵公司不负责任的行为已经造成物业的贬值，最近更有消息说，原来承诺封闭式管理的小区要变为出入无阻的开放式小区。这样，随之而来的居家安全问题又摆到我们的面前。
尊敬的房地产公司领导，我们这些勇于在市场经济制度尚不健全的条件下，用自己奋力拼搏的血汗钱，以远高于同地段其他楼盘的价格购买贵公司所开发的尊贵不凡的豪宅，就是因为看中了贵公司所描绘的美轮美奂的设计，幽雅的小区环境，完善的配套设施，热情周到的服务和货真价实的楼房品质。
为了维护我们的合法权益，充分体现合同双方的权利和义务，现经我们部分业主的讨论，通过研究后得出结论，特在此向贵公司提出下列问题和要求，请贵公司诸领导予以高度重视，进行研究、协调并作出书面答复。
一、按照双方合同的约定，请贵公司以书面形式解释办理《房地产证》的工作为何至今没有结果，并提供《竣工验收证书》影印件，我们保留追讨贵公司违约责任的权利。
二、按照双方合同的约定，贵公司楼房入伙时间晚于合同约定的时间一个月到三个月不等。我们要求贵公司按合同规定的违约责任和违约金比例支付违约金。
三、由于小区环境没有达到贵公司承诺的效果，并逐渐恶化造成物业贬值，我们享受的小区环境空间和普通小区已差别不大。为此，我们要求贵公司按周边同类物业价格退还差价。当然，我们更希望贵公司把XX小区恢复成广告宣传所描绘的美好图画，对小区环境重新设计、改造，增加绿化面积，尽快完成山坡绿化，这样也为二期楼盘提供样板，我们还可以为贵公司做一些积极的宣传。否则，购房者听到的是怨声，见到的与广告不符，必将严重影响二期楼盘的销售。
四、部分房屋装修标准货不对板，特别是厨厕设施质量太差，我们要求贵公司按合同规定给予补偿。
五、贵公司应尽快兑现承诺，在三十天内书面提供有关配套设施的施工计划，并在三个月内投入使用，大堂空调机在二十天内安装好。
六、小区的安全牵动着每个业主的心，我们要求在两个月内完善小区的监控系统。
总之，小区的环境和配套设施以及安全防范设施是广大业主所关注的重点，我们希望贵公司能实现承诺，否则，我们将以贵公司具有商业欺诈行为为由，向有关部门投诉。
尊敬的各位房地产公司领导，作为投入巨大资金购买商品房的业主，凭心而论，我们并不愿意为上述事宜和贵公司有何纠葛。但在今天市场经济的大环境下，应有的权利在受到不应有的侵害时，又没有人来作出解释，给个说法;让业主沉默不语，轻言放弃的时代一去不复返了。“水能载舟，亦能覆舟”，请各位公司领导三思，慎之，再思之。
最后，我们希望贵公司考虑我们的上述合理要求，并于接到本公开信之日起八天内，安排专人、时间、地点和业主代表协调以上几个方面的问题，制定具体的解决方案，落实执行措施。否则，我们将委托律师以法律途径解决问题。
部分业主
XX年X月XX日
XX房地产公司的回复函
尊敬的业主：
你们于XX年X月X日将致我司的《公开信》交呈我司，并就有关问题与我司进行了交流，现将你们在信中提及的有关问题予以书面回复，恳请大家本着理解、沟通、克制的方式来解决彼此之间存在的问题;我司也将以积极的态度就业主提出的问题提出我们的解决方法，通过我们的共同努力，把小区营造成真正意义上的高尚小区，并衷心感谢广大业主对我司工作的一贯支持。
一、关于《小区竣工验收合格证》问题：
由于小区的消防(环形消防通道不畅)及规划无法验收完成，导致我司尚未取得《小区验收合格证》，故我司恳请广大业主积极配合，在保障小区封闭式管理及居住安全的前提下，尽快完成围墙改建工作，保证小区消防及规划验收工作的尽快完成，其他分项工程验收情况详见复印件。
附：围墙改建方案说明：
沿外墙设高1.6米铁质方通花饰围栏，围栏上设红外线监控探头，实现小区封闭式管理及保障业主的居住安全。
二、关于业主《房地产证》办理：
由于小区的《竣工验收合格证》尚未取得，故《房地产证》暂时无法办理。
三、关于小区延期入伙的问题：
由于XX项目用地的地形地貌较为复杂，原规划设计方案不宜采用(原投资商制定的)，在具体施工中对施工方案作了具体修正，导致工期的延误，加之XX年底的暴雨等不可抗拒的因素，影响了小区的正常入伙。据此，项目在销售的初期、中期及后期对入伙时间在《房地产买卖合同》中也作了相应修正，对此，恳请广大业主对房地产这一特殊商品的时限性给予客观的理解。
四、小区的环境问题：
小区的环境是广大业主及发展商最为关心的问题，根据项目的用地情况(一期建设用地12545.8平方米)及使用现状，我司与管理处一道对小区用地情况作了巡视，就环境整改交换了意见和看法。为了满足广大业主对环境整改的要求，建议管理处牵头组织3-5名业主代表参与小区环境整改方案的制定工作，并将我们的环境方案、工作计划及时反馈给广大业主，同时也将二期的规划方案交业主代表讨论，为把小区建成实际意义的美好家园共同献计献策。
五、小区配套问题：
我司严格履行售楼宣传资料中装修标准及配套说明这一条款义务，
关于会所、咖啡室的筹建，游泳池的改建事宜均与管理处进行
了实质性协商，并计划于XX年X月进行施工。由于当时管理处
正忙于监督小区家庭装修工作，故导致配套工程进度的延误，
对此我司须做必要的说明，同时也诚意邀请业主代表参与小配套
项目的建设方案制定工作，以便听取你们的宝贵意见。
六、关于居民装修的质量问题：
凡属于房屋质量保证书载明的保修范围及保修期限内的所有工程项目由我司牵头落实、施工单位解决质量问题的整改。请业主将自有物业的质量情况逐一列表报呈管理处，我司将成立以工程部为主的专项小组尽快与施工单位一道共同解决。
七、小区的监控系统及大堂冷气机问题：
1、大堂空调机：
根据双方签定的《XX市房地产买卖合同》之装饰标准及我市高层住宅的大堂装修现状，住宅大堂是人员频繁进出的地方，不宜装空调机;一般只在写字楼、商业大厦采用中央空调;高层建筑设冷气通风口，故业主提出的此项要求我司无法满足，不胜歉意。
2、小区的监控系统：
由于小区的监控系统并网安装在消防监控中心内，该系统的完善须待小区消防验收完成后，我公司下属XX物业管理有限公司有着多年物业管理经验，成功管理了XX轩，XX苑等开放式小区，关于小区的居住安全业主无须担心。
以上七项为我司对业主提出问题的书面回复。我司相信，小区通过我司、管理处及广大业主的相互理解，互相配合，共同努力，一定会建设成文明、安全、优美的高尚住宅区。最后，衷心感谢广大业主提出的宝贵意见。
XX房地产有限公司
XX年X月X日
点 评
这个案例发生在广东省某沿海开放城市，小区依山傍水，环境幽静，距离城市写字楼中心区只有十分钟步行路程，确实是“闹中取静”、地理位置极佳的一个好住处。小区当初在发售时实际均价达到九千余元，即使是后期尾盘售价也要七千余元。但就是这样一个小区，它同样也存在着这样那样的问题，引起业主的不满，要与开发商发生冲突。我们来看看业主与开发商发生纠纷的几个焦点问题。
1、《竣工验收证书》、《房地产证书》：
业主要求开发商提供《竣工验收证书》，并书面解释《房地产证书》未办理的原因，并保留索赔的权利;而开发商的答复也很干脆。由于小区业主不配合小区围墙的改建内移，从而导致小区的消防(环形消防通道不畅)及规划无法验收，那么小区的最终竣工验收无法通过;竣工验收没通过，自然不能办理房地产证书。但是我们只需要先看看房地产买卖合同，按照合同第七条，甲方(开发商)应于XX年X月X日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。按合同第十条，甲方应在完成全部建筑工程，并经市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付乙方使用。按合同第十六条，如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，甲方必须给予乙方必要补偿。
就此我们可以知道，开发商必须先取得《竣工验收证书》，方可将房地产交付乙方使用，也只有取得《竣工验收证书》后180天后，方需赔偿乙方未办理《房地产证》的损失。而实际情况是开发商在未取得《竣工验收证书》的情况下将房地产交付业主使用，而绝非由于入住后业主不同意拆除围墙，导致小区消防验收无法通过，从而《竣工验收证书》无法取得，最终致使无法办理房地产证。《竣工验收证书》的无法取得，原因不在围墙，在这里只不过是开发商在为拆除围墙寻找借口，并将无法办理房地产证的责任也推在业主身上。开发商的逻辑推理不可谓不“绝”。
在这里，笔者还想就《竣工验收证书》和《房地产证书》多说几句，“五一”黄金周期间，笔者陪同朋友前往另一楼盘签约，在合同中有一条有关交付期限的条款：出卖人应当在XX年X月X日前，依照国家及地方政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1)该商品房经验收合格;
2)该商品房经综合验收合格;
3)该商品房经分期综合验收合格;
4)_____________________________ ;
在实际签约时，开发商强制性取定第3条“经分期综合验收合格”，并不允许购房人更改。按笔者理解，以上几条由上至下，条款约束力递减。竣工验收合格，它包含竣工核验合格、消防合格、规划设计合格、电梯验收合格、燃气验收合格等等十余项，而只有完成竣工验收合格,建筑工程方可投入使用，也才能办理房地产证。而合同中约定的分期综合验收合格，笔者的理解，开发商只须完成竣工验收中的若干项验收即可视为分期综合验收合格。再联系合同后面的有关条款：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：
1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_____日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的_____%赔偿买受人损失;
2)买受人不退房，出卖人按已付房价款的_____%向买受人支付违约金;
3)_________________________________________。”
开发商强制性取定采用第二项，即不退房，开发商赔偿已付房价的5%作为违约金。试想，假定该楼盘最终交付使用时仅实现分期验收合格，未能实现最终竣工验收合格，那么该楼盘无法办理房地产证，但分期综合验收已实现，在交付期限方面开发商无违约，无须赔偿;未能办理房地产证，仅须赔偿已付房价款的5%即可。这就表明，作为这一单房地产买卖而言，消费者在付出全部或大部分房款后，可能还会因为各种原因拿不到房地产证而只能得到5%的赔偿。大部分的风险都由购房人承担，开发商处于有利地位。
2、延期交楼：
根据房地产买卖合同约定，该楼盘应当于领取《竣工验收证书》后交付使用，但实际未领取就交付使用，即使是这样，仍然存在着晚于合同约定日期交楼的问题。业主提出索赔，开发商的解释是不可抗力。什么是不可抗力?它是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，如地震，水灾等。但我们要注意，不可抗力并不是开发商随便说说就认定的，例如在有的地区就规定，必须由相关主管部门出具证明文件才成立。同时就这个案例而言，实际在交楼之初，就有少数业主通过律师联名向开发商成功索取了相应赔偿金;作为交换，开发商要求这几名业主索赔成功后必须保持沉默。当然，事隔近一年，开发商自然不会老老实实的“交代问题”，而要说是不可抗力造成啦。由此我们也可以体会到，中国的普通消费者必须增强法律意识，善于运用法律武器来保护自身合法权益，你不主张，开发商会主动向你赔偿吗?
3、小区的环境及配套设施的问题：
小区在销售时，广告宣传是由法国建筑园艺大师做的设计，但实际效果业主认为很差，要求对环境及配套设施重新设计改造，达到广告宣传的要求。但是开发商在答复中提出由物业管理处牵头进行改造，那自然不是什么法国大师的作品了。绿地、建筑小品、泳池大打折扣;健身房、桑拿浴室、咖啡厅根本就没有。
再例如有关大堂空调的问题，这也是在销售时广告宣传资料上所提及的，但是，在开发商的答复中就侧重提到双方所签订的房地产买卖合同之附件三——装饰标准，其中并未提到大堂空调机的设计。所以，开发商“不胜歉意”。
同样，前面提及的法国大师设计问题，合同中有约定吗?合同是在经济交往中用来规定甲乙双方的权利义务关系的协议。那合同中没有的内容，要遵守吗?广告宣传中的内容有法律约束力吗?对此，众说纷纭。记得去年报刊上曾介绍国家有关部门发文称，对于商家在广告宣传中的发布内容同样有法律效力。但笔者认为真正打起官司来，难啊。对于房地产行业而言，你稍加留意就会发现，绝大多数的房地产广告，房地产售楼资料，在它们最不起眼的地方都会有一行小得不能再小的字：“一切以政府有关部门的最终审核为准”或“一切以最终合同为准”，“最终解释权在XXX公司”等等，开发商早已给自己留好了退路。所以，消费者在买房时更应当打足十二万分精神认真对待，慎重选择。
最后，衷心希望大家看过之后能有所收获，有所启示。
(原载于《现代物业》2002年7月/总第1期)
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