作者: 姜元龙 | 2006-12-02 15:48

纠正小区不规范行为

业主(物业使用人)的不规范行为往往会损害大多数业主的权益，同时对住宅小区物业管理也会产生不良影响，这些不规范行为应当得到纠正。

行为一：建筑装修垃圾不清理

现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。

原因：主要是物业管理企业没有建立装修管理流程和建立后没有执行;还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾;有一些业主拒绝清理，物业公司没办法自行清理。一个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理的费用进行了测算：一年达到了1万元。

危害：增加了物业管理企业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。

对策：1、物业管理企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项;2、对于违反规定的，要按照中华人民共和国建设部令第139号《城市建筑垃圾管理规定》的规定，由行政主管部门对其进行处罚。

行为二：一层私改商服，私改房屋结构

现象：一层住户在阳台私开小门用于经营;家庭装修私改房屋墙体结构。

原因：一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改为商服后，为了便于经营，有的业主未经任何部门允许就在阳台上开门;装饰装修中不少业主为了自家的美观、舒适和扩大使用面积对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。

危害：在阳台开小门用于经营影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标;违章装饰装修对房屋的安全构成威胁。

对策：1、对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未经批准的，物业管理人员根据《物业管理条例》的规定，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。2、对于破坏承重墙的预防和处理，物业管理企业在装修申请和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目，加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，对于制止不从的可由行政主管部门依据建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》中第五条规定强制其恢复并处以罚款。

行为三：底层阳台下砌墙

现象：部分业主把底层阳台底下的空间用砖和水泥砌成墙，有的作为自家的小仓库。

原因：部分底层业主考虑阳台底下易刮入杂物，或者是考虑利用阳台底下的空间。于是未经任何部门允许私自用水泥和砖把阳台底下砌成墙，有的开一个小门作为自家的小仓库，有的就是为了挡垃圾。

危害：在北方的冬季会出现胀鼓现象，严重的会把阳台挤压变形，阳台立面板挤裂，造成阳台窗框变形。阳台砌墙影响小区环境美观和与周围环境的和谐。

对策：1、物业管理要求清洁员对底层阳台底下每天清扫保洁一次;2、物业管理人员发现业主在搭建初期就采取措施,讲明危害，制止其行为，并告知其行为违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条规定：禁止破坏房屋外观和违章搭建。对于制止不从的，可由行政主管部门强制其整改。

行为四：安装护栏

现象：阳台、窗户用铁护栏封闭。

原因：一些业主为了增加住宅安全防范能力，保障人身财产安全，安装了铁护栏，由于没有专业部门的指导和相应的法规出台，在阳台、窗户外随心所欲地不规范地安装上各种各样的防盗护栏，比如居民住宅安装的防盗护栏，没有考虑防攀登、防跨越等性能，出现凸出墙面等方面的问题。

危害：危害相邻上层和同层业主家的安全;没有统一安装，样式多样不规范，影响整体环境美观，影响住宅小区晋级达标;一旦发生火灾，减少了逃生的途径。

对策：1、行政主管部门出台安装护栏的标准，由物业管理企业和行政主管部门共同推进执行，对于违反规定可先由物业管理人员劝其整改，对于整改无效的由行政主管部门对其强制整改和进行相应处罚;2、在阳台或窗户内侧安装护栏是目前比较理想的方式，但护栏要具有能拆卸或留有金属窗户，便于清洁玻璃和逃生用;3、从源头上保证安装的护栏达到标准，就是要规范生产护栏的所有生产厂家，要求其生产出标准的护栏。

行为五：空调室外机的不规范安装

现象：安装空调室外机的位置有：阳台上、山墙上、女儿墙上、外墙上、雨篷上等等;高度不统一，有的底层安装高度只有1米左右，同层空调安装高度也不统一等。

原因：由于住宅老区设计时没有考虑日后的安装空调等问题，没有统一设计好安装空调的位置，又由于物业管理企业没有相应的指导和规划以及经销商上门安装时只求速度，往往不经测量便根据消费者的要求安装等原因，造成许多空调室外机安装不符合标准。比如空调室外机的安装没有达到国家有关标准。安装标准规定，空调器应安装在儿童不易触及的地方;尽量避开自然条件恶劣(如油烟重、风沙大，阳光直射或有高温热源)的地方;安装高度在2.5米以上;室外机组安装架承载能力至少不低于180公斤;空调器的室外机应尽可能远离相邻的门窗和绿色植物;与相邻门窗距离不得小于3米等。而且，安装标准无人监督执行，也是有规难依的主要原因之一。

危害：空调排出的水流到人行道上，冬季会结冰，影响业主出行安全;吹出的热风影响业主健康;无序的安放影响楼房墙体立面的美观、规范;影响住宅小区晋级达标。

对策：1、因空调室外机安装属于大气排污范畴，归环保部门管理;物业管理人员发现问题劝阻无效时，应报告给环保部门依法处理;2、环保部门和行政主管部门依据《国家空调安装标准》建立空调安装的标准作业规程，物业管理企业对业主安装空调可以先期对其进行指导和监督，对于不按标准安装的，通知相关的行政主管部门和环保部门处理。

行为六：业主从阳台排烟和饭店排烟

现象：业主从阳台接出排烟管道用来排烟、饭店从一楼竖起烟筒排到顶层或向地面接烟筒排烟。

原因：业主从阳台接出烟筒排烟：一是烟道堵塞，二是把厨房搬到阳台。烟道堵塞是由于在装修期间对室内公共设施烟道进行了改造和封闭，以致按正常排烟途径装修完毕入住的厨房不能正常排烟，或者是平改坡改造时造成的堵塞。有些业主为了增加厨房的空间把厨房搬到阳台，相应地，烟道改从阳台排出;饭店排烟，主要是原来底层按商服设计时的先天不足，没有预留出专用烟道，与居民的烟道共用，由于其排烟量大，不能满足其需要，于是重新引出新的烟筒;二是一层住宅改为饭店或商服，用于饭店经营后把烟道从窗户引出排烟。

危害：楼下排烟致使楼上的业主家的窗户不能开和对楼上窗户玻璃污染，冬季水蒸气遇冷结露落到硬铺装上结冰，对业主出行造成安全隐患;饭店烟道内的垃圾没有得到及时清理，排烟不畅，烟筒内温度较高易引发火灾;油垢、油渍污染墙体和硬铺装，烟筒接缝处外溢油渍，影响邻里关系。

对策：1、疏通原来的烟道改回原来的位置排烟;对于硬铺装上结冰清洁员要及时清理;2、对于饭店排烟烟道要经过净化装置，排放达标，条件具备的或者在设计时应该在楼房墙体内预留出饭店专用烟道。并且烟道要定期清理，避免因烟道内油污堆积引发火灾。环保部门对于未装净化装置，达不到排放标准的要依据《中华人民共和国大气污染防治法》对其进行处罚;3、对于底层改为饭店经营的，要安装净化装置并且要引到顶层排出。以上几点涉及到污染环境问题，均可向环保局进行投诉由其依法处理。

行为七：医疗垃圾

现象：个体医疗诊所的部分医疗垃圾混于生活垃圾中，或医疗垃圾随意投放等。

原因：个体诊所医疗垃圾由于缺少相应的焚烧等处理能力，又没有委托专业的人员收集处理，而是在夜间或其他时间投放到生活垃圾中。

危害：1、医疗垃圾对人的危害很大，进入人体之后，会传染多种疾病。未经处理的污物、污水不进行严格消毒和无害化处理，必然污染周围环境。2、小孩会把用过的针管、针头、小瓶等污物拣来当作玩具耍，这些东西一旦刺破皮肤或误入口中等，多数情况下会造成小孩染病或致伤。

对策：1、物业管理人员发现后，应当禁止其把医疗垃圾乱倒或混入生活垃圾，并劝其整改，告之其行为违反了管理规定，比如《大庆市市容和环境卫生管理规定》第二十九条的规定中的禁止行为：医疗机构自建焚烧炉的，自行焚烧处理;未建焚烧炉的，委托有关部门或者单位处理;2、强化医疗垃圾的管理、监督和环保，有条件的物业管理公司按照当地卫生行政部门规定，开展有偿的医疗垃圾收集清运服务，由专业的部门统一、及时销毁。

行为八：在小区内摆摊设点

现象：有修鞋的、有卖水果的、有卖蔬菜的、有卖服装的、有推销产品的、有卖粮食的等等。

原因：小商小贩在小区内摆摊设点，一是老住宅区内没有商业网点业主有服务需求;二是由于物业管理不到位，屡禁不止。这些小商小贩中有的是下岗职工，有的是外来流动商贩，有的是底层住宅改为商服后的延伸。

危害：叫卖声扰民，摊点的无序摆放影响美观，产生的垃圾影响环境卫生质量。

对策：1、其行为违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条的规定中的禁止行为：未经有关部门批准设置摊点，物业管理企业配合行政主管部门予以取缔;2、不是简单采用硬性取缔的办法而是疏导整顿，争取在小区内建设一些经营网点，便于规范管理和统一经营，满足业主的需求，使小区市场美观整洁。

综上所述，笔者认为：这些行为的产生，有些是由于设计时房屋配套结构不合理，外环境的设备设施不健全造成的，尤其是一些老住宅小区，需要改造才能解决;有些是业主(物业使用人)多年的生活习惯和自身素质造成;有些是法规不健全和健全的法规没有很好执行造成的;有些是物业公司管理和行政主管部门的执法，缺少持久的工作韧劲、工作缺乏连续性造成的;有些是物业管理公司直接可以处理和解决的，有些是需要城市行政主管部门、社区、业主委员会和业主等的配合才能解决的，有些是需要全体业主对业主公约、法规和管理规定的遵守和加强自律以及业主素质的提高才能解决的。只有物业管理企业、行政主管部门、环保部门、社区、业主委员会、业主(物业使用人)等共同努力，才能从根本上克服和减少这些不规范行为，减少对物业管理工作的影响，才能使物业管理工作做得更好，才能使社区更加和谐。

(本文同文作者：王启财;原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期)