高虎别墅案的教训
CCTV《经济与法》2013年10月14日详细报道了演员高虎别墅装修中发生的农民工死亡案件，当事双方最终以法院调解的方式解决纠纷，高虎给予死者家属35万元补偿。我反复看了数遍该期节目，案件中也涉及到所在别墅小区的物业管理公司，这就非常值得我们反思：通过高虎别墅案件，物业管理企业应当从中吸取哪些教训?
教训之一：
物业管理企业不应介入业主决策行为，更不应在业主与施工单位或个人的雇佣协议上加盖公章
我注意到高虎别墅案件的一个细节：高虎与装修工签订的施工协议中，除了当事双方以外，该小区物业管理企业也在协议上加盖了公章。因此，在此案件诉讼过程中，被告高虎一方的律师主张，死者诉诸法院的被告不应当是业主高虎，而应当是雇佣自己的老乡陈某以及在施工协议上盖章的小区物管公司。对这一点，在案件获得调解以后，审判该案的法官也针对记者的提问说明，虽然承包高虎别墅装修的陈某不具有法人资格，但高虎一旦与其签订装修协议，即形成法律意义的雇佣关系，遇到诉讼，亦应承担法律责任，这样的雇佣关系确认以后，在该协议上加盖了公章的物业管理公司，亦应承担相应的连带责任。
有律师朋友向我解释，高虎别墅案件中，在协议上加盖公章的物业管理公司之所以没有被起诉，一个很重要的原因在于，原告高虎有一定的经济支付能力，又是近几年来社会知名度不断提升的公众人物，通过调解方式向死者家属支付35万元的补偿，对当事双方来说都是最佳选择。如果高虎不具经济实力，通过法院判决处理，极有可能涉及到物业管理企业。
那么，在业主装修施工中，在业主与施工单位或个人签订的协议中，物管应当扮演什么样的角色?国务院《物业管理条例》第五十三条规定“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，告知方式既可以口头也可以文字，并没有要求物业管理企业在业主与施工单位或个人所签订的施工协议上加盖公章。律师称，只要不加盖单位公章，遇到法律纠纷后，物业管理企业即居主动地位。如何在业主与施工单位发生冲突后避免卷入法律纠纷，通过高虎别墅案件，物业管理企业应时刻绷紧这根弦。
教训之二：
对业主的乱改乱建行为，物业管理企业介入应依法依规适可而止，切莫贪小便宜吃大亏
高虎别墅案件中，导致民工陈虎廷死亡的原因是高虎私自改装别墅内380伏高压线，高压电缆仅仅埋于地下不足20厘米，民工装修过程中钢钎击中电线触电而死。必须承认的一个现实是，全国城市中类似的由业主私自对原设计的供电、供水、供气、供暖甚至房屋结构进行改动的现象非常普遍，期间隐藏着较多不安全因素。对此行为，物业管理企业介入管理必须依法依规，不能越位。《物业管理条例》第四十六条对此有明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”这就意味着，处理小区业主装饰装修中私改线路、私搭乱建等违规行为时，物业管理企业介入的程度只是“应当制止”、“向有关部门报告”，真正有处置权的是地方行政管理部门而不是物业管理企业。
因此，过去一些物业管理企业往往对在自己管理的新建小区中进行装饰装修的业主强行收取装修押金，每户动辄数千元甚至上万元，一旦业主违约，即没收押金;还有物业管理企业对在新建小区出售装修物资的商户以及施工单位收取名目不同的“手续费”、“保洁费”等，并出具盖有物业管理企业公章的收款收据。须知，从法律意义讲，一旦业主与施工单位、供货单位或者业主本人在交纳物业装修押金以后因发生重大事故而诉诸法律，物业管理企业都难免会受到牵连;如果不幸介入，所付出的代价不仅仅是时间，有可能会是远大于所收押金数倍、数十倍的经济赔偿。高虎别墅案件告诉我们，物业管理的本质是为业主提供高品质服务，其他方面创收都属于次要地位，这一经营理念任何时候都不可倒置。
教训之三：
相关法律应加大对小区内业主私改乱建行为的惩处力度，消除不安全隐患
高虎别墅案件给全社会的一个警示是，业主个人对原房屋结构、线路布局的私改乱建行为所造成的影响，已经远远超出了业主家庭本身，其形成的连锁反应越来越大。更需要引起有关部门高度重视的是，随着城市化的不断推进，高楼大厦成普遍状态，私改乱建不仅表现在业主室内的装饰装修、房间布局改变、线路改建、承重墙破坏等方面，而且还不断向小区的公共设施蔓延，如毁掉公用场地私自改停车位、消防通道受阻等，此类行为造成了种种安全隐患。
这种私改乱建行为普遍化、常态化的一个重要原因是相关法律法规对此类行为惩处力度不够。如目前实施的《物业管理条例》几乎没有涉及对业主私改乱建行为的惩处条款;《中华人民共和国刑法》中只是将因私改乱建导致严重后果列为刑事案件处理，而没有将该行为可能导致严重安全隐患列为犯罪予以处理。高虎别墅案件给我们敲响了警钟——相关法律法规应当加大对小区内私改乱建行为的惩处力度，以适应城市化发展的新的需求。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期)
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