作者: 杨育谋 | 2006-12-17 17:27

物管纠纷“掀起你的盖头来”

北京市朝阳区法院的这次“强制执行”行动，表面上是执行者与被执行者之间矛盾的爆发和短兵相接。实际上，这是小区业主和物业管理公司矛盾升级的表现：部分小区业主长期拖欠物业费，被物管公司诉至法院，法院在败诉业主拒不执行的情况下，只好对始终拒绝缴费的业主强制执行。

物管纠纷溯源

据了解，拖欠物业费有着各种各样的原因，虽然不排除有故意拖欠的，但是就像许多业主所反映的，欠费更多的原因还是因为业主与物管公司之间存在着这样或那样的纠纷。产生纠纷的原因主要有四个：

原因一：收费与服务质量不相符。在以往对小区服务质量的调查中发现，一些小区，虽然物业费已经上交，但是服务却不尽如人意，脏、乱、差现象普遍存在，甚至个别小区存在严重污染的情况;各种公共设施、公用设备也缺乏维护和修复;有的地方是交了同样的物业费，但物管公司对各业主的服务标准却不一样;此外，近年来随着高层住宅的增多，电梯的使用与管理矛盾也日渐突出。

原因二：收费透明度不够。大多数业主每月都要缴纳100元以上的物业管理费，但对到底应该享受哪些服务、物业费用到什么地方去了却是不甚明了。有些地方已经出台关于普通商品住宅小区物业管理服务收费的管理办法，对住宅小区物业管理服务的收费标准、具体的实行方法等都有明确规定。但在实际情况中，许多业主并不清楚物业管理收费的定价原则和定价方式，更不知道他们所交的费用中都包括哪些服务。所谓管理办法，也还是一纸虚文。

原因三：开发商遗留问题。部分业主入住小区以后，发现房屋内部出现这样那样的工程质量问题。在小区规划上，业主甚至会发现，购房时小区规划中的绿地、花园、小桥流水、幼儿园等公共场所，办理入住后根本不存在，或者是原来的地方改作他用，变成其他设施。而物业管理公司，有不少是从开发企业派生出来的，由于“一母所生”，很多业主通过拒绝缴纳物业费的方式向开发商发泄不满。

原因四：物权纠纷。这是一个涉及面极广，也是最为敏感的问题。每一个小区都存在着一些如车库、楼道、花园等公共设施和场所，其中某些还能带来商业收益，如可安置广告牌的公共空间。对于这些设施和场所的所有权、相关的管理费用及收益分配一直是个有争议的问题，也是物管纠纷的重要根源。

对于业主来说，到现在还没有明确的法规出台以切实保护他们的权利，而现行法律条文和房地产业的示范合同文本中规定，只要“事实服务”存在一天，业主就有义务缴纳管理费。因此，在多数情况下，都是业主的权益受到物管公司的侵害，业主起诉物管公司的案例也充斥于耳，但因为无法可依，被受理已属不易，胜诉者自然寥寥，胜诉后能顺利执行的更是罕见。

近日发生的另一起业主维权事件也宣告失败：北京市昌平区太平家园小区业主通过业委会投票罢免物管公司，但结果得不到承认，小区多名业委会成员还被不明身份者袭击。和前文提到的强制执行的事件，两者共同反映了业主维权的困境：拒交物业费方式维权行不通，成立业委会投票罢免维权也行不通。

同时，现有制度下业主的维权成本过高，也成为业主维权难的一大主因。一项计算表明，一个有1,000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物管公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。

在法律条文对业主明显不利的条件下，业主拒缴物业费无疑是一个不明智的做法，到头来还会被物业管理公司“反将一军”。虽然现阶段，城市居民的物权意识正在觉醒，但是大多数情况下仍然不知道该怎样去合法实现和保护自己的权利。这时候相关法规的推出和具体实施就成为必要，而推出和实施的过程又往往显得漫长，往往发生在城市居民的维权意识产生之后，并与居民维权意识同步完善和成长。另一方面，城市居民应以理性的、科学的、积极的方式维护自己的权益，才能更快地推进权益关系的发展和相关法规的制定。

可喜的探索

可喜的是，业主维权意识的觉醒已经是不可阻挡的事实，也出现过以积极明智的方式维护自己作为业主的合理权益的个人。2004年被媒体大量关注的著名歌唱家朱明瑛因为欠缴物业费被物业管理公司告上法庭一案，就为业主积极维权、并且运用现有的法规和社会支持的方式维权提供了一个范例。

在朱明瑛一案中，其具体案由是因为物管公司进驻被告所居住的清境明湖小区不符合法律程序，被告拒绝为非业主大会民主投票产生的物管公司交纳物业费而被起诉。双方采取的抗辩重点和援引的法律条文各不一样，原告以事实服务为由要求被告交纳物业管理费，看似属于合理的要求;而被告则要求程序合法，即物业费应该交给通过合法程序选举出来的物管公司。可以说这是一场业主和物业管理公司之间斗智斗勇的紧张较量。

虽然此案一审暂时原告物管公司胜诉、被告朱明瑛败诉，但是它的积极作用却是不言而喻的。从这个案例所引起的社会影响来看，它使一般民众日益明了与物管公司的具体法律关系，意识到法律维权具有的灵活性和可操作性，它引发的社会舆论也无形中引发集体的反思和法律层面的思考，进而推动相关法规的制定。

健全物业管理法规的探索，2005年7月份已经在北京市展开。据有关人员介绍，7月份，北京市建委小区办的“1195”政策体系构建已经接近尾声，共有16个规章文件。“9”是指9个规范性文件，包括“物业收费办法”、“物业服务标准”、“小区停车管理”、“物业招标投标规定”、“业主大会组建办法”等，都是非常详细具体的具有操作性的规范性文本;“5”是指5个政府示范性文本，包括“业主公约”、“物业服务合同”等，将由政府调研后拟定并公布，坚持保障公平、减少谈判成本的原则，物管公司和业主应当按此遵守。

16个文件已经出台了11个，预计2006年将出台的3个是社会上最关注的文件，也可以说焦点性文件，即“物业收费办法”、“专项维修资金使用办法”、“政府规章具体细则”，最后一个可谓“基本大法”，是综合性的，将以北京市政府名义出台。“没有法规就没有规范，就没有一个前进的方向，只有健全法规和规章，才可能将物业管理引导到一个规范的目标”已经成为共识。另外，认为政府的推动是保障法规实施的后盾，使这些规章不至于成为摆设也是共识之一。

无疑，在市场经济条件下，使物管公司走向市场，是完善物业管理的唯一出路。规模化的具有成熟理念的物业管理公司将兼并和重组一些小企业，那些不专业的小物业管理企业的生存空间将越来越小，这是社会发展的规律，也是必然的趋势。

据了解，目前虽然每天都有大大小小的物业管理公司诞生，但是专业化的物管公司少，小而全的物业管理公司太多。一些开发商认为物业管理是块肥肉，不愿“肥水外流”，但因其不专业，带来更多的问题。

将来法律应该严格规定，必须通过招标投标方式来选择物业管理企业，人们可以面向市场选择自己的物业管理公司。市场这双无形的手将推动品牌好的物业管理公司走向规模化，越做越大。同时，有前瞻性眼光的开发商将主动请缨，请专业性的物业管理公司管理小区，甚至有的开发商会把这种方式当作竞争手段，当作一个广告品牌。而业主委员会也将去市场上主动选择专业化的物业管理公司，这是物业管理发展的必然结果。

未来的展望

像北京市一样，将来创造一个业主、开发商、物管公司、居委会、政府多方互动，各司其职的和谐环境，对每个地方来说也许并不只是一个梦想。当然，这个梦想必须建立在这样的基础之上：

首先，开发商必须保证建设质量，严格按照工程施工标准建造合格的建筑，这是前提。目前，小区的物业纠纷80%是因为开发商造成的，像道路还没修好就出售房屋，配套设施不全，水电是临时借用等问题，往往给物管和业主带来很多麻烦，最后容易演变成业主、物管和开发商之间循环往复的纠纷，导致三者关系的恶化。所以说，和谐的前提是有一个负责任的开发商。

其次，物业管理公司必须树立服务理念，以“仆人”的身份，而不是以“家长”的身份为业主服务，对社区进行管理。同时各项管理必须到位，比如加强员工培训，定期检查社区设施，公开管理收费。其中，员工的培训是非常重要的，比如，一个专业的物业管理人员听到水泵有异常的声音，就能检查出毛病，及时给予修理，而不专业的员工，非得等到水泵芯抽断导致停水才知道水泵坏了，这样，一花就是十几万，甚至更多。

然后，业主应该有权利意识，了解物业管理法规，明确自己的权益。必要时充分利用有效的法律手段维护自己的权益。同时也要增强责任意识，应该热心社区的管理并提供有效的监督。另外，有自律性、不违法也是对业主提出的一个要求。上海已经出台了关于业主自律的法规，业主自律在以后将是必然趋势。

最后，政府部门要和社区形成水乳交融的亲密关系，也就是说政府要进社区办公，改变一直以来的缺席状态，应当充分介入社区，维护社区公共秩序;社区居委会要转变观念，主动承担职责，要配合物管公司开展服务，减少纠纷。

在市场交易中，体现公平以规则为依托，以大多数人的合理利益为根本。对待关乎业主和物业管理公司的切身利益的事情，无论是交物业费还是其他，业主和物管公司都应该“找准位置”，用理性的眼光正视自己。从整体上看，关于物业管理的争议与较量，影响社会生活的方方面面，更是需要严肃对待的事情。所以物业管理的公平，有赖于社会各界理性地应对，它是成就社会文明的基础之一。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期)