作者: 麦归兰 | 2008-12-01 14:45

小区业委会的代表性在哪里？

随着《物权法》的实施，我国民主化进程又向前推进了一大步。当私人财产与国家、集体财产同样受到法律保护的《物权法》颁布后，业主应该如何行使法律赋予的权利，如何正确维护自己的合法权益?小区业主委员会作为业主大会的执行机构，它为业主维权的代表性该如何确定?它的权利、义务、责任又如何体现?政府相关部门以及街道办事处、社区居委会怎样对它监管，如何指导?这些都是社会广为关注的议题。

昆明市住宅小区业主委员会目前的现状大致可以分为以下几种情况：

一、由党政军干部和行政管理人员、企业高层人员为主要骨干的人员组成。其委员政治素质较高，懂政策，讲道理。具备较强的组织能力和协调能力。切实出于公心为业主做实事，主动参与小区的物业管理工作，敢承担责任，能妥善处理业主与物管之间的矛盾和问题，积极协助物业企业正常运营并做好服务工作，从而确保小区和谐、稳定。业主满意程度高。

二、离退休老同志为主要骨干的人员组成。年纪大身体差，观念相对陈旧，对法律、法规理解滞后，且怕承担责任。特别是从领导职位退休的一些老同志，心理上有严重的失落感，往往把业委会扮演成居委会职能，对物业企业常以领导者角色加以指挥，有意或无意地干扰物业企业的正常工作，给物业企业的工作增加了一些麻烦。但有时对业委会的工作也有一些帮助，小区基本能够稳定，多数业主也能够理解。

三、文革期间的和改革初期的一些特殊人员(特别是外来的农村经营户)为主要骨干的人员组成。对政府的政策法规存在不同程度的不满，把自己看成是救民于水火的革命派，行动偏激，如带头拒交物业服务费等，客观上在小区制造了不少矛盾。稍有不如意就到处写信告状，与物业企业纠缠不休，使小区管理问题长期得不到解决，政府部门也深感无奈。此类小区管理混乱，广大业主怨声载道，因此小区存在各种安全隐患。

四、以投机取巧谋取个人私利者为主要骨干的人员组成。这一部分人以维权为藉口，对法律断章取义，尤其打着业主自治的旗号以谋求管理权力和经济利益。这部分委员由于思想不统一，相互间很难形成合力，基本上是有利就上，见弊就让。社会及业主信任程度较低，因此小区混乱局面在所难免。

鉴于以上几种现状的存在，除了各级政府和房产主管部门、街道办事处、社区居委会要加强指导、监督、管理以及应该对业主委员会成员的资格进行审查外，我们的业主是否应该认真思考业主委员会的成立以及他们的责、权应如何确定呢?

《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。实际中我们不难这样理解，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，只要符合法定人数或者具有投票权的业主参加，所做出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，小区全体业主都享有权利并承担相应义务。因此，业主在业主大会或者业主委员会对小区的所有事宜做出决定前，每一位业主都应该以主人翁的心态严肃认真地考虑和对待，准确表达自己的意愿。因为这一票是你用少则几十万、多则上百万的物业获得的，是关系到你的物业是保值增值还是贬值的大事。

然而，许多小区业主在对待自己权利和义务时却表现冷漠，小区的事情好像事不关己高高挂起。小区业主委员会是“何物”?他们是干什么的?同时对待物业管理企业的服务也视而不见，在他们眼中小区环境本来就该是干净的。垃圾本来就不该存在、树木花草自有生命力，无需什么维护，天生就应该是绿的。也未见“保安”在小区抓贼，一切平安无事。视物管可有可无，因此也无须承担什么义务，更不愿交纳物业服务费。甚至自己用的水费、电费和相关小区设施维护费都一概不交。有的业主干脆振振有词道：“业主委员会聘请了物业公司，我没有聘请，谁请谁负责。”有的对物业服务要求近乎苛刻，而交费却希望越少越好，最好是不交。有的业主对所交的物业服务费，竟然理解成为“包罗万象的保险费”。只要交了物业服务费，小区不管发生什么问题，乃至自己在小区的需求，物业企业都必须统统搞定，否则，一切免谈。甚至有相当一部分小区业主及业主委员会成员，企图用频繁更换物业公司来达到不交纳物业服务费的目的。

由于存在着以上的种种怪圈，也就不难看出业主大会、业主委员会究竟能发挥多大作用，是主动积极的还是被动消极的?在这种状况下产生的业主委员会它的生命力在哪里?它的代表性又在哪里?它的责任和义务如何确定?由此，业主委员会自动卸任和罢工无人敢问责，也就成了最自然不过的现象了。由于业主委员会法律诉讼主体资格不明确，业主和物业企业很难追究其责任,毕竟他们只是小区的热心人而已，既无报酬又无津贴，还要劳心劳力，能不能得到业主的认可还不一定，所以能坚持一年半载就已经难能可贵了。但是，最终业主委员会所造成的不良影响和错误决定必将由全体业主“买单”。

因此，业主委员会怎样才能名副其实，真正发挥积极作用，已经是各级政府必须认真研究和思考的问题了。

第一，既然业主委员会是小区业主大会的执行机构，是小区的管理主体，代表全体业主有权解聘和聘用物业企业并与物业企业签订物业服务合同，按照《物权法》第八十三条的规定，业主委员会对小区业主侵害他人合法权益的行为还具有一定的管理权。那么，是否应该明确业主委员会享有诉讼主体资格?

第二、业主委员会既然是业主大会的执行机构，对小区业主的侵权行为具有一定管理权。那么，开展工作的场所及必要经费就应该得到保障。相关部门应出台法规文件允许业主委员会向小区业主收取一定比例的“业主委员会工作经费”，或者在物业服务费中增加一定的比例收取后，由物业企业按相关规定比例划拨，以保障业委会日常工作的正常运作。

第三、严肃小区业主委员会的审查备案手续，对主要成员的审查尤为重要。主管部门及街道办事处、社区居委会要设立专人按照业主大会规程，积极指导和帮助小区召开业主大会、成立业主委员会，以行使监督职能，并为业委会创造适宜的工作环境和给予政策支持，使其健康而有序地开展小区管理工作。

第四、为维护小区全体业主的利益，业主委员会必须对小区管理承担相应的法律责任，以利于进一步规范业主委员会的工作。

总而言之，只有业主委员会确实代表广大业主的意愿，站在维护广大业主利益的立场，以法规为准绳，以建立和谐小区为目的开展工作，才能真正体现其在小区存在的意义。

(原载于《现代物业·新业主》2008年9期)