作者: 任晨光 | 2008-12-01 14:24

夯实建筑区划业主自治的基础

2008年6月21日，北京市海淀区健翔园建筑区划1号楼经楼宇全体业主共同决定，决定设立本楼宇业主大会和业主委员会，并任命了临时楼宇业主委员会，由本楼宇的7名业主代表担任委员。本次业主共同决定，投票率超过72%，同意的业主人数和专有部分面积数均超过72%。楼宇业主委员会简称“楼委会”，以便与建筑区划业主委员会的简称“业委会”相区别。

为什么要成立楼委会?

目前在社区业主自治领域，政府部门、专家学者和广大业主把目光聚集到了物业管理区域的业主自治上面，而物业管理区域又被想当然地理解成整个建筑区划。由于许多小区建筑物和业主数量众多，成立业主大会和业主委员会的成本巨大(开发商和物业公司的阻力就更别提了)。即使业主大会和业主委员会勉强成立起来了，由于处理业主内部意见分歧的程序缺乏规范性和权威性，加上业主团体自治经验不足，不同类型的业主对建筑物的管理要求不同，在外界的阻力和分化瓦解下，正常运行也十分困难。

就健翔园建筑区划来讲，建筑面积10万多平方米，包括5幢住宅楼(其中4幢商品楼1幢回迁楼)，1幢由住宅改成的写字楼，1幢幼儿园，1幢综合服务楼和1幢社区服务楼，其中社区服务楼属于商品楼业主的公摊部分。2005年1月23日，小区成立了业主委员会，并于同年8月1日更换了新的物业服务企业，但不同的建筑物类型，其内部业主对建筑物的管理需求具有较大的差异，为此进行了差异化管理和收费。另一方面，由于业主委员会成员均是兼职的，而且要集体合议半数以上同意才能作出有效决定，因此没有精力监督物业服务企业对每个楼宇的细致管理服务，只能对普遍而重要的事项进行监督，而业主户数近900户，每个业主对管理服务的要求又是具体的、细致的，在物业服务企业满足不了其要求而业委会又没有精力监督协调的时候，往往引发新的矛盾。成立楼委会后，每个楼委会的管理区域仅限于本楼宇，区域较小，业主人数也不多，监督不到位的问题自然可以得到更有利的解决，业主的管理服务需求也能更好地得到满足。而楼宇外仍然由建筑区划的业主委员会来负责管理，由于减少了对楼宇内的管理责任，建筑区划业主委员会对物业服务企业的监督也会更加有力，所以，建立楼委会在客观上夯实了建筑区划业主自治的基础。

健翔园建筑区划1号楼委会成立之后，立即就电梯修理、楼道墙壁粉刷、消防门油漆、避雷设施、地下室管理等十几项管理服务问题与物业服务机构展开了协调，监督物业服务机构及时制定维修计划进行维修。那么，楼委会真的可行吗?

楼宇业主自治的法律基础

《物权法》第二条第三款规定“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”;第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”;第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因此，笔者认为，对于同一幢楼的业主来讲，本建筑物专有的与其他楼业主没有共有关系的业主共有部分，就属于本建筑物全体业主所有，“享有直接支配和排他的权利”。关于这一点，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编写的《中华人民共和国物权法释义》中对于第七十五条的释义有明确的解释：“如果建筑区划内业主人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会”(法律出版社，2007年3月第1版，P175)。

楼宇业主自治的现实基础

国内住房制度改革以后，房地产开发采用了成片开发的模式，一个建筑区划内包含了多种物业形态，普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等都有可能位于同一个建筑区划，建筑区划内楼建筑物外的道路、绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房归全体业主共有。但普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等不同物业形态的业主，其对建筑物的管理要求是很不相同的，即使同属于商品房，由于业主群体的差异，不同楼的业主对建筑物的管理要求也会有不同，出于拆迁或前期房屋预售促销等的原因，开发建设单位对不同楼业主的承诺也可能有很大的不同。有个小区的开发商在拆迁时对回迁楼业主承诺免20年物业费，如果更换了前期物业公司，承诺就可能无法兑现了，就这一点，导致这个小区的商品房业主与回迁楼业主严重对立，在更换前期物业公司问题上无法达成一致意见。在一般小区里，针对有电梯的建筑物和没有电梯的建筑物，其管理上也明确约定采用不同的管理方法。塔楼的管理要求与板楼的管理要求更是有本质的不同，建筑物的基础和构造、用料差异极大，而且一般板楼可能连高压水泵都不需要，自来水公司的水压可以直接上楼。有的小区的开发商，在业主更换了前期物业公司之后，因为利益关系，不愿意将自己专有部分的建筑物管理权移交给新的物业服务机构，事实上形成了多个物业管理区域。笔者曾经见过一个小区，总共6幢楼，分别由三个物业公司管理。所以，在建筑区划里，不同建筑物的业主，其对建筑物的管理要求，在现实生活中已经客观存在了差异性，非要混在一起管理，会导致权利义务不对等的问题，只有实行楼宇业主自治，按楼宇设立帐目，才能更好地满足不同楼宇业主对建筑物的不同管理要求。

楼宇业主自治的可行性和必要性

普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等，无论是哪一种建筑物，实行楼宇业主自治均是适用的。

先说别墅，一幢楼一般由一个业主拥有，或者几个业主分别拥有，即使是联排别墅其业主人数一般也在30人以下，由于人数少，对于楼宇的管理决定，开一次会或者互相打一通电话就能解决，业主之间进行充分沟通的障碍小，实行楼宇自治的成本最低，操作上不存在任何障碍。

商业用楼，如果其由一个业主，或者几个业主分别拥有，由于人数少，其楼宇业主自治也如同别墅楼一样，简单方便。如果商业用楼被分割成多个独立部分出售给了众多小业主，如某些写字楼和商铺楼，那么其楼宇业主自治就不那么简单了，需要参照后面公寓或普通住宅的单幢楼业主自治的组织形式来进行。

普通住宅、公寓、回迁楼等建筑物，由于楼宇业主自治涉及众多业主，所以实行起来就会有一定的难度，但比起整个建筑区划来讲，难度仍然要小许多。这是实行楼宇业主自治要解决的关键部分。下面笔者从楼宇业主大会组织难度、楼委会的监督、楼宇建筑物维修养护费用筹集使用等实际问题上进行分析探讨。

楼宇业主专属的共有部分比较细而多，管理好坏直接影响到业主每天的生活，所以，这一部分也比较能够让业主具有利益共同体的感觉。但是，现有一般认识上的物业管理区域业主大会由于涉及面太广，对于某一楼宇内部的管理就不会太到位，甚至物业服务机构钻空子做表面文章，把绿化、卫生和保安搞得好好的，对楼宇的关键设施设备如电梯、水泵和供暖管网等则偷偷降低维修养护标准。因此，设立楼宇业主大会和业主委员会对于维护楼宇业主共同体的利益是至关重要的。

塔楼的业主人数一般在100至200人，板楼的业主人数一般在30至100人，由于人数相对整个建筑区划来说少很多，组织成本就比较低。但是，由于业主人数远远多于30人，因此，业主之间进行充分沟通就不太容易，需要设立专门的楼宇管理机构——楼宇业主大会来进行管理，楼宇业主大会选举产生楼委会在授权范围内进行日常的管理决策。由于楼宇业主大会的成员数一般在200人以下，所以，楼宇业主大会作出决定就相对容易，再加上本楼宇业主的利益共同体比较明显，业主之间的分歧就会比较小。楼宇业主内部达成共识的另外一个有利因素是，由于同楼的业主碰面的机会比较大，所以即使有意见分歧，导致敌对的概率也小很多，大家相互谦让的时候可能更多一些。所以，设立楼宇业主大会能够降低组织和管理难度，避免现有建筑区划业主大会召开会议难、取得共识难的问题。

由于住在同一幢楼里，楼宇业主对楼委会的监督相对来说也容易多了，平时经常能够碰面，有问题可以及时沟通。即使楼委会有做得不合适的地方，业主也容易发现。在业主人数超过100人时，为了进一步对楼委会进行监督制衡，不妨可以考虑再设立楼长和楼宇业主监事会，并且将楼委会成员分成三组，每年轮流对其中一组进行改选。楼委会只负责日常的管理决策，不负责决策的执行;楼长由业主委员会任命，负责执行楼宇业主大会和业主委员会的决定，但在楼委会里没有表决权;楼宇业主监事会负责监督楼委会、楼长和物业服务机构在履行职责过程中是否违反楼宇管理规约和楼宇业主大会议事规则。为了增强楼委会成员、楼长、楼宇业主监事会成员的责任心，楼宇业主大会应给予其一定的工作补助。一个楼宇里，选举或任命产生3人至5人的楼委会成员、1人至3人的楼宇业主监事会成员、1个楼长是不成问题的，楼长和楼宇业主监事会成员可以由本楼长期居住的非业主担任，这也可以解决楼委会成员精力不足的难题。

楼宇建筑物维修养护费用的筹集和使用须分成两部分，第一部分为本楼建筑物共有部分的维修养护费用，第二部分为楼外共有部分的维修养护费用。第一部分的筹集标准由本楼业主大会决定，第二部分的筹集标准由建筑区划业主大会决定，但这两部分费用均由楼宇业主大会负责筹集。物业服务机构做建筑物维修养护报告时就需要把楼内楼外的管理和费用使用帐目分别报告、分别核算。建筑区划业主委员会只需要审查楼外共有部分的管理和帐目，楼委会则重点审查楼宇内共有部分的管理和帐目，同时监督建筑区划业主委员会对楼外共有部分的管理和帐目的审查。由于现有住宅专项维修资金的管理使用也是以幢为单位设帐核算，由维修部位的共有人按建筑面积比例分摊，所以，楼宇建筑物维修养护费用的筹集和使用分成两部分是合理的。因此，设立楼宇业主大会并不会导致建筑物维修养护费用的筹集和使用困难，相反，更便于业主监督建筑物维修养护及其费用的合理使用，更加关心本楼宇的日常维护。

综上所述，实行楼宇业主自治，设立楼宇业主大会，选举楼委会，无论从法律基础上，还是从现实基础上，或者是从可行性和必要性上来讲，都是没问题的。楼宇业主自治的建立，对于促进建筑区划业主自治是十分重要的，前者是后者的基础。由于楼宇实行了业主自治，一方面降低了建筑区划业主自治的难度，另一方面可以为建筑区划业主自治提供人员上的保障，更为重要的是，可以为建立决策权、执行权和监督权既相互制约又相互协调的建筑区划业主自治权利运行机制提供坚实的基础。

(原载于《现代物业·新业主》2008第10期)

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